Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать муниципальное жилье

Продать неприватизированное жилье в обычном порядке не представляется возможным, поскольку наниматель жилья не является собственником, а соответственно не может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Тем не менее, продажа неприватизированного жилья вполне возможна законным образом. Как правило, применяется следующая схема:

  1. Человек, желающий продать неприватизированную квартиру, обращается в агентство недвижимости.
  2. Потенциальный покупатель приобретает у того же агентства некую «условную» единицу жилья.
  3. Клиент и покупатель обмениваются жилищами и в результате, покупатель становится нанимателем квартиры, а обратившийся клиент продает агентству «условное» жилье и получает деньги за свою квартиру.

Такой вариант продажи неприватизированного жилья применяется редко:

  • во-первых, далеко не каждый станет покупать неприватизированную недвижимость;
  • во-вторых, стоимость квартиры будет более низкой;
  • в-третьих велик риск обращения в недобросовестное агентство, что чревато потерей солидной суммы денег или квартиры.

Заключение договора-найма

Самая простая схема, использовав которую можно продать квартиру без приватизации, выглядит следующим образом. Потенциальный покупатель с согласия всех жильцов прописывается у продавца. Официально данный вид сделки приравнивается к оформлению постороннего лица с целью проживания по договору найма. После этого продавец получает полную стоимость объекта недвижимости и выписывается из нее вместе с остальными зарегистрированными жильцами. Новому ответственному квартиросъемщику остается только оформить недвижимость на себя.

Другой законный способ возможной продажи квартиры без приватизации – это обмен муниципального жилья на приватизированное.

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

Риски при продаже и как их избежать

Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:

  • Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
  • Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
  • Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.

Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.

Что такое договор ЖСК и как его правильно заключить? Узнайте об этом здесь.

Альфа Банк предлагает очень выгодные условия на покупку квартиры в ипотеку. Подробнее об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Жилищный Кодекс РФ в статье 72-73 разрешает обмен одной не приватизированной квартиры на такую же равноценную. Но существуют определенные обстоятельства, при которых делать это категорически запрещается:

  • Жилье относится к аварийным
  • Дом подлежит сносу
  • В квартире имеется незаконная перепланировка
  • Если наниматель является недееспособным

Если вы решаетесь на обмен, прежде всего, определитесь с поиском и выбором равноценной недвижимости. Обратитесь в районную администрацию для получения разрешения на обмен квартирами.

Читать еще:  Можно ли выписаться из квартиры онлайн

Сложности в покупке жилья на торгах

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность.

В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится.

Казалось бы, на этом можно и завершить статью.

Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным.

Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать.

В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе.

Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность.

Кто может получить бесплатное жилье?

Как было сказано раннее, перед тем как получить квартиру нужно удовлетворять специальным условиям.

В настоящее время они регулируются действующим Жилищным кодексом РФ, принятым в 2005 году. С его принятием изменились все правила предоставления бесплатного жилья от государства.

Если раньше получить новую квартиру можно было только из-за того, что старое имеет маленькую прожиточную площадь, то в настоящее время это не является существенным аргументом.

Новый Жилищный кодекс РФ оставил только одно условие, по которому можно будет добиться помощи государства – это финансовая несостоятельность гражданина.

Во время определения финансового положения семьи учитывается:

  • постоянный доход каждого члена семьи;
  • стоимость имущества (движимого и недвижимого), которое находятся в собственности у семьи и подходит для налогообложения.

Для каждого региона имеются специальные критерии, которые определяют уровень несостоятельности.

Когда вы доказали свою финансовую несостоятельность, не нужно расслабляться, так как есть ряд дополнительных требований, которые в обязательном порядке нужно выполнить:

  • человек должен иметь гражданство России;
  • жить по месту жительства не менее 10 лет;
  • за ближайшие пять лет не оформлять документов, заявлений, которые повлекли за собой ухудшение условий проживания.

Стоит заметить, что помимо этого критерия, на бесплатное жилье могут претендовать также:

  • семьи военных;
  • переселенцы;
  • граждане, которые уехали из Крайнего Севера;
  • ликвидаторы Чернобыльской катастрофы.

Как не купить аварийное жилье

19 августа Правительство России поручило Минфину выделить в 2020 году 50 миллиардов рублей на расселение аварийного жилья, а Минстрою — подготовить поправки «в части установления возможности завершения программ переселения из аварийного жилищного фонда ускоренными темпами». На переселение граждан из аварийного жилья с учетом прошлых вливаний в общей сложности до 2025 года будет затрачено более одного триллиона рублей. Однако существует риск, что государству придется раскошелиться гораздо больше, если получатели денежной компенсации взамен непригодной к проживанию жилплощади не получат информацию о реальном качестве приобретаемых ими «квадратов» на рынке недвижимости. Ведь сегодня никто не гарантирует, что за эти деньги они снова не купят «аварийку». Исправить ситуацию призван депутатский законопроект, обязывающий региональные и муниципальные власти сообщать сведения об аварийных объектах в Росреестр.

Читать еще:  Договор на аренду помещения с физическим лицом

Аварийное жилье: прошлое и будущее

С 2008 года в России последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья. За это время уже более миллиона человек покинули свои насиженные и далее непригодные к проживанию 17 миллионов квадратных метров, на что было потрачено 544 миллиарда рублей.

Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», в ближайшие пять лет государство планирует расселить еще 12 миллионов квадратных метров и 664 тысячи человек, потратив на это 458 миллиардов рублей. Речь идет о домах, признанных аварийными с 1 января 2012-го по 1 января 2017 года.

Напомним: в конце прошлого года обе палаты Федерального Собрания поддержали поправки в Жилищный кодекс и в закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ, которые откорректировали правила расселения аварийных домов, а президент страны подписал документ 27 декабря. Теперь фонд сможет оказать поддержку региону, если территория, где раньше стоял аварийный дом, будет отведена под социальные, коммунальные объекты, спортивные площадки и пешеходные зоны. Исключение составят лишь те случаи, когда расселение аварийного дома проводилось в рамках реализации договора о комплексном развитии территории.

Кроме того, у регионов появилась возможность расходовать федеральные средства на строительство маневренного и наемного жилья для переселенцев. А граждане могут или переехать в другую квартиру, или получить выкупную стоимость жилья. Она теперь формируется исходя из рыночной стоимости не только самого жилого дома, но и участка под ним.

Не наступить на одни и те же грабли дважды

В теории вроде все правильно, но на практике неминуемы осложнения различной степени тяжести, считает зампредседателя Комитета Госдумы по контролю и Регламенту Наталья Костенко, один из авторов законопроекта о механизме информирования граждан об аварийном состоянии домов.

Депутат напомнила, что в соответствии с законом государство должно расселять как людей, вынужденных проживать в аварийном жилье много лет, так и граждан, купивших жилье после признания дома аварийным. Однако в последнем случае законом вводится жесткое правило: человек не может получить новую квартиру, а лишь компенсацию. Причем это будет не та рыночная стоимость, по которой он приобрел жилплощадь, не зная об аварийности дома, а сумма, в которую ее оценят местные власти с учетом всех ее проблем. И на такую компенсацию человек вряд ли уже сможет купить аналогичное жилье.

Уберечь себя от будущих треволнений, оценив состояние дома по визуальным признакам, если вы не специалист-строитель, весьма трудно. Тем более зачастую риелторы скрывают от покупателей факт признания дома аварийным или находящимся на грани. В то же время самостоятельно найти информацию об аварийности дома рядовому гражданину бывает не под силу, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет.

Соответственно, получив на руки деньги, бывшим владельцам аварийных «квадратов», которые, как правило, относятся к социально уязвимым слоям населения, сложно будет сориентироваться в рыночных хитросплетениях и приобрести квартиру в более или менее надлежащем состоянии. Велика вероятность, что они вложат деньги именно в дешевое жилье, которое либо уже является аварийным, либо рискует стать таковым.

Предупрежден — значит вооружен

Самое правильное в такой ситуации, уверена Наталья Костенко, заранее уведомлять граждан о подводных рифах, о которые в будущем может разбиться их семейная лодка. И хотя государство у нас социальное и готово взвалить на себя в очередной раз обязанность оплатить переселение гражданина и во второй раз, но вопрос, который портит такую социальную идиллию, — когда это случится? Ведь если дом не признан аварийным до 2017 года, то неизвестно, сколько придется ждать появления новой госпрограммы переселения и выделения денег из бюджета на компенсации. На это могут уйти годы, а может, и десятилетия.

Читать еще:  Как правильно принять квартиру у застройщика

Для упреждения подобных житейских коллизий в апреле текущего года Наталья Костенко совместно с депутатами Ольгой Тимофеевой, Сергеем Пахомовым и Андреем Красовым внесла в Госдуму законопроект, позволяющий создать механизм информирования граждан об аварийном состоянии многоквартирных домов. Причем 16 июня Комитет Совета Федерации по экономической политике поддержал инициативу коллег.

Так, предлагается ввести обязанность для региональных и муниципальных органов власти, принимающих решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, направлять сведения о таких решениях в Росреестр. В свою очередь, агентство будет включать данные сведения в выписку ЕГРН, что позволит гражданам на этапе покупки жилья через запрос получить информацию об аварийном состоянии дома.

Наиболее доступным способом получения такой информации сегодня является запрос в муниципальный орган власти, напоминает Костенко, однако срок ответа составляет 30 дней, что, во-первых, ставит под угрозу само проведение сделки, а во-вторых, затрудняет работу органов местного самоуправления.

По мнению депутата, наличие сведений о признании дома аварийным в выписке ЕГРН позволит, с одной стороны, максимально защитить права россиян и разгрузить муниципалитеты, с другой — сократить возможные неэффективные расходы государства.

Покупаю надежду, недорого

Несмотря на все старания законодателей оградить граждан от проблем с аварийным жильем, в стране хватает желающих осознанно приобрести «подпорченную» квартиру. Как правило, такие люди очень хорошо осведомлены о своих правах, которые регулируются статьями 32, 86-89 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства №47, где определяются требования соответствия жилья, а также описывается, в каком случае жилье непригодно для дальнейшего проживания в нем. Финансовая поддержка россиян при переселении из такого жилья, напомним, регулируется Федеральным законом №185.

Приобретаются квартиры в старых домах по двум причинам — чтобы получить новую жилую площадь или компенсацию, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда.

Дело в том, что такая недвижимость, как правило, покупается с хорошим дисконтом, так как неизвестно, сколько придется ждать компенсации или квартиры. Ведь даже если аварийная жилплощадь включена в программу расселения, конкретных сроков получения компенсации и ее размера нет. В случае представления новой квартиры взамен аварийной также непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади и какого вида будет новое жилье.

По сути, гражданин приобретает лишь надежду получить выкупную стоимость и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению.

В правовом отношении продажа аварийного жилья ничем не отличается от реализации обычной квартиры. С одним нюансом: владелец квартиры обязан поставить в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии, о чем необходимо указать в договоре купли-продажи. Иначе сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя — введенным в заблуждение.

На ипотеку не рассчитывай

При покупке аварийного жилья банки неохотно идут навстречу и, если предоставляют ипотеку, то требуют непомерной страховки для минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они определенно высоки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector