Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно продать долю в квартире

Как продать долю в ООО

В бизнесе случаются ситуации, когда владельцам ООО требуется закрыть уже действующую компанию по различным причинам. Тогда перед учредителями возникает выбор: начать ликвидацию фирмы или продать свою часть доли. Для потенциального покупателя выгода сделки очевидна — он получает готовую компанию, имеющую пакет необходимых документов, узнаваемое имя, практические наработки, контракты с поставщиками и контрагентами. Рассмотрим, как правильно продать долю в ООО. Какие нюансы процесса необходимо знать? Можно ли продать долю в уставном капитале другим лицам?

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Продажа доли в квартире: этапы сделки

Учитывая юридические особенности долевой собственности, пошаговая инструкция продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

Нужно оповестить всех сособственников о своём намерении продать долю. В извещении нужно указать, что продажа осуществляется третьему лицу, а также цену сделки и другие условия.

Необходимо получить письменные отказы на приобретение доли квартиры от других собственников. Если связаться с кем-то из участников долевой собственности не удалось, нужно подождать 30 дней с момента извещения. Если же кто-то из совладельцев выявил желание купить долю, сделку придется совершать с ним.

Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса. В договоре указываются данные обеих сторон (продавца и покупателя), стоимость сделки, а также все сведения о квартире – адрес, площадь, количество комнат и т.д.

Для этого необходимо предоставить в отделение Росреестра ряд документов – заявления сторон, оригинал и копии договора купли-продажи, удостоверения личности сторон, дополнительные документы в особых случаях. Регистрация также требует уплаты пошлины в размере 2 тыс. рублей.

Несмотря на кажущуюся простоту, купля-продажа доли недвижимости скрывает множество подводных камней, потому для быстрого и надежного результата нелишним будет участие в процессе квалифицированного юриста.

Хотите продать долю в квартире?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Возможна ли продажа невыделенной доли?

Невыделенные доли чаще всего появляются в период брака, когда супруги ведут общее хозяйство и покупают квартиру с использованием совместных средств. При разводе имущество делится в равных долях, но порой эти доли не выделяются, что несколько усложняет процедуру дальнейшей продажи. Впрочем, заключить сделку с третьими лицами все же возможно, если следовать инструкции:

  • Соберите документы, которые подтверждают ваши права – потребуется свидетельство о браке и ДКП, то есть квартира должна быть куплена в период супружества;
  • Составьте исковое заявление и обратитесь в суд с требованием выделить долю. Делается это по месту нахождения имущества, ответчиком является другой собственник. При этом неважно, явится ли он для рассмотрения – его присутствие не считается обязательным, хотя судья и направляет повестки по адресу проживания;
  • Получите решение на руки – обычно суды удовлетворяют такие иски, исключением является случай, когда истцу причитается незначительная доля и выделить ее проблематично. В этом случае назначается денежная компенсация на основе рыночной стоимости;
  • Зарегистрируйте права собственности, обратившись в Росреестр, здесь вам должны выдать свидетельство.

Теперь доля является выделенной, вы становитесь ее полноправным собственником и можете распоряжаться по своему усмотрению. Для продажи третьим лицам также потребуется предварительное уведомление других владельцев, а после можно смело заключать сделку – она будет юридически обоснованной.

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Читать еще:  Договор субаренды скачать бесплатно

Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

  • описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
  • цены;
  • информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

Читать еще:  Дополнительное соглашение к договору социального найма

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

По закону

Положения о долевом имуществе закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе “О приватизации жилищного фонда”. Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ “О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним”, ст. 24.

Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.

Читать еще:  Как наложить обременение на недвижимость

В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.

По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.

Общие понятия, откуда берутся доли и комнаты.

Коммунальная квартира – жилое помещение с двумя и более комнатами, в каждой из которых проживает отдельная семья. По сей день есть в продаже комнаты в пяти, шестикомнатных квартирах.

Комнаты в коммунальных квартирах могут быть в частной и государственной собственности. Как только в квартире или доме появляются два и более собственника тут же возникает долевая собственность.

Чаще всего доли возникают:

  • В результате приватизации квартиры на нескольких собственников;
  • Путем покупки квартиры на двух или более человек;
  • В результате наследования;
  • На основании дарения;
  • По решению суда.

В чем отличия комнаты от доли в квартире

У собственника комнаты в свидетельстве о государственной регистрации звучит, что он владеет определенной долей, которая состоит из комнаты, определенной площади и прочих помещений находящихся в общем пользовании.

У владельца не выделенной доли, в собственности находится доля, но из каких жилых комнат она состоит непонятно. Например: у гражданина в собственности находится ½ доли двухкомнатной квартиры, с жилыми комнатами площадью 11 и 17 кв.м. В какой комнате должен проживать один собственник, а в какой второй большой вопрос. Даже ремонт комнаты, собственник не выделенной доли, должен согласовывать с остальными собственниками долей.

Не выделенная доля стоит дешевле комнаты.

Как определить что входит в долю?

Согласно статье 156 Жилищного кодекса РБ существуют два варианта раздела жилых помещений – определение порядка пользования помещением:

  • При наличии технической возможности и согласия собственников, порядок пользования определяется на основании письменного досудебного соглашения. Этим способом пользуются не часто, так как определенный порядок пользования квартирой не вносится в свидетельство о государственной регистрации. В случае продажи новому собственнику придется заново определять порядок пользования;
  • Чаще всего, при отсутствии взаимного согласия между собственниками, но при наличии технической возможности (на каждого собственника должно приходиться не менее одной комнаты, комнаты должны быть отдельные, не должно быть незаконной перепланировки) происходит выделение долей в натуре – определение порядка пользования в судебном порядке. Если площадь выделенной комнаты не соответствует размеру доли, владельцы компенсируют друг другу недостающую сумму.

Можно ли продать долю без определения порядка пользования?

Да, технически продать можно. Но надо учитывать, что такая доля всегда стоит дешевле чем выделенная комната. Впрочем, новому собственнику доли ничто не мешает после покупки, обратиться в суд за определением порядка пользования. Нужно учитывать, что размер доли, по решению суда, может как увеличиться, так и уменьшиться, в зависимости от того какая комната отойдет вам в собственность.

Какие документы необходимы для продажи комнаты или доли?

Для продажи комнаты, доли нужны почти те же документы, что и для продажи квартиры. Подробнее в статье. Как продать квартиру самостоятельно.

  • Дополнительно потребуется нотариальный отказ от права преимущественной покупки доли от совладельцев квартиры.
  • Если вторая комната государственная, необходимо получить согласие администрации района на продажу.
  • Если собственником комнаты является несовершеннолетний, для продажи потребуется разрешение органов опеки. Подробнее в статье – Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.

Как получить согласие совладельцев на продажу комнаты

Хорошо если совладельцев в квартире два и вы знакомы, а если пять или шесть и где они проживают неизвестно. В этой ситуации необходимо заказать в выписку из ЕГРНИ. В ней будут указаны все собственники квартиры.

  • Совладельцы квартиры, могут приехать непосредственно на сделку и при нотариусе или регистраторе подписать заявление об отказе от права преимущественной покупки доли;
  • Данное заявление совладельцы могут дать заранее у нотариуса;
  • Чаще всего, продавцу доли приходится через нотариуса, заказным письмом с уведомлением, сообщать совладельцам, что у них есть право преимущественной покупки доли. В заявлении нотариус указывает стоимость доли, порядок оплаты. У совладельца есть месяц на принятие решения о покупке вашей доли. Если в течении этого времени он не выкупает долю, продавец может продать ее любому, но за стоимость не ниже предложенной совладельцам, можно дороже. Прочие условия так же не должны меняться. Например, если вы предложили выкупить вашу комнату с расчетом до подписания договора купли-продажи, продать данную долю с использованием кредита уже не получится.
  • Если вы не можете уведомить совладельца квартиры или он уклоняется от получения уведомления придется обращаться в суд «об устранении препятствия в распоряжении своей собственностью».

Как оценить и что влияет на стоимость комнаты или доли

При расчете стоимости отталкиваюсь не только от предложений аналогичных комнат или долей на рынке, но и предоставляю данные по ценам схожих комнат проданных в последнее время.

На стоимость доли влияют следующие факторы:

  • Размер продаваемой доли;
  • На сколько готовы документы к продаже;
  • Получены ли отказы, от права преимущественной покупки, от совладельцев;
  • Есть ли у собственника доступ в квартиру;
  • Социальный статус совладельцев;
  • Состояние самой комнаты и мест общего пользования;
  • Расположение дома;
  • Определен или нет порядок пользования;
  • Общее число комнат в квартире;
  • Количество совладельцев квартиры;
  • Количество зарегистрированных и фактически проживающих в квартире.

Налоги при продаже комнат или долей в РБ

Продажа доли приравнивается к продаже квартиры. Если в течение пяти лет вы продали квартиру и намереваетесь продать долю — придется заплатить налог. Подробнее в статье – Налоги при продаже, дарении недвижимости. Как уменьшить размер подоходного налога.

Продажа долей хлопотное занятие, требующая правильных и последовательных действий. Помощь в продаже квартир и комнат в Минске и пригороде.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector