Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить историю квартиры

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Избежать неприятностей при покупке квартиры можно, если перед заключением сделки тщательно проанализировать юридическую чистоту объекта недвижимости. Главным образом, это входит в обязанности юристов, которые сотрудничают с агентствами по недвижимости. Но каждый покупатель должен уметь самостоятельно читать документы. Это позволит исключить риск возникновения «подводных камней» при покупке недвижимости на вторичном рынке. На какие документы продавца нужно обращать внимание в первую очередь? Какие особенности необходимо учитывать?

Нельзя назвать куплю-продажу квартиры простым процессом. Важно на каждом её этапе задавать продуманные вопросы и дожидаться конкретных, прозрачных ответов. Все требующиеся документы можно собрать и проверить самостоятельно. В этом деле главное – настойчивость, последовательность и внимание к мелочам. Конечно же, гарантией законности сделки может выступить надежное и проверенное агентство недвижимости.

Проверка документов, подтверждающих право на квартиру

После долгих поисков, когда подходящая квартира найдена, важно выяснить, какие документы свидетельствуют о том, что право собственности на данное жильё принадлежит именно продавцу. Как правило, у законного владельца должен быть один из документов:

  • договор купли-продажи,
  • договор мены,
  • соглашение о дарении,
  • свидетельство о праве наследования,
  • договор ренты,
  • в редких случаях — решение суда, вступившее в законную силу, на основании которого право собственности закреплено за владельцем.

Только взглянуть на документы недостаточно. Хорошо было бы взять их в руки и внимательно рассмотреть, нет ли на бумаге признаков какой-либо фальсификации. Если в документе содержатся исправления — рядом с ними должны находиться подписи всех участников договора, заверяющие поправки. Исправления, внесённые в документ в присутствии нотариуса, должны быть заверены его личной печатью и подписью.

Каждый гражданин страны имеет право проверить, был ли зарегистрирован договор надлежащим образом в уполномоченном государственном органе. Иногда в договоре могут содержаться условия, невыполнение которых ведёт к его расторжению. В этом случае необходимо выяснить, выполнены ли они в полном объеме. Например, если продавец жилья сам его приобрел согласно договору купли-продажи, и в соглашении есть пункт, который обязывает его к определённому сроку выплатить полную стоимость квартиры. При невыполнении этого условия договор может быть расторгнут, возможно в данный момент продавец квартиры не имеет прав на распоряжение, владение и пользование квартирой.

Следует обратить внимание на дату вступления договора в силу. Очень подозрительно, если владелец продаёт квартиру слишком быстро, особенно если ему подарил её или оставили в наследство не родственник.

Проверка личности продавца

Тщательно проверять следует не только квартиру, но и её владельца. Для начала нужно удостовериться в подлинности его паспорта. Это несложно сделать в местном паспортном столе. Сложнее, если все вопросы по продаже квартиры решает не владелец, а его представитель. Следует учитывать, что наличие доверенности — дополнительный риск. В этом случае нужно с особой тщательностью проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом. Без этого документа представитель продавца просто не имеет права действовать от его имени.

В этом документе также должно быть указано, наделил ли владелец квартиры представителя правом получить деньги за её продажу. Возможно, в его полномочия входит лишь подписание договора.

Если при контакте с продавцом у покупателя зарождаются сомнения в его эмоциональной или умственной адекватности, нужно быть особенно осторожным. Можно встретиться с соседями продавца квартиры. Они могут пролить свет на его состояние или образ жизни и предупредить о возможных последствиях. Если продавец в момент заключения сделки был недееспособен — договор признают недействительным.

История квартиры

Можно обратиться к продавцу, с просьбой предоставить подтвержденную документами историю квартиры за последние годы, чтобы убедиться, что с ней не происходило ничего подозрительного и не ведутся имущественные споры. Если, например, жильё продавалось слишком часто, это может означать, что с производившимися сделками не все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, лучше поискать другие варианты.

Существует максимальный срок, в течение которого сделки с недвижимостью могут признать недействительными. Если на протяжении этого периода времени не возникало никаких споров из-за квартиры — можно считать это хорошим признаком. В любом случае, стоит попросить у продавца подтверждение того, что он в настоящий момент владеет этой жилплощадью на законном основании. Если есть информация, что судебное разбирательство ещё продолжается и решение пока не вынесено — лучше отложить заключение сделки до окончания спора.

Наличие нарушений правил застройки

Покупателю необходимо взглянуть на документы, выданные владельцу в БТИ. Так легко определить, производилась ли в квартире незаконная перепланировка. Все подобные действия необходимо согласовывать с местными властями. Если требования законодательства не выполнены, — возможно, новому владельцу придётся отвечать за явные нарушения правил застройки.

Права третьих лиц

Чтобы жизнь в купленной квартире не вызывала ненужного беспокойства, непременно нужно убедиться в отсутствии третьих лиц, которые могли бы предъявить свои права на данную жилплощадь. Нередки случаи, когда прописанный в квартире член семьи, который в ней не проживал много лет, неожиданно появляется. Он предъявляет свои права на часть жилья, оспаривает заключённую сделку или сообщает, что собирается вселиться. Чаще всего это касается лиц, находящихся в местах лишения свободы за совершение преступления, солдат срочной службы, людей, которые пребывают в длительной заграничной командировке, в экспедиции или на лечении (например, в психоневрологическом диспансере). По возвращении, эти категории лиц имеют право возобновить регистрацию в квартире, откуда были временно «выписаны».

Особый случай — если в жилье прописаны несовершеннолетние дети. Органы опеки чётко контролируют соблюдение их интересов при проведении сделок по купле-продаже квартиры. Разобравшись с этим вопросом, можно исключить в будущем признание судом сделки недействительной.

Владелец квартиры, состоящий в законном браке, должен показать согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Чтобы выяснить все подобные нюансы, можно попросить, чтобы собственник предоставил полную выписку из домовой книги. В ней должно сообщаться, кто зарегистрирован в данной жилплощади и сохраняется ли за этими людьми право проживания на ней в случае её продажи.

Читать еще:  Договор безвозмездной аренды земельного участка

Нельзя назвать куплю-продажу квартиры простым процессом. Важно на каждом её этапе задавать продуманные вопросы и дожидаться конкретных, прозрачных ответов. Все требующиеся документы можно собрать и проверить самостоятельно. В этом деле главное — настойчивость, последовательность и внимание к мелочам. Конечно же, гарантией законности сделки может выступить профессиональный юрист по недвижимости или надежное агентство недвижимости.

Для чего нужно знать историю собственников недвижимости?

  1. Выяснить вопрос: как часто переходила квартира (др. недвижимость) от собственника к собственнику. Если подозрительно часто недвижимость меняет хозяина — покупателю такого недвижимого имущества стоит насторожиться.
  2. Знать ФИО предыдущих собственников. Тоже не будет лишним.
  3. Знать общее количество предыдущих хозяев недвижимости.
  4. Знать документы-основания перехода права собственности, даты заключения сделок и регистрации права собственности.

Зачем нужны данные о переходе прав

Запрос данных поможет получить информацию обо всех собственниках недвижимости, узнать, сколько раз продавалась квартира, какие манипуляции проводились с жилым объектом.

Обнаружить ошибки во время сделки не всегда реально, они могут стать очевидны после подписания договора купли-продажи и передачи денежных средств. После аннулирования сделки, вернуть плату за недвижимость сложно. Запрос данных о переходе прав собственности на квартиру поможет избежать незаконных операций с недвижимым имуществом.

Что проверяет агентство недвижимости?

Основания владения, даты переходов права собственности на объект

На этом этапе проверяются все документы, которые есть у собственника:

  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Договор купли-продажи (приватизация) / мены / дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию / по закону / собственности, брачный договор, решение суда, договор ренты;
  • Технический паспорт объекта.

Сверяются такие данные как: площадь, ФИО, даты регистрации договора и непосредственно возникновение права собственности на объект. Это делается, чтобы выявить и не допустить технических ошибок в правоустанавливающих документах нового собственника.

После этого данные сверяются с базой Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе. Если решите заняться этим самостоятельно, то потребуется взять выписку из ЕГРНИ по месту нахождения объекта недвижимости. При себе обязательно иметь паспорт.

История квартиры в «лицах»

Собственников и проживающих на текущий момент лиц можно определить по копии лицевого счета (далее — КЛС). Ее в праве взять собственник в обслуживающей организации (РСЦ или товарищество собственников). Информацию о лицах, зарегистрированных ранее, может узнать агентство недвижимости по запросу, так как есть договор на риэлторские услуги продавцу, а также договор с Коммунальным унитарным предприятием «Центр информационных технологий Мингорисполкома».

На данном этапе изучается вся история квартиры с момента создания объекта недвижимости и регистрации в нем граждан. Кто и когда был прописан/зарегистрирован, куда выбывал в течение жизни объекта.

  • Были ли прикрепления за несовершеннолетними, не нарушались ли их права при отчуждении объекта;
  • Лица выбывшие в места лишения свободы;
  • Дети оставшиеся без попечения родителей выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
  • Военнообязанные граждане, которые выбыли на срочную службу и не вернулись;
  • Выбывшие на постоянное место жительства в другую страну;
  • Выбывшие в псих-диспансеры по состоянию здоровья.

Если их права были нарушены или не учтены, то сделка может быть признана недействительной. Или для них будет восстановлено право пользования квартирой.

Наличие обременений, запретов и ограничений на объект

  • Ипотека;
  • Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета (п. 3 ст. 144 Жилищного Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 г.), льготное строительство (Указ Президента № 13 от 06.01.2012 г.);
  • Судебный спор по данному объекту. Запрет на отчуждение на основании решения суда;
  • Отметка о планируемом сносе;
  • Различные сервитуты по земельным участкам.

В зависимости от вида обременения вырабатывается действия по снятию «ограничения» для совершения сделки.

Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Рубрика «Примеры сделок»

Наличие действующего договора найма жилого помещения (далее — договор найма)

Часто бывает, что помимо собственника есть зарегистрированные лица по договору найма. При этом договор найма может быть срочный или бессрочный.

Срочный договор автоматически расторгается после его завершения. Во время действия договора найма можно продать свою недвижимость, но договор будет действовать до указанного срока. Либо до его расторжения по соглашению сторон.

Специфика бессрочных договоров найма заключается в том, что если договор не расторгнут, а наниматель выбыл — он не теряет права в любой момент вернуться в съемную квартиру. Такие договоры необходимо обязательно расторгать до продажи недвижимости.

Наличие зарегистрированных субъектов хозяйствования

При наличии УП или ИП по адресу продаваемой квартиры коммунальные платежи рассчитываются по иным тарифам. Они выше, чем тарифы для физических лиц.

Данное ограничение снимается с помощью перерегистрации УП или ИП по новому месту. При этом до момента перерегистрации коммунальные услуги начисляются по повышенному тарифу.

Читать еще:  Когда можно проводить ремонт в квартире

«Сособственники» объекта недвижимости

В приватизации объекта недвижимости помимо титульного собственника (указанного в документах о праве собственности) могут участвовать другие лица: супруг/супруга, их дети, иные совершеннолетние лица.

Для продажи такого объекта необходимо письменное согласие всех лиц, участвовавших в приватизации. За несовершеннолетних граждан дает согласие законный представитель (отец или мать, опекун).

Если объект был создан путем долевого строительства лиц находившихся или находящихся в браке, то для продажи также требует письменное согласие бывших либо действующих супруга/супруги.

Наследство

Если вы решили заниматься проверкой самостоятельно, то изучите 6 Раздел Гражданского кодекса Республики Беларусь. С наследством существует множество нюансов, разобраться с ними сложно без должной подготовки или юриста, который специализируется в этой области.

Тем не менее при получении недвижимости по наследству вне зависимости от вида наследства (закон либо завещание) следует определить круг наследников. Не всегда собственник готов рассказать историю своей семьи. То есть не получится достоверно определить круг всех возможных наследников. В будущем потенциальные наследники могут появиться и претендовать на часть собственности.

Агентства недвижимости обладают знаниями, опытом и ресурсами для детальной проверки перехода права собственности. Поэтому задача агентства заключается не только в том, чтобы разобраться в наследственном деле, но и оградить нового собственника от судебных тяжб.

Дееспособность собственников

Существует утвержденный перечень организаций, которые по запросу предоставляют риэлторским организациям информацию. В частности, о нахождении физических лиц — сторон сделки — на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере.

Фактическое и физическое освобождение объекта недвижимости

Специалисты агентства контролируют снятие с регистрации граждан, а также участвуют в приемке квартиры после сделки. Выясняется, не состоят ли дети на учете по социально опасному положению. Если состоят — требуется получение согласия органов опеки и попечительства. Без такого согласия сделка может быть признана недействительной. Если несовершеннолетний выбывает до совершения сделки купли-продажи, специалист проверяет основание регистрации ребенка по новому месту.

Оплата по коммунальным платежам

Агент по недвижимости помогает провести сверку фактических и оплаченных показаний счетчиков учета горячей и холодной воды, электричества, газа и прочих услуг.

Агентство проводит сделку только тогда, когда все эти вопросы решены.

При совершении сделок с недвижимостью, как правило, покупатель является более уязвимой стороной. Малейшая ошибка может привести к признанию сделки недействительной (Глава 9 Гражданского Кодекса Республики Беларусь). Если сделка проходила без помощи риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере приобретенной недвижимости, а значит и денежных средств, потраченных на покупку данного объекта. Также новый собственник может столкнуться с долгими судебными разбирательствами, результат которых непредсказуем. Данную позицию разделяет и «Белгосстрах», где обязательно страхуются все агентства недвижимости.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. Вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится.

Проверка недвижимости на первичном рынке – покупка у застройщика

Особенностью проверки чистоты сделки в данном случае является то, что на первый план выходит проверка не самого помещения, а компании-застройщика. И объекта недвижимости как проекта или здания в целом. Юристы по недвижимости проводят проверку новостроек, учитывая и анализируя:

  • Учредительные документы компании-застройщика.
  • Юридическое основание использования земельного участка.
  • Наличие и соответствие требованиям законодательства разрешительных документов и лицензий.
  • Анализ качества проектной документации.
  • Проверка отсутствия каких-либо обременений или ограничений в использовании недвижимого имущества.

Известно, что все схемы инвестирования в новое строительство в Украине сопряжены со значительным количеством рисков. Как правило, до тех пор, пока объект не введен в эксплуатацию, инвестор приобретает не недвижимость, как таковую. А лишь имущественные права требования, ценные бумаги, например, инвестиционные сертификаты и тому подобное. Известно достаточно случаев строительных афер в Киеве, жертвами которых стало большое количество киевлян. Поэтому одним из самых важных пунктов проверки документов на недвижимость первичного рынка является анализ схемы и инвестиционного договора. Посредством которого застройщик предлагает инвестировать деньги в строящиеся объекты.

Покупателю

Риски: неучтенные интересы владельцев, нежданные жильцы.

Важно знать полный список, чтобы убедиться: и собственники, и супруги собственников согласны на продажу. Если в числе владельцев или жильцов есть хотя бы один ребенок, придется доказать органам опеки, что его интересы в результате сделки не пострадают.

Также право проживать в квартире даже после сделки могут сохранить временно выбывшие — к примеру, военнослужащие или заключенные.

Риски: претензии наследников, мошенничество с жильем, серьезные бытовые дефекты.

Частые продажи жилья могут говорить о мошеннических схемах, спорах за право собственности или о наличии каких-то серьезных бытовых проблем.

Многие риски потенциально несет в себе и квартира, полученная в наследство: как в нашем примере, даже спустя годы могут появиться родственники бывшего владельца, которые вправе оспорить сделку. Иногда в завещании прописано право проживания в квартире одного из членов семьи, не являющегося собственником.

Риски: арест, ипотека.

Квартира может находиться либо в залоге у банка как купленная в ипотеку, либо под арестом. В первом случае продажа невозможна без согласия банка и погашения кредита, во втором — без устранения причины ареста: например, придется выплачивать долги. Оба препятствия преодолимы, но, скорее всего, значительно увеличат срок заключения сделки.

Руслан Закирьянов, руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды Авито Недвижимости:

«Авито Недвижимость большое внимание уделяет качеству и достоверности объявлений и вкладывает в развитие этого направления значительные усилия. Так, новый сервис проверки истории квартиры на Авито позволяет нашим пользователям получить дополнительные данные по объекту из ЕГРН и истории размещения на Авито. Это в целом повышает доверие к объявлению и увеличивает шансы для квартиры быть проданной за более короткое время. Мы наблюдаем, что наличие отметки об успешной проверке квартиры в ЕГРН постепенно становится стандартном рынка и позволяет упростить навигацию пользователей на рынке недвижимости».

Читать еще:  Как принять квартиру в новостройке

Руслан Закирьянов, руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды Авито Недвижимости:

«Авито Недвижимость большое внимание уделяет качеству и достоверности объявлений и вкладывает в развитие этого направления значительные усилия. Так, новый сервис проверки истории квартиры на Авито позволяет нашим пользователям получить дополнительные данные по объекту из ЕГРН и истории размещения на Авито. Это в целом повышает доверие к объявлению и увеличивает шансы для квартиры быть проданной за более короткое время. Мы наблюдаем, что наличие отметки об успешной проверке квартиры в ЕГРН постепенно становится стандартном рынка и позволяет упростить навигацию пользователей на рынке недвижимости».

Что подскажут судебные приставы

Следующим ресурсом, позволяющим лишний раз удостовериться в порядочности продавца, является сайт Федеральной службы судебных приставов. В разделе «Сервисы» имеется подраздел «Банк данных исполнительных производств». И, например, по ФИО и году рождения можно узнать о принятых в отношении гражданина-должника мерах.

Уточним: судебный пристав-исполнитель создает исполнительное производство по решению суда. Например, об аресте квартиры. И далее информация об этом аресте отражается на сайте регионального управления ФССП. Следующим шагом пристав должен направить уведомление в Росреестр о наложении ареста на имущество, но, бывает, не спешит. Таким образом, информация в Росреестре может оказаться несколько устаревшей.

«Нужно понимать, что не всегда информация об обременениях оперативно поступает от приставов в Росреестр, – напоминает Алина Ведерникова. – В нашей практике был случай, когда сначала состоялась регистрация перехода права собственности, а затем было с запозданием зарегистрировано обременение, обусловленное деятельностью предыдущего собственника».

В то же время, по сформировавшейся судебной практике, с момента вступления решения суда в силу любые действия по отчуждению имущества незаконны. При этом судебный пристав вправе принять обеспечительные меры независимо от суммы задолженности.

Иначе говоря, ограничение на продажу квартиры может появиться из-за суммы долга, в разы меньшей, чем рыночная стоимость объекта. В итоге покупатель только зря потратит нервы и время.

Нюансы договора о задатке

Мы с мужем искали квартиру побольше, но все варианты не вписывались в наш бюджет. И тут вдруг она – трёхкомнатная квартира с отличным метражом, в хорошем районе, с красивым ремонтом и дешевле процентов на 20, чем аналогичные варианты. Не спорю, что более низкая цена должна была сразу же насторожить, но собственник убедил, что ему просто нужно срочно продать квартиру. Да и разница в цене не была уж слишком подозрительной.

Квартира нам очень понравилась, продавец предоставил пакет всех документов, подтверждающий, что это действительно его имущество. Мы внесли задаток, так как было несколько желающих и нужно было подтвердить наше намерение. Тем более, что в договоре о задатке было прописано, что в случае изменившихся обстоятельств у собственника, задаток нам вернется. Единственный случай невозврата, если мы сами откажемся от покупки, а мы точно не собирались делать этого. Мы предали 100 000 руб. и начали готовиться к сделке.

Все шло хорошо, пока не стали всплывать различные обстоятельства, которые на первой встрече продавец утаил от нас: квартира участвовала в судебном споре и неизвестно, чем он закончится. Мы не готовы были рисковать и отказались от покупки, потеряв задаток. Но главное в этой мошеннической схеме то, что у нас был договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. Я понимаю, что мы еще легко отделались и это не критичная сумма. Но можно было сохранить деньги, будь мы внимательнее.

Получить сведения из ЕГРН можно как в бумажном, так и в электронном виде (Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968). Для этого нужно подать запрос в Росреестр одним из следующих способов:

  • обратившись регистрирующий орган или МФЦ;
  • почтой;
  • заполнив форму на портале Росреестра или на Госуслугах;
  • через веб-сервисы.

К запросу потребуется приложить документ, удостоверяющий личность, и дополнительные документы, которые подтверждают право на получение информации ограниченного доступа. Список лиц, которые могут запросить такие сведения из ЕГРН, утвержден ч.13 ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Чтобы заказать сведения о переходе прав онлайн, достаточно ввести адрес объекта на порталах www.rosreestr.ru, www.gosuslugi.ru или в специальном веб-сервисе, например, в Контур.Панораме. Онлайн-запрос заверяется квалифицированной цифровой подписью.

После подачи запроса вы получите квитанцию для оплаты госпошлины. Стоимость выписки будет зависеть от способа получения: от 250 руб. — для электронного и от 400 руб. — для бумажного документа.

Вы можете заказать отчет об объекте недвижимости используя продукты Контура. Отчет формируется на основании актуальных сведений из ЕГРН.

Для физических лиц — получите отчет в среднем за 1 день с помощью Контур.Панорамы.
Для юридических лиц — заказывайте отчеты в любом объеме, а также регистрируйте сделки с недвижимостью онлайн в сервисе Контур.Реестро.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector