Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с перепланировкой

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.

С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.

Не желая делать скидку и стремясь расширить круг потенциальных покупателей, продавец может сам заняться согласованием выполненной перепланировки. Главный минус такого решения – придется отложить процесс продажи, а это не во всех случаях приемлемо. Жизненная ситуация может потребовать срочного решения жилищного вопроса (например, при переезде или приобретении другого жилья, о купле-продаже которого уже есть договоренность).

Если срочность не является решающим фактором, то самостоятельное согласование перепланировки принесет определенную выгоду – продать квартиру можно на 10-20% дороже, чем неблагоустроенное жилье со стандартной планировкой. Учитывая, что штраф за «самодеятельность» не так велик (2-2.5 тыс. руб.), серьезных препятствий к легализации нет. Но это касается лишь случаев, если они незначительны, не нарушают норм и выполнены внутри квартиры (не затрагивают фасад здания).

Если же продавец решит умолчать о проведенных изменениях, то покупатель окажется в сложной ситуации – ему придется за свой счет и ценой потери собственного времени решать все вопросы с узакониванием переделок. Столкнувшись с такой ситуацией, покупатель может потребовать возмещения затрат от бывшего владельца через суд, руководствуясь статьей 475 ГК РФ о продаже товара ненадлежащего качества.

Но скрывать факт проведения перепланировки все же не стоит – грамотный юрист имеет шансы решить проблему в пользу покупателя, понесшего незапланированные траты вследствие недобросовестных действий продавца.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Понятно, что человек, желающий продать квартиру с незаконной перепланировкой, не хочет бегать по инстанциям и собирать документы на переоформление. Или, может быть, он об этом не задумывался или не имеет достаточного количества времени.

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Обязательно площадь квартиры после перепланировки должна остаться неизменной. Иначе Юстиция имеет право запретить сделку. Любые иные изменения не способны помешать заключению договора.

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит больших денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Читать еще:  Запрос кадастрового номера объекта недвижимости

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Бесплатный вопрос по перепланировке можно задать во вкладке «Специалисты»

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Если получился подобный казус (случай), то примите мои поздравления. В принципе, ничего страшного не произошло, если вы знали об этом заранее и сумели договориться на торг по цене покупаемой вами квартиры с учетом расходов на устранение незаконной перепланировки квартиры.

Совсем иная ситуация, если вас не предупредили о том, что вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой и это «счастье» посетило вас после получения Свидетельства на право собственности или при перепродаже квартиры.

Конечно, неприятность, но опять же вполне исправимая. Главное, чтобы вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в принципе. В этом случае вам предстоит небольшой рейд по инстанциям и довольно успешное его завершение.

Иначе можно рано или поздно быть наказанными за то, что не совершали, когда и как это может случиться, читайте в статье «Штраф за незаконную перепланировку«.

Сегодня мы узнали о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой и если вы покупатель, то уже знаете, где надо быть более внимательными.

Кстати, если приобретаете квартиру во вторичном фонде, стандартной советской планировке, то можете посмотреть стандартную планировку «хрущевки» и планировку «брежневки», чтобы уже наверняка знать, где должны находиться стены.

Риелторы рассказали об условиях проверки незаконной перепланировки

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры? Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом. Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть.

Да, продать квартиру можно и с неузаконенной перепланировкой. В России есть Федеральный закон о регистрации недвижимости от В этой статье ничего не написано о запрете на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Поэтому регистратор все равно зарегистрирует сделку, даже если в квартире есть неузаконенная перепланировка.

Неузаконенная перепланировка с точки зрения покупателя: вопросы и ответы

Специалисты агентства «Город» подготовили ответы на самые распространенные вопросы потенциальных покупателей.

  • Как определить наличие в квартире перепланировки?

Ответ. Для этого необходимо потребовать технический паспорт, выданный БТИ, и пройтись с ним по квартире, сверяя данные плана и реальную картину.

Изучая технический паспорт, ориентируйтесь на черные линии, которыми отмечаются узаконенные контуры и схемы помещений. Красными линиями отмечены неузаконенные переделки, уже обнаруженные органами технической инспекции.


Неузаконенные изменения в планировке квартиры отмечаются красными линиями, черными линиями в техпаспорте отмечены согласованные контуры и схемы помещения.

  • В чем опасность покупки квартиры с неузаконенными переделками?

Ответ. Основная проблема состоит даже не в том, что придется тратить время и деньги на согласование перепланировки в инстанциях. Настоящие неприятности возникают, если перепланировку невозможно узаконить. На покупателя, который стал собственником такой квартиры, ложится вся ответственность, вплоть до исполнения судебного решения по восстановления квартиры в прежнем виде за свой счет.

Видеосюжет расскажет, чем грозит неузаконенная перепланировка будущим собственникам жилья, отважившимся на покупку.

  • Что делать, если факт наличия неузаконенной перепланировки выявился в процессе заключения сделки или после ее завершения?
Читать еще:  Как отказаться от приватизированной квартиры

Ответ. В этом случае закон полностью на стороне покупателя. Он вправе отказаться от сделки по причине скрытого дефекта объекта купли-продажи – неузаконенной перепланировки квартиры. Если покупатель решил отказаться от сделки после заключения договора купли-продажи, аннулировать его можно через суд по той же причине – скрытый дефект объекта сделки.

  • Что делать, если вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Произведенные переделки обязательно нуждаются в официальном согласовании, поэтому единственный способ решить проблему – оформить документы на перепланировку в соответствии с законодательством.


Не всякую перепланировку можно узаконить, в таком случае владельца жилья могут обязать восстановить прежний вид помещений за свой счет.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации. Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга. И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.

Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.

  • Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
  • Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
  • Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
  • Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
  • Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный чертёж в чёрных линия.
  • Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
  • Предоставление банку акта о перепланировке.

Не нужно хитрить! Не надо пытаться сэкономить. Из-за незаконной перепланировки ипотечной квартиры можно получить как минимум штраф, а как максимум – придётся привести всё в изначальное состояние. Тут точно сработает поговорка про скупого, который платит дважды. И это не самые худшие варианты! Будете бодаться с банком, он расторгнет с вами договор. Тогда можно вообще без квартиры остаться.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
Читать еще:  Можно ли выписать бывшую жену из квартиры

Как узаконить?

Все внесенные изменения в перепланировку квартиры должны быть узаконены в БТИ.

Состав пакета предоставляемых документов:

  • заявления установленного образца;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие в письменном виде всех зарегистрированных лиц;
  • поэтажный план из БТИ;
  • проект перепланировки.

Стоит принять во внимание, что данная процедура потребует временных и денежных расходов.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.

Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.

Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.

Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.

Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector