Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с долгом

Какие коммунальные услуги надо оплачивать и с какого момента?

  • Если вы собственник — коммунальные услуги оплачиваете с момента возникновения у вас права собственности (регистрация в БТИ).
  • Если вам досталась по наследству квартира с долгами по коммуналке, вам их и оплачивать.
  • Если наниматель – с момента заключения договора аренды или найма.

Бытует мнение, что если не заключен договор на обслуживание квартиры в РСЦ или с другой обслуживающей организацией – значит платить не надо. Это не так! Вам придется оплатить фактически оказанные услуги – подогрев квартиры, отчисление на капитальный ремонт, вывоз мусора, оплата потребленной электроэнергии и т.д.

Какие коммунальные услуги не надо оплачивать без договора?

Без договора не оплачиваются дополнительные коммунальные услуги:

  • Установка и обслуживание домофонов;
  • Установка и обслуживание систем видеонаблюдения;
  • Услуги консьержей или вахтеров;
  • Озеленение и благоустройство придомового пространства.

Квартплату необходимо оплачивать не позже 25 числа следующего месяца. Например за март вы должны заплатить до 25 апреля этого года. Отвечает за своевременную оплаты коммунальных платежей не только собственник, но и все совершеннолетние граждане зарегистрированные в квартире.

Основные жилищно-коммунальные услуги подлежащие оплате:

  • Техническое обслуживание дома;
  • Текущий ремонт дома;
  • Капитальный ремонт дома;
  • Уборка и санитарная обработка вспомогательных помещений;
  • Услуги водоотведения;
  • Горячее и холодное водоснабжение;
  • Газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение;
  • Обслуживание и ремонт лифта;
  • Вывоз твердых бытовых отходов, мусора.

Ответственность за несвоевременную оплату коммунальных услуг

За нарушение сроков оплаты жилищно-коммунальных услуг, законом предусмотрено начисление пени – 0.3% за каждый день просрочки. Кому-то может показаться мало, но это не так. 0.3% в день это почти 110 % годовых. Вдумайтесь кредиты на покупку недвижимости в РБ, до последнего времени давали по ставке от 14 до 20 % годовых. При этом на пеню тоже начисляется пеня. Пример, по одной из квартир, при сумме основного долга 700 рублей, за год пеня составила 2400 рублей. При задолженности за коммунальные услуги от 3 месяцев могут отключать газ, воду, электричество. После погашения долгов вам возобновят подачу газа, воды, электричества, но за подключение придется заплатить дополнительно ЖЭСу.

Еще одна мера воздействия на должников, до обращения в суд – привлечение к административной ответственности, в виде штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин. Это на сегодняшний день от 270 до 810 рублей.

Если по адресу квартиры с задолженностью проживают несовершеннолетние дети, списки таких семей направляют в Управление образования и есть большая вероятность попадание таких семей в списки, находящихся в социально-опасном положении, что очень неприятно и неудобно.

Обслуживающая организация так же может обратиться в суд, а уже на основании решения суда судебный исполнитель может наложить арест на ваше имущество например машину, заблокировать счета в банках, запретить выезд за границу.

Если задолженность по государственной квартире, крайняя мера – выселение без предоставления другого жилья.

Если возник долг по коммунальным платежам за квартиру, которая находится в частной собственности, на основании решения суда, квартира должника продается, приобретается меньшая квартира, возможно даже не в этом населенном пункте.

Как списать пеню.

Рассчитывать на списание пени может должник только после полного погашения основного долга.

Для этого после оплаты долга гражданин обращается с заявлением, о списании пени, в свой РСЦ. Местный исполком может принять решение о списании пени, при наличии уважительных оснований. Если администрация района отказалась списать пеню, можно обратиться в суд с иском о снижении размера пени в связи с ее несоразмерностью. Как я говорил выше, пеня зачастую в разы выше основного долга.

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Читать еще:  Заочное голосование собственников жилья

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Обязан ли новый собственник выплачивать долги без своего согласия?

Нет, не обязан. Управляющая компания не вправе требовать погашения долгов с нового хозяина. Он платит за коммунальные услуги только с того момента, когда стал собственником данного жилья. Если же покупатель покупал квартиру с обременением, и перевод долга на него осуществлён в соответствии с положениями статьи 391 Гражданского кодекса, то со дня регистрации собственности у него наступают обязательства платить по долгам.

Фотоальбомы

Хочу купить квартиру с долгами за коммунальные платежи. Кто их должен заплатить, я или предыдущий собственник?

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации все законные владельцы жилой недвижимости обязаны вносить следующие виды платежей:

  • плату за содержание помещения (включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, плату за текущий ремонт и содержание общего имущества, в том числе общедомовые расходы по холодной и горячей воде, по электрической и тепловой энергии, отведение сточных вод);
  • денежные средства на капитальный ремонт;
  • плату за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление).

Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

При этом статья 131 Гражданского кодекса РФ указывает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ отдельно регламентируется обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, согласно которой вышеуказанная обязанность возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Особое внимание стоит обратить на норму, установленную частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, действующим законодательством Российской Федерации установлены момент возникновения обязательств по внесению платежей новым собственником помещения, и обязанность нового собственника оплатить долги по взносам на капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Из нормы вышеуказанной статьи следует, что новый хозяин квартиры, согласно общему правилу, не несет ответственности по долгам предыдущего собственника (за исключением взносов на капитальный ремонт), поскольку обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Однако нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ дают право новому собственнику жилой недвижимости принять обязательства по оплате коммунальных услуг предыдущего владельца заключив с ним сделку по переводу долга, которая осуществляется при согласии двух сторон.

Если покупатель квартиры не изъявляет желания брать на себя чужую задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи желательно прописать пункты о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

В случае возникновения ситуации, когда жилая недвижимость была приобретена с задолженностями по коммунальным услугам, то отстоять свои законные права и в дальнейшем все-таки не погашать эти долги можно, выполнив следующие шаги:

  • потребовать у предыдущего хозяина квартиры справку о состоянии задолженности, а при отсутствии таковой следует самостоятельно обратиться в управляющую компанию либо товарищество собственников жилья для получения необходимых сведений. Если же перечисленные организации начали управлять домом позже даты регистрации права собственности продавца, то в этом случае справку о состоянии долга предоставит предыдущая ответственная компания;
  • сообщить в управляющую компанию либо товарищество собственников жилья о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив к нему копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности;
  • уведомить предыдущего владельца жилой недвижимости о поступивших требованиях погасить долг по коммунальным услугам за период, когда он являлся действующим собственником квартиры.
Читать еще:  Как выгнать квартирантов из квартиры без договора

Возможна ситуация, когда управляющая компания начнет требовать от нового владельца квартиры погашения задолженностей по ранее предоставленным услугам, которыми он не пользовался. То есть происходит конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, имеющий право оплачивать только свои счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может требовать оплату своей работы, пока не истечет срок давности.

Единственный выход из подобной ситуации — договориться с продавцом квартиры о подписании договора купли-продажи с условием, что соглашение о переводе долга вступит в силу только при регистрации сделки. Кроме того, покупателю необходимо в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приема жилья зайти в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы задолженности продавца квартиры остались на его счете.

Дополнительно рекомендуется и предыдущему собственнику, и новому в акте приема-передачи жилой недвижимости зафиксировать все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца внести оплату за потребленные им услуги. Учитывая изложенное, оплата долгов предыдущего собственника жилого помещения (за исключением взносов на капитальный ремонт) возможна только при добровольном волеизъявлении нового собственника и в соответствии с нормами действующего законодательства не может быть мерой принуждения.

Если недвижимость пребывает у банка-кредитора в залоге, её нельзя реализовать стороннему субъекту без согласия залогодержателя. Такое ограничение подразумевается залоговым статусом квартиры, отражается в соответствующем договоре с финансовым учреждением, предусматривается нормами действующего законодательства. Во всех остальных ситуациях должник вправе продать собственную жилплощадь.

Осуществить такую сделку можно, если продавцу доли в квартире удастся договориться с остальными дольщиками – совладельцами данного жилья. Если все собственники жилплощади предоставили продавцу свое согласие, он может оговорить с покупателем цену сделки, учитывающую вычет суммы накопившейся задолженности. Все зависит от лояльности совладельцев жилья и покупателя выделенной доли.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

  • Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
  • Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

  • Сделку могут признать недействительной. В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье.Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.
Читать еще:  Калькулятор инвентаризационной стоимости квартиры онлайн

Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности. Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.

Проверяем, есть ли задолженность по ЖКХ

В идеале продавец перед совершением сделки должен поставить потенциального покупателя в известность об имеющихся проблемах. Но люди бывают разными: нередко, чтобы быстро избавиться от квартиры с неоплаченными услугами, они скрывают наличие долга.

Первое, что нужно сделать покупателю, который хочет приобрести квартиру, не разбираясь после с оплатой по коммуналке, – проверить, есть ли по ней задолженность.

  • Чтобы узнать долги за коммунальные услуги, потребуйте справки у хозяина недвижимости.
  • Если таковой владелец не представит (этот документ не входит в обязательные для оформления сделки купли-продажи), следует самостоятельно обратиться в ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЕИРЦ (Единый информационный расчётный центр) или жилищную контору с запросом о состоянии всех платежей по коммунальным услугам. Бухгалтерия обязана выдать соответствующую справку, которая действительна в течение 10 дней.
  • Если размер задолженности «зашкаливает», сведения уже можно найти на сайте ФССП РФ (Федеральной службы судебных приставов). Только нужно учесть, что покупка квартиры с таким долгом по коммунальным платежам может закончиться плачевно: судом и арестом жилья, поэтому от сделки лучше отказаться.
  • Информацию о состоянии счетов за коммунальные услуги можно получить в банковском учреждении, если оплата осуществлялась там. Для этого в банк подается запрос с указанием адреса дома и номера квартиры. В счетах, предоставленных сотрудниками, потенциальный покупатель может посмотреть долг за коммунальные услуги.

Подобная практика, обеспечивающая безопасную сделку, типична при покупке квартиры. Документ о состоянии счета иногда становится определяющим для принятия окончательного решения относительно совершения сделки или цены вопроса.

Проверить квартиру на долги

Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт.

Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ . Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры. Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.

Как продать квартиру с долгом?

Такая сделка ничем не отличается от стандартной возмездной передачи. Хозяин, чтобы не прослыть мошенником и не получить неприятностей, сам информирует потенциального покупателя о существующем нюансе и предлагает варианты решения проблемы.

Гражданское законодательство (ст. 391 ГК) прямо говорит, что долг нового владельца может быть переведен только с согласия кредитора.

Став собственником гражданин, получает все обязанности по содержанию и внесению денег за свет, газ, воду и капитальный ремонт (ст. 158 ЖК).

То, что прежний владелец не сможет продать недвижимость, не уплатив все положенные ему счета, неверно. Пока дело не дошло до истребования долга в судебном порядке, никаких препятствий к отчуждению не возникнет.

Коммунальные службы, обозленные неуплатой, ограничивают предоставление услуг, и тогда скрыть факт неуплаты будет уже трудно, да и покупатель на такую недвижимость может найтись не скоро.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно написать объявление о продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Если квартира уже арестована, то сделка в этом случае невозможна.

Так что, если вы собираетесь покупать недвижимость, не пожалейте денег на риелтора и квалифицированную юридическую помощь.

Гонясь за слишком низкой ценой, можно приобрести и ряд неприятных сюрпризов, например, в виде долгов предыдущего жильца.

Возможно ли продать квартиру с долгами по коммунальным услугам? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector