Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как приватизировать часть муниципальной квартиры

Приватизация квартиры в 2021 году — общая информация

Приватизация — это когда муниципальную/государственную недвижимость бесплатно передают в собственность граждан, которые проживают в ней по договору соц.найма или ордеру. Главный закон — это Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1.

Бесплатная приватизация стала бессрочной . Ограничение срока отменили Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ.

Приватизация муниципальной квартиры

Если руководствоваться законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991г., лица, которые проживают на жилой муниципальной территории согласно договору социального найма, наделены правом приватизировать данную квартиру. Любые другие граждане, проживающие там временно, претендовать на эту жилплощадь не обладают этим правом.

Но прежде нужно спросить согласия у людей, которые зарегистрированы в данной квартире, будут ли они участниками приватизации. Если кто-либо из жильцов отказывается принимать участие, в этом случае потребуется от него письменный отказ, заверенный у нотариуса.

После решения этих вопросов, следует начать собирать необходимые справки, сведения и документы для приватизации муниципальной квартиры.

О приватизации части дома или квартиры

Наш закон не разрешает приватизировать части квартиры или дома, если такая жилая площадь является единым объектом недвижимости.
Участие в частичной приватизации, в принципе, возможно, если есть одно условие – часть квартиры выделана в натуре и по информации БТИ представляет собой самостоятельный объект. То есть это приватизация одной или нескольких комнат. То же самое может случиться и с квартирой, подобную комнату могут отдать в долевую или личную собственность.

Минусы приватизации

Почему возникают мысли о том, надо ли приватизировать квартиру? Все просто: процедура только кажется исключительно положительной. Фактически есть немало негативных моментов, которые тоже нужно учитывать. А именно:

  • Появляется дополнительная денежная повинность — налог на квартиру. Платить его нужно раз в год, сумма хоть и не слишком большая, но это лишний расход. Впрочем, пенсионеры, инвалиды 1 и 2 группы, Герои СССР и РФ, участники войн и некоторые другие группы населения от налога освобождены.
  • Появляются новые виды расходов в счетах на оплату коммунальных услуг. К примеру, владельцы муниципального жилья не платят за капитальный ремонт дома. В среднем ежемесячные траты увеличиваются на 10-30%, зависит от региона. Льготы по ЖКХ после приватизации сохраняются.
  • Приватизация не такая уж бесплатная, как кажется. Да, выкупать квартиру не нужно, но зато придется собрать много документов, включая технический паспорт или нотариально заверенные отказы от приватизации. Многие бумаги — платные, а сбор полного пакета занимает приличное количество времени.

Большой плюс квартиры в муниципальном фонде в том, что ее заменят, если жилье пострадает от пожара, наводнения, взрыва газа. Многие опираются на это, когда спорят о том, нужно приватизировать или нет. Мол, если в муниципальной квартире нельзя будет жить, дадут такую же. На деле не все так радужно. Если приватизированную квартиру можно застраховать от чрезвычайных ситуаций и худо-бедно отсудить деньги у страховой (чаще всего сами они платить не рвутся), то получить новую квартиру от муниципалитета очень сложно. Администрация всегда будет отвечать, что квартир нет, поэтому переехать вы сможете куда-нибудь лет через пять, если повезет. За это время пострадавшую при пожаре квартиру можно восстановить или продать со скидкой.

Процедура оформления муниципального жилья в собственность не так уж сложна, как может показаться на первый взгляд. Если вы взвесили все плюсы и минусы приватизации квартиры и решили воспользоваться своим правом, проще всего будет заручиться помощью риелтора. Но можно собрать документы и самостоятельно. Главное — тщательно изучить все правила и неукоснительно им следовать.

Как отказаться от приватизации квартиры?

Разумеется, проще всего провести процедуру в том случае, если все заинтересованные лица хотят жилплощадь приватизировать, и все будет производиться совместно.

Но бывают и такие ситуации, когда зарегистрированные лица, не дают приватизировать квартиру.

В такой ситуации оформляется специальный документ, именуемый согласие на приватизацию квартиры.

В нем указывается, что данное лицо знает, что имеет право участвовать в проведении процедуры и, как следствие, понимает, что может претендовать на долю в итоговом имуществе, но принимать участие в процедуре отказывается.

Кто имеет право на приватизацию муниципального жилья

Право приватизировать муниципальное жилье есть у каждого гражданина РФ, но лишь единожды.

В качестве исключения можно обозначить только несовершеннолетних лиц, поскольку они имеют возможность повторного участия в приватизационном процессе:

  • Вместе со своими родителями/опекунами;
  • При достижении ими совершеннолетия, уже самостоятельно.

Можно ли приватизировать квартиру второй раз?

С чего начать приватизацию квартиры, читайте тут.

Не могут принимать участие в приватизации жилплощади лица:

  • Живущие в военном городке;
  • Проживающие в жилье, отнесенном к ветхому (при существовании угрозы его разрушения);
  • Живущие в общежитиях;
  • Живущие в жилье, отнесенном к ведомственным (принадлежащим организациям либо предприятиям).

Теперь вполне понятно, что кроме обозначенных категорий лиц право приватизировать жилье имеет каждый гражданин РФ.

Но и здесь существуют определенные ограничения. В приватизационном процессе могут принимать участие лишь лица, фигурирующие в договоре социального найма. Если данное условие не соблюдено, то документация в администрации просто не будет принята, и уж подавно в органе, занимающемся регистрацией документов.

Читать еще:  ДТП с животными: какой штраф, как оспорить наказание

Оформить подобный договор достаточно просто, если второй стороной по нему выступает человек, живущий в квартире и относящийся к ответственным квартиросъемщикам.

В качестве второго ограничения выступает статус, в котором находится жилец. Сохранено приватизационное право и за людьми, которые хоть по факту и не проживают в жилье, но сохраняют свое право на проживания в нем, пребывая в местах лишения свободы, либо работая в условиях Крайнего Севера с помощью вахтового метода со своей семьей, или проходя срочную армейскую службу.

Но если говорить о лицах, проживающих в квартире и имеющих прописку временного характера (в соответствии с договором поднайма), прав на приватизацию жилплощади у них нет.

Как приватизировать комнату в муниципальной квартире?

В остальном приватизация проходит по общим правилам. Это достаточно сложный и длительный процесс, однако начиная с 2017 года бесплатная приватизация стала бессрочной, так что переживать о том, что люди могут просто не успеть оформить право собственности, не стоит. С другой стороны, все равно лучше поторопиться и сделать все как можно быстрее.

Порядок и этапы

  1. Получить согласия всех жильцов помещения (разделенного или разменянного – без разницы).
  2. Собрать все необходимые документы (см.ниже).
  3. Составить заявление и направить его в МФЦ вместе с документами.
  4. Подписать договор о приватизации квартиры.
  5. На основании договора и собранных документов оформить право собственности.

Процедура

Согласие жильцов – это обязательный и самый первый этап, так как двигаться дальше не имея на руках таких документов бессмысленно. Как доказывает практика, в подавляющем большинстве случаев можно договориться с отказывающимися в при приватизации пользователями «по-хорошему». Далее нужно заняться сбором документов. Очень важно помнить, что многие из них имеют ограниченный срок годности. Начинать рекомендуется с техпаспорта БТИ. Обычно в рамках его оформления квартиру посещают специалисты и проверяют ее на отсутствие незаконных перепланировок или других изменений. Вполне логично, что, если такие изменения будут обнаружены, в приватизации откажут. Только после получения техпаспорта БТИ можно приступать к сбору других документов. Это связано с тем что, во-первых, техпаспорт не имеет срока годности и, во-вторых, он оформляется достаточно долго. В отдельных случаях на эту процедуру уходит около 1-2 месяцев. Когда все нужные бумаги собраны, их вместе с согласиями и заявлением нужно направить в МФЦ. Также можно обращаться в местную администрацию, однако в многофункциональных центрах обычно заниматься оформлением намного проще и удобнее. Подписав договор о приватизации нужно обращаться в Росреестр за свидетельство о праве собственности. На этом приватизация завершается.

Документы

Для того, чтобы не получить отказ от приватизации нужно собрать все документы:

  • Паспорта всех жильцов с копиями.
  • Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних без паспорта).
  • Разрешение из органов опеки (актуально только в том случае, если в муниципальной квартире проживают дети).
  • Справка из Управляющей компании или ЖЭКа о том, сколько лиц зарегистрировано в помещении.
  • Договор социального найма жилья.
  • Согласия в приватизации от всех жильцов (исключая детей до 14 лет).
  • Отказ от участия в процедуре (если требуется). Он оформляется нотариально. Еще раз отметим, что такой отказ лишает человека права на долю в квартире, однако не является препятствием для оформления ее в собственность в целом.
  • Техпаспорт БТИ.
  • Справки о том, что граждане ранее не участвовали в приватизации.
  • Доверенность на представителя (если требуется). Обычно этот документ оформляют у нотариуса для того, чтобы не ходить всем вместе по инстанциям.
  • Выписка из бухгалтерии об отсутствии задолженности по квартире. Если таковая имеется, можно даже не пытаться заниматься вопросом дальше, так как гарантированно последует отказ. Следует сначала погасить все долги и только потом продолжать процедуру.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины. Сама приватизация бесплатная, однако это касается только стоимости жилья. Оплачивать услуги по выдаче справок и непосредственно госпошлину за оформление права собственности все равно нужно.

Сроки

В среднем, на приватизацию уходит около 3-4 месяцев:

  • Сбор необходимых документов: 1-2 месяца.
  • Рассмотрение заявления о приватизации: до 2-х месяцев.
  • Оформление права собственности: до 1 месяца.

Если уже после этого требуется разделить жилье на отдельные доли (или перераспределить их), то данная процедура займет еще около 3-х месяцев.

Расходы

Оформление государственной квартиры в частную собственность – платная процедура:

  • Техпаспорт БТИ обойдется порядка 1 тысячи рублей. Может и больше, если он требуется быстрее.
  • Госпошлина составит 2 тысячи рублей.
  • Нотариально заверенная справка о том, что человек отказывается участвовать в приватизации стоит порядка 200 рублей.
  • Другие услуги нотариуса (например, оформление доверенности) также обойдутся в сумму от 100 рублей и выше.

Виды собственности на жилье: долевая приватизация

Собственность на жилье может быть двух видов:

  • Частная собственность (общая, индивидуальная). Порядок приватизации квартиры в частную собственность предполагает владение определенным недвижимым имуществом конкретного лица. Может являться имуществом одного собственника (индивидуальная), как физического или юридического лица, так и двух и более лиц (общая). К общей собственности относятся, например, жилые помещения, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Общая собственность предусматривает деление имущества на равные доли, к примеру, если речь идет о собственности супругов, которые купили недвижимость во время брака (статья 256 ГК РФ).
  • Совместная собственность (общая или долевая). К данному виду собственности относится общая собственность, не предполагающая деления на доли. Как правило, совместная собственность возникает, например, при покупке и приватизации квартиры супругами. Если семья проживает в квартире, являющейся по закону долевой собственностью, владеть и пользоваться таким жильем разрешается по согласия всех совладельцев, при отсутствии такого согласия, право на пользование недвижимым имуществом можно получить в судебном порядке.
Читать еще:  Как продлить срок действия госконтракта

В случае долевой приватизации деление квартиры осуществляется в равных долях с учетом интересов всех участников, в том числе и интересов несовершеннолетних детей. Выделение доли ребенка в приватизации квартиры является обязательным условием, нарушение которого повлечет за собой безусловный отказ в выдаче соответствующего разрешения органами опеки и попечительства и, соответственно, дальнейший отказ в приватизации. В случае отказа одного из членов семьи принять участие в долевой приватизации квартиры, отказавшийся должен представить заверенный у нотариуса соответствующий документ. Далее доля отказавшегося будет делиться между остальными членами семьи. Лицо, ранее уже принимавшее участие в приватизации квартиры, должно представить подтверждающие данный факт документы.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Читать еще:  Заявление о затоплении квартиры образец

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector