Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с долями детей

Материнский капитал: что будет, если не выделять доли детям?

Материнский капитал — один из самых распространенных способов государственной поддержки семьи и материнства. Цели, на которые можно законно потратить маткапитал разные. Это и образование детей, и накопительная часть пенсии матери, и медико-социальная реабилитация детей-инвалидов и др. По статистике Пенсионного фонда России (ПФР), большая часть родителей принимает решение потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий через покупку квартиры.

Как установлено ч. 4 ст. 10, Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). И именно это требование вызывает наибольшее количество вопросов от наших подписчиков, желающих приобрести жильё с использованием средств маткапитала. Обобщим ответы на эти вопросы в данной статье.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

  1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
  2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
  3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
  4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
  5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
  6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.
Читать еще:  Кадастровая стоимость недвижимости что это такое

Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

  1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
  2. Снимают обременение с квартиры.
  3. Наделяют детей долями.
  4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
  5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

«При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

Если ипотека уже погашена, нужно:

  1. Наделить детей долями.
  2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
  3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

Как узнать, был ли использован материнский капитал?

Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

«Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

Взаимодействие с органами опеки

Итак, вы выделили доли в квартире. Теперь необходимо подыскать вариант для переезда, собрать все документы, включая оценку продаваемого и покупаемого жилья, получить предварительное одобрение банка (если квартиру покупаете в ипотеку) и написать заявление в органы опеки. Чтобы органы опеки разрешили сделку, нужно, чтобы площадь покупаемой квартиры была больше продаваемой, размер и стоимость долей детей также были выше, чем в продаваемой квартире. Срок рассмотрения вашего заявление — около месяца. Помните, если не органам опеки будет не хватать каких-либо документов, они вряд ли будут вам звонить. Вы узнаете об этом только по истечении месяца. Поэтому вам необходимо самостоятельно периодически звонить или являться туда, чтобы убедиться, что документов достаточно.

Читать еще:  Как можно получить социальное жилье

Нотариальная сделка

Сделка по продаже квартиры с долями детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению и должна происходить одновременно с покупкой жилья с долями детей. Стоимость нотариального заверения сделки по продаже квартиры с долями составляет примерно 0,5% от суммы сделки + 7000. У нотариусов есть коэффициенты, которые корректируют эту цифру, поэтому лучше позвонить конкретному нотариусу и попросить посчитать стоимость для вашего случая.
Вам могут встретиться нотариусы, которые попросят заплатить еще и за встречную сделку покупки с долями. Будьте внимательны, покупка квартиры с долями детей не требует нотариального заверения, и вы, соответственно, не обязаны за нее платить. Поищите лучше другого нотариуса.

Налоги

Если не прошло пять лет с момента оформления долей детям, и вы решили продать квартиру с долями, вашим детям (читайте: вам) необходимо будет уплатить налог с полученного дохода.

Согласно закону, если вы владели недвижимостью менее 5 лет, то вы приобретали ее для получения дохода, и теперь, продавая ее, соответственно, получаете этот пресловутый доход. То есть ваши дети получили доход, продав свои доли. И, значит, у них появляется обязанность заполнить налоговые декларации и заплатить с полученного дохода налог в размере 13%. Помните, в пункте 1 мы писали о том, что выделять нужно минимальные доли, значит и платить налог будете минимальный.
Заполнять налоговую декларацию обязательно, иначе штраф 1000 рублей, и декларацию все равно придется подавать.
Вы можете уменьшить сумму налога, который начисляется пропорционально сумме дохода.
Доход при владении квартирой меньше 5 лет определяется как разница между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Например, купили квартиру за 3 млн, а продаете за 3,5 млн. С разницы в 0,5 млн необходимо уплатить государству налог 13%. И договором покупки квартиры вы обязаны подтвердить свои расходы, что действительно покупали ее за 3 млн.
Но дети свои доли не покупали, а получили просто так, и расходы родителей на покупку к ним не относятся.
В таком случае нужно воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн. То есть, если доли детей по стоимости получаются меньше 1 млн, то и налог платить не нужно. А если стоимость доли больше — то с разницы придется заплатить налог.
Тут внимание: если квартиру, оформленную по долям, вы продаете единым договором, то этот пресловутый миллион распределяется на всех владельцев квартиры пропорционально их долям. То есть уже не миллион получается, а значительно меньше.
Если же каждая доля продается отдельным договором — то миллион вычета полагается каждому владельцу. Но не забывайте, что продажа квартиры с долями требует участия нотариуса. И если при оформлении единого договора продажи вы заплатите нотариусу примерно 0,5% от сделки плюс 7 тысяч, то при продаже долями оплата услуг нотариуса значительно возрастет. Добавляйте сюда еще кучу дополнительных документов, вроде уведомления сторон о продаже за месяц и согласия супругов на продажу долей, заверенных также нотариусом.

Если вы берете жилье в ипотеку, то обратите внимание, что далеко не все банки дают одобрение по той причине, что дети так же будут владельцами долей. Для банков это повышенные риски, так как если вы не сможете выплачивать ипотеку, то выселить детей из квартиры будет практически невозможно.
В целом процесс продажи-покупки занимает примерно около 1,5 месяцев.

Зато после всех перипетий вы, наконец, сможете с облегчением вздохнуть и наслаждаться просторным жильем.

Что делать?

Постараемся рассказать Вам основные условия (параметры) возможности совершения данной сделки.

Все несовершеннолетние делятся на две группы: до 14 лет и после.

Разница в следующем: если за несовершеннолетнего до достижения 14-и летнего возраста действует кто-то из законных представителе (мать, отец, усыновитель, опекун, попечитель), то после достижения 14-и летнего возраста, несовершеннолетний действует самостоятельно, но с разрешения законного представителя.

Сразу одно «НО» (а их будет много). Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным и заключать сделки самостоятельно без разрешения законных представителей, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей, опекуна или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Сделка по продаже собственности несовершеннолетнего будет альтернативной

То есть, с одновременным приобретением альтернативного жилья в собственность несовершеннолетнего.

Опять «НО». Возможно, что новая недвижимость не будет приобретаться, а вырученные денежные средства с продажи имеющейся недвижимости несовершеннолетнего будут перечислены на расчетный счет несовершеннолетнего для дальнейшего распоряжения данными денежными средствами после наступления совершеннолетия.

Что касается альтернативного жилья, то оно должно обладать необходимыми свойствами:

  • быть не дешевле продаваемой жилплощади;
  • квадратура новой собственности должна быть не менее продаваемой жилплощади;
  • комнатность новой жилплощади должна быть не менее продаваемой жилплощади (если имеющаяся собственность определена четкими критериями: однокомнатная квартира и т.д.).

Визит в органы опеки и попечительства

В некоторых случаях органы опеки и попечительства требуют удовлетворения иных признаков.

При предоставлении необходимых документов в органы опеки и попечительства территориальной Управы по принадлежности собственности недвижимости несовершеннолетнего, последние выносят распоряжение о разрешении продажи собственности несовершеннолетнего с обязательным совершением определенных действий, как правило — это одновременное приобретение альтернативного конкретного жилья, «НО» возможны и другие варианты определенных действий.

Какие могут возникнуть трудности

Сделка может быть аннулирована, если какое-то из условий было нарушено. Например, ребенку не была выделена доля в новой квартире. Поэтому продавцы будут вынуждены покупателям вернуть деньги, а детям — права собственности.

Читать еще:  Как сделать дарственную на квартиру

Продажа квартиры невозможна, если покупателем является один из родителей/опекунов ребенка или их близкий родственник. Это ограничение прописано в Гражданском Кодексе.

В остальном, получение разрешения зависит от полноты выполнения требований опеки. Если собраны все документы и выполнены все условия, то проблем с получением разрешения на продажу не возникнет.

Мы рекомендуем обращаться за помощью к специалистам, например, проводить такие сделки с помощью агентства недвижимости. Риэлторы смогут подсказать вам, какие документы нужно предоставить в опеку и что нужно сделать для получения разрешения.

Related Posts

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Что делать, если договор купли-продажи подписан, покупатель передал деньги, а продавец до сих пор не передал ему квартиру? Или покупатель

Правила продажи квартиры

Продавать и покупать недвижимость можно двумя способами: самостоятельно или через посредников. Работая с посредниками, например, с агентством недвижимости, вы избавляетесь

У вас остались вопросы?

Напишите нам и мы максимально быстро и профессионально постараемся помочь вам и ответить на все ваши вопросы

Продажа квартиры, где долю имеет ребенок

Главное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего: осуществить сделку без разрешения органов опеки не получится ни при каких обстоятельствах. Вот почему, если кто-то предлагает вам быстро решить проблему без участия ООП, не верьте ему! Вас наверняка обманывают, и в будущем такая сделка может быть оспорена.

Важно! Государство защищает интересы детей, поэтому несовершеннолетний ни при каких условиях не может лишиться своего имущества. Если родители не желают приобретать жилье вместо продаваемого, то они должны обеспечить долю ребенку в любом другом месте, например в квартире родственников.

Первое, что нужно сделать, если вы собираетесь продать квартиру, в которой имеется доля ребенка, посетить органы опеки. Инспектор изучит бумаги на квартиру и даст подробные рекомендации, какое следует подбирать жилье, чтобы оно соответствовало предъявляемым требованиям, и было одобрено с первого раза.

Пример. Супруги В решили продать свое жилье, доля в котором принадлежала их несовершеннолетнему сыну. Чтобы не нарушать его права, была подобрана однокомнатная квартира, которую они собирались записать на имя ребенка. При этом нормы площади (на одного ребенка) были соблюдены. При согласовании в ООП супруги не получили разрешения. Мотивация органов опеки: ребенок слишком мал, чтобы единолично проживать в данной квартире, а, значит, и его родители будут жить вместе с ним. В результате условия жизни несовершеннолетнего будут ухудшены, что запрещено законом.

Доля в квартире несовершеннолетнего ребенка при продаже

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний, является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

  • покупка равноценной по метражу доли;
  • удовлетворительное состояние жилого помещения;
  • географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Согласование сделки с государственными органами

Все сделки, подразумевающие отчуждение детских жилых помещений, в обязательном порядке предполагают наличие разрешения от представителей органов опеки и попечительства. Только там смогут точно сказать, можно ли продать квартиру, погашенную материнским капиталом. В противном случае прохождение госрегистрации будет невозможным. Исключением может быть только случай, когда ребенок уже стал совершеннолетним, и уже не находится под защитой органов опеки. Для получения разрешения соответствующего образца вам потребуется собрать такой пакет документации:

  • заявление, заполненное по установленным нормам и стандартам;
  • паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
  • документ о заключении брака (или о его расторжении);
  • свидетельство, подтверждающее наличие прав собственности на жилье;
  • паспорт квартиры и справка про лица, которые прописаны по указанному адресу;
  • документальное заключение относительно технических характеристик жилья.

После того, как квартира была продана, вам потребуется предоставить документацию, в которой указаны доли несовершеннолетних в новом жилье. Речь идет про выписку ЕГРН и договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. Таким образом, при соблюдении всех установленных норм и условий, выдвинутых уполномоченными органами, процедура может считаться завершенной законным путем. Если вас интересует, можно ли продать квартиру, оплаченную материнским капиталом быстро, то в данном случае потребуется обращаться к профессионалам. Специалисты нашей компании помогут в кратчайшие сроки собрать перечень необходимых документов и разрешений, благодаря чему процедура завершится гораздо быстрее. Для получения консультаций вы можете позвонить по номеру телефона, представленному на экране.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector