Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как принять квартиру в новостройке

Как правильно принимать квартиру в новостройке

Как правильно принимать квартиру в новостройке

Приемка квартиры от застройщика – не пустая формальность, а серьезная процедура, требующая подготовки и тщательного соблюдения всех юридических тонкостей. Только в этом случае вы убедитесь в качестве выполнения отделочных работ, добросовестном исполнении условий договора строительной компанией, добиться бесплатного исправления обнаруженных недостатков. Не стоит нервничать, спешить, даже если вас торопят, убеждая быстрее подписать документы. Все внимательно проверять – ваше право, которым не стоит пренебрегать даже в мелочах. В предлагаемой инструкция мы расскажем, как правильно принимать квартиру в новостройке.

Гарантии при приемке квартиры

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у застройщика есть гарантийные обязательства перед дольщиками. Гарантийный срок для объекта долевого строительства — квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.

Иной срок гарантии установлен на технологическое и инженерное оборудование. Он составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае выявления недостатков при приемке квартиры, собственник вправе в любой момент течения гарантийного срока обратиться к застройщику с заявлением на их устранение. Представитель Застройщика связывается с собственником, определяется дата комиссионного осмотра квартиры для фиксирования недостатков в акте осмотра и согласовывается срок на их устранение.

Таким образом, вы можете без каких-либо рисков принять квартиру в новостройке самостоятельно, в том числе дистанционно без личного присутствия.

Правовое регулирование процедуры сдачи-приемки недвижимости в новостройке

В законе о долевом строительстве четко прописаны все действия приемки жилья у компании-застройщика:

Сдать дом в эксплуатацию.

Сообщить своим дольщикам о готовности строения к передаче в собственность. Информировать он может только в письменном виде заказным путем. Электронное послание, СМС или рассылка запрещены законом.

Изъявить готовность принять квартиру необходимо не позже семи дней, однако саму процедуру можно выполнить в течение двух месяцев.

Если в предусмотренный законом срок в два месяца дольщик не выполнил приемку, то застройщик подписывает акт в одностороннем порядке, передавая квартиру владельцу без его участия.

Недобросовестные строительные компании прибегают ко всяким хитростям для того, чтобы скрыть явные недостатки в своей работе. Чаще всего они просто записывают на приемку квартиры в новостройке через 2,5-3 мес., когда предусмотренный законом срок истек, сами подписывая акт. В этих случаях необходимо оформить претензию с сообщением о том, что дольщик готов принять квартиру согласно действующему законодательству и условиям контракта. Претензию направляют застройщику заказным письмом или доставляют документ в офис лично (под подпись ответственного лица).

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Успеть за 60 минут. Как принять квартиру в новостройке

Момент сдачи дома и передачи ключей — долгожданное и волнительное событие для каждого дольщика. Особенно, если эта первая ваша первая квартира. Но строительные компании далеко не всегда выполняют свои обязательства на 100%, брак и недочеты есть в каждой квартире.

Чтобы новоселье не превратилось в бесконечный ремонт, нужно внимательно проверить ваше будущее жилье на соответствие условиям договора и строительным стандартам. Специалисты НСК «Стандарт» рассказали, как себя вести во время приемки квартиры, куда смотреть и к каким уловкам со стороны застройщика нужно готовиться.

Техническая часть

Первое, что нужно сделать — провести визуальный осмотр квартиры. Если с расстояния двух метров на обоях видно морщины, вздутия, сколы, царапины — это все является дефектом, который застройщик обязан устранить. Такая же ситуация с линолеумом и ламинатом.

Еще один важный момент — окно. У застройщиков есть хитрый манёвр. Представитель компании, как правило, сразу его открывает. Делается это якобы для того, чтобы проветрить помещение. На самом деле таким образом квартира просто вымораживается, чтобы вы не могли тыльной стороной ладони проверить тянет ли холодный воздух от окна. Если где-то поддувает — значит окно установлено криво, нужно регулировать. В долгосрочной перспективе некачественно установленное окно не только будет морозить комнату, но и может привести к повышению влажности. Там где много влаги появляется плесень, а это уже критично для здоровья.

Если заметили трещину, то не верьте в рассказы про «усадку дома». Сейчас, когда большинство домов строятся монолитно-каркасными, такой процесс в принципе не происходит. Усадка дома актуальна для зданий построенных из кирпича. Как утверждают эксперты НСК «Стандарт», монолитные дома «дают усадку» на несколько миллиметров, что не может привести к трещинам.

Не забывайте про розетки. Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте каждую. Если питания нет — фиксируйте недочет в акте.

Борьба с психологическим давлением

Техническая сторона вопроса — не самое сложное в приемке квартиры. Важно не поддаваться на уловки представителей строительной компании, которые будут разными способами подтолкнуть вас к подписанию бумаг — то есть отказаться от претензий к качеству.

Читать еще:  Как проверить отопление в квартире

Как рассказывают специалисты независимого строительного контроля, первым делом вам будут задавать уточняющие вопросы, чтобы понять, насколько сильно вы торопитесь заехать и как на вас можно надавить. Представители застройщика обязательно будут спрашивать, где вы живете: на съемной квартире или у родителей. Чтобы не давать им пространства для маневра, отвечайте, что это жилье вы купили в качестве инвестиции и переезжать не спешите (даже если вчера вы отдали деньги за аренду квартиры).

Второй этап «обработки» собственника — отвлекающие темы. С большой долей вероятности вам начнут рассказывать об особенностях дома: будут показывать на дымовую сигнализацию, детскую площадку или бесшумный лифт. Но вы должны сосредоточиться только на проверке квартиры. Вообще старайтесь меньше говорить с сотрудниками строительной компании, ведь ваше время ограничено. Как правило, застройщик дает один час, чтобы проверить квартиру и составить протокол с нарушениями. Некоторые и вовсе полчаса.

Когда у вас появятся претензии к качеству работ — не реагируйте на контраргументы застройщика. Некоторые сотрудники могут начать давить на жалость, говорить, что их лишат премии или вообще уволят. Другие станут обещать, что все эти недочеты обязательно поправят, но будут просить вас подписать акт уже сегодня. По факту, никакие работы потом могут не сделать, ведь вы уже приняли квартиру, то есть застройщик свои обязательства исполнил. А на претензии, скорее всего, вам будут отвечать, что дефекты появились во время использования помещения.

Не спешите быть первым и познакомьтесь с соседями

Специалисты НСК «Стандарт» советуют не идти в первую волну приемки квартир. По мнению экспертов, лучше подождать, когда свое жилье проверят ваши будущие соседи. Как правило, недочеты во всех квартирах похожи: кривые стены или окна, слабая тяга вентиляции и так далее. Чтобы быть в курсе строительного брака, подпишитесь на сообщество дома или вступите в чат дольщиков. Такой наверняка есть. Там вы найдете для себя много полезной информации и сможете узнать подробности о приемке квартир у будущих соседей.

Читайте приложение и все, что написано мелким шрифтом

Иногда все замечания о качестве отделки и материалов могут разбиться об один простой пункт договора. По словам сотрудников независимого строительного контроля, сейчас некоторые застройщики стали прописывать в договоре с дольщиком свои нормативы, которые противоречат ГОСТ.

Например, по штукатурке допускается отклонение в пять мм, а в договоре может быть прописано два см. Такая же история повторяется и с уровнем пола, где вместо двух мм пишут два см. Как правило эти условия прописываются где-нибудь в конце, в приложении к договору. Разумеется, оспорить в суде эти пункты можно. Но сколько времени и денег займет процесс?

Как отмечают эксперты, самый действенный способ в таком случае — не торопиться с бумаги и внимательно прочитать все параметры, сравнив их с федеральными ГОСТами. Если есть разночтения, то их нужно прописать в протоколе разногласий. По словам «приемщиков» многие застройщики идут на встречу внимательным покупателям.

Можно ли принять квартиру в доме с неработающим лифтом

Мы уже упоминали о том, что осматривать нужно не только свою квартиру, но и помещения в общем пользовании. В высотных домах многоквартирных к ним относится и лифт.

Вряд ли кому-то захочется въезжать в жилье, находящееся на средних и высоких этажах, а лифт еще не запущен. Тогда станет затруднителен не только сам переезд, но и ежедневные пешие прогулки по многочисленным ступенькам. Узнать, в рабочем ли состоянии лифт, можно, проехав на нем. При движении в лифтовой кабине не должно присутствовать никаких посторонних звуков.

Однако, редко кто запускает лифтовое оборудование, пока дом не заполнится большинством жильцов. Дорогостоящее обслуживание и перегрузки, которые возлагают на него переезжающие люди, компания-застройщик пытаются исключить из своего бюджета.

Уведомление направляется почтой в адрес застройщика с уведомлением. Ему законом дается 45 дней на устранение всех замеченных вами и указанных в письме дефектов.

Приемка квартиры

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке?

Если вы принимаете квартиру самостоятельно, то помимо документов (ДДУ, договор купли-продажи и др.) и паспорта, рекомендуем взять с собой:

— фонарик,
— небольшой электроприбор для проверки розеток,
— бахилы и удобную обувь,
— рулетку,
— пузырьковый уровень-ватерпас,
— блокнот и ручку.

Делайте заметки в блокноте сразу в ходе осмотра новой квартиры

Что и как осматривать?

При приемке квартиры обратите внимание на следующее:

Механические повреждения всех видимых поверхностей. Особенно актуально для квартир с чистовой отделкой.

Окна и рамы: проверьте на отсутствие сколов, трещин и царапин, как открываются и закрываются створки. Поведите рукой по местам стыков и под подоконником — улавливаете поток воздуха, значит из щелей дует, этот недочет требует устранения. Уровень поможет определить наличие перекоса, просто положите его на подоконник. Допустимым является отклонение в 1-2 мм.

Балконы и лоджии: протестируйте работу дверей и раздвижных ограждений.

Двери: качественно установленные двери при закрытии/открытии не будут задевать коробку или порог.

Проверка стен зависит от отделки. Если наличие обоев дает возможность лишь оценить качество их наклеивания, то голую стену необходимо исследовать на предмет трещин и неровностей.

Полы с уложенным ламинатом не должны скрипеть, а замковые стыки — расходиться. В квартире с отделкой также важно качество установки плинтусов и порожков. В помещении без отделки обратите внимание на бетонную стяжку, на ней не должно быть пустот, просветов, трещин и наплывов.

Читать еще:  Дачная амнистия год оформление

Потолки проверяются визуально. Их поверхность должна быть ровной и равномерно прокрашенной.

В санузлах не должно быть луж и подтеков. Если договором предусмотрена установка санфаянса, то очень внимательно его осмотрите — если вы что-либо пропустите, то после подписания акта претензии приниматься не будут, так как это негарантийные случаи. Работу кранов и напор воды также следует проверить.

На кухне протестируйте вытяжку, приложив к отверстию лист бумаги. Если он «прилип» — вентиляция функционирует.

Розетки и выключатели осматриваем, убеждаемся, что они ровно установлены. Для теста на работоспособность можно использовать зарядку мобильного устройства.

#оденьгахпросто: как принять квартиру в новостройке и не пожалеть об этом

За время строительства с вашей квартирой может много чего произойти — например, изменится ее площадь или даже номер. Эксперты рассказывают, на что обращать внимание в момент приема жилплощади.

Процедура приемки квартиры описана в статье 8 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в договоре с застройщиком. Казалось бы, изучи — и вперед. Но здесь неподготовленного человека ждет множество ловушек.

Необходимые документы

«Во-первых, дольщик должен получить от застройщика сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, — утверждает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Федор Жуков. — Эта обязанность застройщика установлена законом. Никакие звонки менеджера «приходите и принимайте» юридической силы не имеют. Только с момента получения официального уведомления у дольщика возникает обязанность приступить к приемке квартиры и начинает отсчитываться срок».

Срок, в течение которого собственник принимает квартиру, прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Если покупатель не принял квартиру в срок, застройщик может оформить акт приема-передачи в одностороннем порядке. Чтобы этого не случилось, юристы рекомендуют письменно дать застройщику ответ о готовности принять квартиру и письменно согласовать дату и время, желательно заказным письмом с уведомлением о вручении — это не позволит застройщику оформить односторонний акт.

Принимать квартиру должны все покупатели, указанные в ДДУ. Если кто-то из них не может присутствовать при приемке, следует оформить доверенность на другого покупателя или третье лицо. При приеме-передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • договор долевого участия;
  • план квартиры и лист осмотра, получить который можно у застройщика вместе с актом приема-передачи квартиры либо в администрации, если жилье социальное.

«Основная цель смотрового листа — предотвратить оплату устранения строительных грубых дефектов, допущенных застройщиком, за счет дольщика», — говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.

От застройщика необходимо потребовать:

  • технический план квартиры (очень часто застройщики отказывают в его передаче);
  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • паспорта приборов учета и оборудования, если имеется (например, газового котла).

Самые популярные предложения на ипотеку в новостройках

Осмотр мест общего пользования

Редин советует начинать осмотр с мест общего пользования, и если вы видите недостатки, то их необходимо записывать и добиваться устранения.

На что нужно обратить внимание:

  • дорога и площадки перед корпусом должны быть покрыты асфальтом и/или тротуарной плиткой;
  • в доме должен работать хотя бы один лифт, в холле первого этажа должны быть установлены все необходимые двери и перегородки, установлены почтовые ящики;
  • если вы приобрели квартиру на первом этаже, договоритесь с застройщиком, что вы также хотите проверить подвал. Обратите внимание, не текут ли трубы, иначе вам не избежать сырости в квартире;
  • если ваша квартира на последнем этаже, договаривайтесь об осмотре технического этажа и убедитесь в исправности крыши.

Осмотр квартиры

При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах. Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись. Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».

Договор долевого участия должен содержать информацию о том, какие виды работ должны быть выполнены в квартире, рассказывает Егор Редин. Чаще всего они вынесены в отдельную главу, содержащую характеристики объекта. Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это, советует эксперт.

Застройщик обязан передать дольщику подписанный им передаточный акт, говорит Федор Жуков. Акт — ключевой документ, без которого право на квартиру не зарегистрировать.

В акте должна содержаться следующая информация:

  • точный почтовый адрес построенного дома;
  • цена квартиры;
  • площадь квартиры;
  • официальный (а не условный строительный) номер квартиры;
  • описание состояния квартиры;
  • данные приборов учета коммунальных услуг.

На осмотр квартиры эксперты советуют захватить с собой:

  • бумажный скотч;
  • смываемый маркер;
  • рулетку;
  • зажигалку или свечу и спички.

Скотч и маркер понадобятся для фиксации мелких дефектов: сколы, трещины и т. д. Дефект обводится маркером, рядом клеится скотч, на котором подписывается нарушение. Зажигалка поможет по отклонению пламени выяснить, работает ли вытяжка, не дует ли из окон и стыков стен.

Читать еще:  Как быстрее продать недвижимость

Кроме этого, стоит проверить счетчик (и соответствие его номера номеру в документах), убедиться, что к квартире подведено горячее и холодное водоснабжение, электричество, установлены двери и окна тех моделей, которые указаны в договоре. Функциональность окон и дверей также стоит проверить.

Но самый важный инструмент из вышеперечисленных — это, конечно, рулетка. Дело в том, что в ДДУ указывается «предполагаемый» размер квартиры. На самом деле он может оказаться больше или меньше указанного. В случае если квартира окажется меньше той, которую вы оплатили, застройщик должен вернуть разницу. Если квартира оказалась больше, оплатить дополнительную площадь придется вам.

Откуда возьмутся дополнительные метры? «По новым технологиям строительства чем выше стена, тем она тоньше, — рассказывает Юлия Лурье. — Одна и та же квартира в стояке на первом этаже, к примеру, будет 56 метров, а к 17-му этажу такая же квартира по площади составит уже 60 метров за счет того, что толщина стен уменьшается на верхних этажах. А человек заплатил за усредненную квартиру — примерно за 58 метров». Конечно, если застройщик понимает, что денег доплатить должны вы, рулетка вам не понадобится.

Подписание акта

Неточности и дефекты указываются в акте. Акт подписывается в двух экземплярах.

Федор Жуков советует обратить внимание на следующие моменты при подписании акта:

  • нельзя отдавать застройщику его экземпляр, подписанный с вашей стороны, но не подписанный с его (доводы: «сейчас нет директора», «печать в сейфе», «мы подпишем и вам перезвоним»), поскольку в случае спора будет тяжело доказывать, что акт был изменен застройщиком в одностороннем порядке;
  • необходимо проверить полномочия лица на подписание акта: если это руководитель застройщика, то это легко проверить на сайте ФНС России (egrul.nalog.ru), если другое лицо — требуйте доверенность или приказ.

По словам Жукова, закон не запрещает дольщику предлагать свои условия к проекту акта (например, потребовать указать перечень претензий и сроки для их устранения). Указания на то, что форма акта — «типовая», «другую Росреестр не примет», необоснованны. Если какой-либо недостаток квартиры был обнаружен после подписания акта, то право предъявить застройщику претензии по качеству не отменяется, но лучше выявить максимальное количество недостатков до момента подписания акта. «Квартиру вы вправе не принимать, только если недостатки существенные (течет потолок, например), мелкие недоделки — не основания для отказа в приеме квартиры», — предупреждает Федор Жуков.

«В случае отказа от подписания акта при наличии мелких дефектов в последующем суд может встать на сторону застройщика и усмотреть в действиях приобретателя квартиры злоупотребление», — утверждает юрист фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.

«Кроме того, если застройщик по ДДУ передает квартиру и отделку, то должно быть составлено два акта: первый — приема квартиры, второй — приема отделки», — напоминает Сучкова.

Есть и тонкий момент: по словам Федора Жукова, очень часто застройщики требуют при подписании акта подписать также следующие документы:

  • дополнительное соглашение к договору, как правило, задним числом и в случае просрочки передачи квартиры или изменения ее площади;
  • договор с управляющей компанией, выгодной застройщику.

Обязанности подписывать эти документы у дольщика нет. Уверения застройщика, что без них квартиру не передать или Росреестр не зарегистрирует право, несостоятельны.

Сроки приемки

Государственная комиссия должна разрешить эксплуатацию дома. После этого застройщик письменно уведомляет дольщиков о готовности начать передачу квартир. Уведомления по телефону, электронной почте, смс не подходят – только заказное письмо.

После получения письма покупатель за срок не более 7 дней подтверждает, что готов принять жилье. Достаточно обговорить с застройщиком дату осмотра и подписания документов. На всю процедуру дается 2 месяца.

По истечении этого срока приемка не была проведена – застройщик без участия покупателя передает квартиру со всеми возможными недостатками. Застройщик специально затягивает приемку – пишется претензия в его офисе с получением копии с подписью принявшего сотрудника или отправляется заказным письмом.

Что делать, если есть недочеты

Каждое несоответствие необходимо внести в дефектный акт. Этот документ представляет собой акт, который содержит ваши замечания по качеству апартаментов и общедомовой территории. Также встречаются названия лист осмотра квартиры или ведомость.

Данный документ может иметь готовую форму или быть произвольно написанным от руки на чистом листе. В любом случае в документе должны быть указаны реквизиты застройщика – название компании, имя директора, фактический адрес.

В акт необходимо внести все недочеты и указать дату приемки. Представитель застройщика или управляющей компании оставляет свою подпись на этом документе. Она необходима для подтверждения ознакомления и согласия с перечнем недочетов.

После устранения несовершенств, застройщик приглашает собственника в квартиру для проведения повторной приемки. Закрепим полученные советы, чтобы применить их на втором осмотре жилья.

Блокнот и ручка

Подъезд, лифт, подвал и чердак

Лампочка и электроприбор

Площадь жилого помещения

Входная дверь, стеклопакеты

Потолок, пол, стены

Уровень, правило, лазерный дальномер

Электричество, вода, отопление

Посетите выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», чтобы лично задать возникшие вопросы экспертам в области недвижимости, а также представителям крупных строительных компаний. Узнайте все о правильной приемке квартиры и методах влияния на недобросовестных застройщиков.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector