Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно сдать комнату в коммунальной квартире

Если согласие получено, то с арендатором необходимо заключить договор поднайма. Нужно получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие не только нанимателей других помещений, но и всех членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.

Но стоит помнить, что договор поднайма такой комнаты, будет иметь силу, если после подписания норма предоставления квадратных метров на человека не стала меньше. А норма предоставления равна 18 метрам в квадрате на человека.

Поэтому, если после вселения арендаторов, эта норма стала меньше, другие проживающие в этой квартире могут оспорить сделку через суд. Все эти действия продиктованы тем, что каждая комната находится в собственности у государства и проживающие в ней являются нанимателями, а сама комната сдаётся государством по договору социального найма.

Поднанимателем комнаты, которая располагается в коммунальной квартире, не может быть человек, который имеет тяжёлую и заразную форму хронических заболеваний. Проживание с таким человеком на одной жилплощади может нанести вред здоровью других жильцов.

В случае с приватизированными квартирами

Недавно был принят новый закон о приватизации жилья. Согласно его пунктам, после регистрации документов на жилое помещение новый владелец имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению. Это касается таких действий, как:

  1. Сдача в аренду.
  2. Продажа.
  3. Обмен.

Главное, чтобы особенности проводимой сделки не противоречили действующему законодательству. И не препятствовали сохранению прав у других лиц.

Владелец жилья может сдавать в аренду объект полностью либо частично. Надо только помнить о нормах относительно жилых помещений. Одному человеку нужно предоставить не менее 12 квадратных метров. В правилах сдачи комнат в коммунальной квартире 2021 года написано, что запрещено извлекать коммерческую прибыль, когда речь идет об обычных гражданах.

Можно ли сдать комнату в коммуналке

Ответ на этот опрос кроется в правовом статусе помещения. Статья 673 ГК РФ позволяет передавать в наем только изолированные жилые площади. Если объекту присвоен самостоятельный кадастровый номер, а запись внесена в государственный реестр, договор можно заключать без согласия соседей.

Ограничения прав собственников установлены ст. 42 ЖК РФ. Владельцу комнаты нельзя выделять в натуре долю в общеквартирном имуществе либо отчуждать ее третьим лицам. Прямого запрета заключения договора найма норма не содержит (Апелляционное определение Петербургского горсуда по спору № 33-14846/2013).

Ситуация меняется, когда речь идет о долевой собственности. В этом случае соглашение заключается с письменного разрешения других владельцев. В силу ст. 246 – 247 ГК РФ распоряжение и пользование помещением осуществляется по обоюдному решению (Определение Московского городского суда по делу №2-3069/2019, 33-32331/2020). Если отыскать компромисс не удалось, вопрос можно вынести на рассмотрение сужитеей Фемиды.

Как сделать все официально?

Чтобы защитить себя от порчи имущества, несвоевременной оплаты и других неприятностей, необходимо составьте договор аренды жилья.

Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.

Читать еще:  Унифицированная форма торг 2 скачать бланк

Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона. Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор. Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).

Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.

Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.

Прежде всего, придется учитывать дополнительный и весьма весомый фактор – соседей. Собственников других комнат тоже можно понять. Мало кому нравится, чтобы в квартире присутствовали чужие люди, тем более если они часто меняются. В конфликтной ситуации соседи могут чинить препятствия нанимателям, не давая им пользоваться кухней, ванной и другими местами общего пользования. Однако чем больше комнат в коммунальной квартире, тем, как показывает практика, индифферентней отношение соседей к подобным вопросам.

Если же вы – хозяин комнаты в небольшой коммунальной квартире, где все соседи знают друг друга уже не один год, единственный выход из ситуации – договориться с ними полюбовно.

Заручившись поддержкой остальных жильцов, можно приводить комнату в презентабельный вид: навести в ней чистоту и снабдить мебелью (должны быть хотя бы стол, диван, два стула, холодильник). Это повысит ваши шансы найти нанимателя в кратчайшие сроки.

Изучаем спрос

Среди районов Петербурга наибольшим спросом у нанимателей пользуется центр города. Однако многие коммуналки здесь – это большие, густонаселенные квартиры, в которых может быть и шесть, и шестнадцать комнат. «Малоформатных» коммуналок (не больше четырех-пяти комнат) в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах немного, поэтому конкуренция за них среди нанимателей достаточно высока.

На окраинах найти малонаселенную, небольшую коммунальную квартиру проще, причем ставки аренды здесь значительно ниже, чем в центре города.

Следует также учесть, что абсолютное большинство съемщиков не хотят жить в одной квартире с ее хозяином. Наниматели в такой ситуации опасаются повышенного контроля со стороны домовладельца.

Назначаем цену

Факторов, влияющих на арендную ставку комнат в коммунальных квартирах и, соответственно, на доходность от сдачи жилья в аренду, несколько. Среди главных – количество комнат в квартире, ее населенность, а также местоположение. Чем ближе к дому станция метро, тем дороже обходится аренда квартиры в нем. Важно также состояние комнаты и мест общего пользования в квартире – они должны выглядеть прилично (как минимум там должно быть чисто). Еще лучше, если в самой комнате, а также в местах общего пользования недавно проводился косметический ремонт.

Ставки аренды комнат меняются в соответствии с сезоном. В мае они традиционно немного снижаются, а в летние месяцы, когда Петербург наводняют туристы, абитуриенты, сезонные работники, спрос на съемное жилье повышается в несколько раз. Уже в июне-июле ставки обычно подрастают на 1-4%. Следующий пик ажиотажного спроса на рынке аренды традиционно придется на конец отпускного сезона – август-сентябрь. В это время стоимость найма обычно вырастает на 10-15%.

Читать еще:  Заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Содержание договора найма жилого помещения

Чтобы в официальном порядке сдать комнату в коммуналке, нужно заключить письменное соглашение. Согласно статье 674 Кодекса, договор должен быть заключен в письменной форме.

Одно из существенных условий договора – предмет договора.

При описании помещения необходимо указать все ключевые сведения.

В документе нужно прописать кадастровый номер объекта, название, адрес, квадратура, характеристики дома, в котором находится комната. Также нужно указать реквизиты документа, на основании которого сторона вправе распоряжаться указанным имуществом (например, свидетельства о праве собственности).

Договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбулу. В ней фиксируются сведения о наймодателе и нанимателе. Если стороны являются физическими лицами, нужно указывать ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства. Если нанимателем является организация, указывается регистрационный государственный номер, название, организационно-правовую форму, адрес местонахождения. Если наймодатель — несовершеннолетний, нужно указать реквизиты свидетельства о рождении ребенка (или свидетельства об усыновлении). А также разрешения органов опеки.
  2. Сумма вознаграждения. Стоимость аренды недвижимости должна быть зафиксирована согласно положениям статьи 682Кодекса. Пределов в отношении цены договора нет. Каждый собственник самостоятельно устанавливает размер арендной платы. Ориентируясь на положение статьи 682 Гражданского кодекса, стороны должны четко определить сумму взносов. Отдельным положением прописывается распределение расходов, касающихся содержания жилого помещения. Если договором не установлено иное, текущий ремонт делается за счет нанимателя, капитальный — за счет наймодателя. Отдельно прописывается, кто и в каком объеме оплачивает коммунальные услуги. Это закреплено положениями статьи 678Гражданского кодекса.
  3. Гарантии (залог). При подписании договора собственнику передают деньги в качестве залога на случай порчи имущества наймодателя. При качественном исполнении обязательств деньги возвращаются нанимателю.
  4. Срок действия. Максимальный срок действия договора — пять лет. Если это не указано, соглашение считается заключенным на этот срок. Это закреплено статьей 683Гражданского кодекса.
  5. Порядок пользования жилым помещением. При подписании договора проживать в квартире можно вместе с детьми несовершеннолетнего возраста. Остальные жильцы вселяются по предварительной договоренности с собственником.

Если комната не приватизирована

В этом случае все сложнее, ведь без разрешения соседей вы не сможете ничего сделать. Вам нужно будет заключить с ними договор аренды совместного имущества. Иначе ваши жильцы не смогут пользоваться даже общим коридором. Естественно, все это оформляется в письменном виде.

Из документов вам могут понадобиться следующие:

  • Письменное согласие от органа или муниципалитета, который владеет квартирой, на ее сдачу;
  • Оформленное согласно нормам закона разрешение на сдачу от всех членов семьи или владельцев комнаты;
  • Оформление декларации о доходах от сдачи или аренды помещения;
  • Сам договор аренды на комнату в коммунальной квартире.

Важно понимать, что существуют еще и ограничения, которые касаются данного вопроса.

К примеру, если наниматель болеет тяжелым хроническим заболеванием, то комната не может быть ему сдана, потому что существуют риск заражения других жильцов. Также это касается вопроса аренды или найма недвижимости семьей, при условии нарушения жилищной нормы в 12 квадратных метров на одного человека. В этих ситуациях ваши соседи могут требовать расторжения договора даже через суд.

Читать еще:  Как восстановить украденные документы на квартиру

Общие условия заключения договора найма комнаты

Договор, на основании которого осуществляется найм комнаты, регулируется общими правилами, применяемыми к найму жилых помещений. Правила установлены в Гражданском кодексе РФ.

В соответствии с подписываемым документом собственник помещения передает нанимателю в пользование комнату для его дальнейшего там проживания и не только принимает на себя обязательство использовать ее по назначению, но и содержать в порядке.

В договоре должно быть подробное и исчерпывающее описание помещения, сдаваемого в аренду. В теле документа, если комната находится в квартире, описываются и места общественного пользования, которые также сдаются в аренду.

Наниматель может использовать не только арендуемую комнату, но и:

  1. Коридор.
  2. Туалет.
  3. Кухню.
  4. Ванную.

Согласно требованию Гражданского кодекса РФ нанимателем может быть только дееспособный гражданин.

Документ может быть составлен в простой письменной форме, невыполнение этого условия не влечет за собой отмену действительности сделки.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector