Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как расторгнуть договор найма квартиры

Прежде всего, обратиться к договору. Хорошо, когда в договоре есть пункт о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена этой квартиры. В таком случае необходимо направить нанимателю ценное письмо с описью вложения, в котором предложить ему расторгнуть договор и освободить квартиру в срок, определенный договором.

Направить письма необходимо как по адресу регистрации граждан, так и по месту фактического проживания.

Не будет лишним также продублировать предложение о расторжении договора и выселении путем СМС и в тех мобильных приложениях, которыми пользуется арендатор (ватсап, телеграм и т. д.).

Если сторонам не удалось достичь соглашения о расторжении договора и наниматель категорически не желает этого делать, то необходимо обращаться в суд с иском о расторжении договора найма и выселении и ссылаться на пункт договора о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена.

К исковому заявлению необходимо приложить: договор найма жилого помещения, документ, подтверждающий право собственности наймодателя на указанное жилое помещение, квитанцию на отправку ценного письма и текст письма, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (если обращались с заявлением в правоохранительные органы), квитанцию об оплате госпошлины. Пригласите в судебное заседание 2–3 соседей, которые подтвердят, что наниматели продолжают проживать в квартире дольше срока, указанного в уведомлении о расторжении договора.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 2 161 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 2 092 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

    собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере; после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал; квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается; в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Соглашение о расторжении: образец 2018

Сам бланк соглашения можно найти и скачать в сети, при необходимости дополнив его существенными пунктами, которые отражают конкретный случай расторжения договора аренды жилого или нежилого помещения.

Расторжение договора найма

Если речь идет о прекращении сдачи квартиры в аренду (т.е. расторжении договора найма), то и соответствующее соглашение расторгает именно этот договор. В соглашении содержатся:

  1. Наименование и дата договора, который прекращает свое юридическое действие.
  2. Персональные данные каждой стороны (ФИО, сведения из паспорта).
  3. Суть расторжения и прочие обстоятельства, связанные с этим решением:
  • передача имущества на основании соответствующего передаточного акта;
  • факт отсутствия каких-либо претензий друг к другу: по качеству услуг аренды, имущества (его состояния), платежей и прочих.
Читать еще:  Классификация респираторов по типам конструкции

Своими подписями стороны удостоверяют факт отсутствия претензий, а также факт самого соглашения. При этом документ может вступить в силу со дня подписания (чаще всего) или в тот день, который будет указан сторонами.

Комментарий специалиста по некоторым особенностям расторжения договора найма можно увидеть здесь.

Расторжение договора аренды

Прекращение отношений аренды между юридическими лицами, а также между гражданином и юридическим лицом оформляется соглашением о расторжении договора аренды. Один из наиболее распространенных образцов представлен ниже.

В этом документе указывается:

  1. Какой именно договор расторгается (номер, дата).
  2. Дата и место расторжения.
  3. Кто заключал договор (и соответственно, кто его прекращает).
  4. Важные условия расторжения:
  • когда представители юридических лиц договорились о расторжении;
  • когда соглашение вступает в силу (по желанию можно указать конкретный срок, который не всегда совпадает с датой подписания).
  1. Подписи обеих сторон.

В интересах арендодателя всегда учесть в соглашении пункт о дате передачи помещения, а также о том, что оно будет возвращено в годном состоянии, что подтверждается Актом приема-передачи.

Расторжение договора найма или аренды и подписание соответствующего соглашения – одна из наиболее распространенных юридических процедур, которая не составит особой сложности, если заранее знать порядок прекращения правоотношений и процедуру оформления.

Веские причины для расторжения договора найма жилого помещения.

1. Состояние собственности не пригодно для проживания в нормальных условиях;
2. Арендатор эксплуатирует жильё не по назначению, прописанному в договоре;
3. Порча имущества квартирантом или его близкими родственниками;
4. Совершение дел, мешающих соседям;
5. Неуплата за проживание (Если договор заключен на краткосрочной основе, достаточно не платить два раза подряд, если же на долгосрочной основе, то основание для выселения является неуплата в течении полугода).

Принудительное и добровольное расторжение договора найма жилого помещения

Все жизненные ситуации рассмотреть достаточно сложно, так как арендный договор практически всегда заключается на длительный срок. Если случилась какая – то непредвиденная ситуация, то решать этот вопрос нужно по закону. Ели соглашение не закончилось, а вы захотели прибегнуть к его расторжению, в таком случае вам нужно предупредить нанимателя или арендодателя соком в три месяца до истечения соглашения. Если хочет выселить арендодатель помещения, то он может не объяснять причины, но уведомить в письменной форме нанимателей обязан. Как вы уже увидели, из приведенного выше перечня оснований, разорвать соглашение не так – то просто. Расторжение договора в принудительном порядке можно только при обращении в суд. Так же любая из сторон может расторгнуть договор при обоюдном согласии. Если договор хочет расторгнуть наниматель, то собственник не обязан отдавать им внесенный депозит. Если хозяин жилья решил расторгнуть соглашения без предупреждения, то он должен заплатить нанимателю весь аванс и плату за один месяц аренды. Арендодатель так же имеет право расторгнуть соглашение, об этом предупреждать нанимателей он не обязан, но в таком случае он должен иметь на это весомые причины, описанные выше. Если между обеими сторонами договоров заключено не было, то выселить квартиранта не составит труда, так как он не имеет права находиться в вашем жилом помещении. Если, все же, жилец отказывается съезжать, то смело пишите заявление в полицию о том, что в вашем жилье незаконно проживает посторонний человек. Так же вариантом может служить смена замков.

Выселение по суду

Если собственник решит расторгнуть договор досрочно, а наниматель этого не желает, владельцу квартиры придется обращаться в суд. Чтобы подать иск, нужны достаточно веские основания: жилец не платит за наем в течение шести месяцев либо безответственно относится к имуществу собственника. При этом съемщик может попросить суд дать ему время на устранение нарушений (не более года). Или вообще заявить, что ему негде жить, и попросить отсрочить исполнение решения о выселении опять же на год.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Читать еще:  Заключение договора социального найма жк рф

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Важно! Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Как расторгнуть договор найма квартиры

  • Прием объявлений
    • Сдам квартиру/комнату/дом
    • Сниму квартиру/комнату/дом
    • Продам квартиру/комн./дом/участ.
    • Куплю квартиру/комн./дом/участок
    • Правила приема объявлений
  • Консультации специалистов
    • Оставить вопрос
    • Найти ответ
  • Аренда
  • Продажа
  • Компании
    • Агентства
    • Госучреждения
    • Профобъединения
    • Вакансии компаний
  • Справочные материалы
    • Частным лицам
    • Рекламодателям
  • Рекламодателям
    • Агентствам
    • Строительным компаниям
    • Собственникам
    • Другим организациям
    • Закрытая база

Аренда в Санкт-Петербурге

Нет времени на поиск?

Оставьте бесплатный запрос

поиск агентства

ВОПРОС/ОТВЕТ

26 декабря `12

Знакомый сказал мне, что Вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Президиум рекомендовал судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Следовательно, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Единственным условием здесь является обязательное включение соответствующего основания в договор аренды. Договор найма жилья в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого и в отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут наймодателем только в судебном порядке и только в случаях предусмотренных законом. Правильно ли он сделал выводы из Российского законодательства?

Стороны договора вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора как в судебном порядке по требованию арендодателя, так и путём одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора. Причём это основание досрочного расторжения договора может быть как связанным, так и не связанным с каким-либо нарушением со стороны арендатора. Имеется опубликованная практика по данному поводу ( см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.11.2011 по делу № А56-69126/2010). Согласно ст.687 ГК РФ, имеющей отношение к расторжению договора коммерческого найма, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. Согласно ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.
Таким образом, расторжение договора коммерческого найма в одностороннем порядке предусматривает необходимость решения спора в суде общей юрисдикции.

Читать еще:  Кто должен менять счётчик в муниципальной квартире

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.

Расторжение договора найма жилого помещения: порядок действий в 2019 году

Для расторжения договора найма жилого помещения в 2019 году рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Первый этап: подготовка предложения о расторжении договора найма

Итак, в первую очередь вам необходимо обратиться к другой стороне договора с письменным предложением о расторжении договора найма жилого помещения. Такой документ составляется в простой письменной форме и может быть передан заявителем лично или по почте — заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если вторая сторона согласится на расторжение договора, должно быть составлено соответствующее соглашение (в соответствии с правилами, установленными ст. 452 ГК РФ).

Второй этап: составление искового заявления

Если же соглашение между сторонами договора найма не достигнуто, вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора.

В тексте заявления должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование районного суда, в который обращается истец;
  • Фамилия, имя и отчество истца;
  • Почтовый адрес и номер телефона истца;
  • ФИО и адрес ответчика;
  • Дата и место заключения договора найма жилого помещения;
  • Причины для досрочного расторжения договора;
  • Требования истца;
  • Список прилагаемых документов;
  • Дата составления иска.

Обратите внимание! Единый образец искового заявления о расторжении договора найма действующим законодательством не предусмотрен — каждое заявление составляется индивидуально, в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации. Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при подготовке иска, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета».

Третий этап: сбор документов для обращения в суд

К исковому заявлению о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить следующий пакет документов:

  • Копия искового заявления;
  • Копия договора найма;
  • Копия предложения о расторжении договора;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (в размере 300 руб.).

Четвертый этап: обращение в суд

По общему правилу исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения подается в районный суд по месту жительства истца. В течение пяти рабочих дней со дня регистрации искового заявления судья обязан рассмотреть вопрос о принятии иска к производству суда.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Зачем обращаться к юристам

Юридическая помощь при соглашении о расторжении договора найма просто необходима, поскольку если вы допустите хоть небольшую ошибку, расплачиваться впоследствии за нее придется вам. Таким образом, перед заключением договора аренды лучше обратиться за консультацией в юридическую компанию.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector