Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, покупатель квартиры может обменять при соблюдении условий обмена, определенных банком. С процессуальной точки зрения это будет процедура замены залога, поэтому обмен может производиться только на равноценную жилплощадь (статья 345 ГК РФ). Если вы покупали однокомнатную квартиру в ипотеку, то обменять ее сможете только на равную по площади.

Детали банк может устанавливать по своему усмотрению. Могут устанавливаться условия по сроку ипотеки, оценочной стоимости квартиры (иногда требуется дисконт в размере 20-30% от остатка долга) и т.д. Важно соблюсти все условия. Даже при нарушении хотя бы одного пункта банк уже не даст обменять ипотечную квартиру, поэтому клиенту придется искать варианты.

Почему без обмена обойтись сложнее?

Разумеется, можно не обменивать квартиру в ипотеке, а сдать ее в аренду, и в другом районе или городе снять себе подходящее жилье на те же деньги. Но жизнь на съемной жилплощади имеет свои подводные камни:

  • Вас могут попросить съехать. Даже с предупреждением это большой стресс, неудобства, потеря времени и ресурсов на поиск новой квартиры;
  • Контроль со стороны хозяев. Даже если вы бережно относитесь к арендованной квартире, все равно визиты собственника не всегда удобны или приятны;
  • Разница в цене аренды. Проживание в разных районах может существенно отличаться по стоимости, особенно в мегаполисах. А переплата по аренде квартиры относится к тем расходам, которые вам точно никто не компенсирует.

Выходит, что обмен ипотечного жилья иногда просто необходим.

Альтернативный вариант от девелоперов

Но есть еще один способ обменять квартиру на другую, даже если вы еще не выплатили ипотеку. Это участие в программе Trade in. Ее условия предполагают возможность использовать старое жилье для обмена на квартиры в новостройках с соответствующей доплатой.

Обычно это юридически сложный процесс, поскольку ипотечная задолженность – это обременение. Но свести к минимуму все сложности можно, если в этом заинтересован собственник, застройщик и банк.

Хороший пример – возможность обменять квартиру в ипотеке на жилье в новостройках компании «Унистрой». Здесь застройщик максимально разгрузил клиента, взяв процедуру оформления бумаг на себя. Все происходит в режиме одного окна, а сотрудники дают простые и понятные указания. Более того, можно взять квартиру большей площади, использовать средства материнского капитала – зависит от пожеланий покупателя и решения банка.

Хотя технически это не обмен, а продажа старой квартиры, находящейся в ипотеке, и покупка новой в одном из лучших ЖК города. Но для собственника все так же просто, как обычный обмен необремененными квартирами без посторонней помощи.

Как обменять ипотечную квартиру?

Просто так не получится оформить документы при помощи традиционной сделки купли-продажи. Если кредитор разрешит обмен, то документы оформляются с использованием одной из трех процедур приобретения недвижимости:

  • мены – изменения заложенной недвижимости;
  • оформления дополнительного кредита для погашения долга по ипотеке;
  • заключения двух сделок купли-продажи – по одной заложенная квартира продается, а по второй — покупается новая.

При обмене ипотечной квартиры на другую решающее слово в выборе процедуры остается за банком. Заемщик не подбирает приемлемый вариант. Поэтому необходимо обратиться в отделение, прежде чем приступить к подбору нового жилья. Процесс может затянуться, стать источником расходов.

Избежать частых походов в банк поможет заранее подготовленный пакет документов, необходимых для получения разрешения:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • письменное согласие, паспорт супруги (супруга);
  • выписка со счета, подтверждающая отсутствие задолженности.

Стоит лишний раз перечитать условия ипотеки, чтобы избежать заминок, недоразумений. В тексте прописывают условия, на которых можно продать квартиру или произвести обмен.

Если кредитор дал согласие, можно приступать к поиску новой квартиры. Не стоит пренебрегать рекомендациями банковских представителей, иначе сделка может сорваться, придётся начинать все сначала.

Основной сложностью будет именно поиск недвижимости. Прежде чем второй участник обмена получит права на жилье, его имущество станет залогом в банке по вашей ипотеке. Владельца желаемого имущества может насторожить такое положение дел, поэтому лучше обратиться за помощью к риэлторам.

Перечень необходимых документов

После выбора подходящего варианта нужно собрать следующие документы:

  • паспорт;
  • трудовую книжку;
  • военный билет (мужчинам до 27 лет);
  • справку 2 НДФЛ.

К этому пакету необходимо приложить копии всех страниц. Кроме того, требуется собрать еще 2 комплекта документов на каждую из квартир:

  • кадастровый паспорт;
  • правоутверждающие документы;
  • выписку из домовой книги;
  • заключение, предоставляемое оценщиком;
  • справку об отсутствии долгов за ЖКХ.
Читать еще:  Как узнать о прописанных в квартире онлайн

Если прописаны несовершеннолетние, то на обмен квартиры нужно разрешение от органов опеки. После предоставления указанных документов, проверки приобретаемой квартиры представителями банка начинается подготовка обязательных бумаг для оформления сделок по передаче права собственности, смене залогового имущества.

Обмен ипотечной квартиры на равноценную

Иногда возникает необходимость сменить город проживания. Тогда можно обменять ипотечную квартиру на другую, равноценную.

Ключевым фактором, влияющим на одобрение кредитора, становится близость приобретаемой недвижимости к отделению или возможность быстро добраться до нее. Такой нюанс обосновывается тем, что сотрудник, представляющий интересы банка, должен убедиться в надлежащем состоянии имущества, попадающего в залог.

Обмен ипотечной квартиры на большую через Сбербанк

Кредитор будет заинтересован, если новое помещение стоит дороже хотя бы на 20%. Он с большим желанием одобрит проведение такой сделки.

Добиться разрешения на передачу права собственности ипотечной квартиры у Сбербанка бывает сложнее. Эта компания идет навстречу только клиентам, которые:

  • участвуют в зарплатном проекте Сбербанка;
  • не имеют просрочек по платежам;
  • имеют хорошую кредитную историю.

Но даже соблюдение всех этих условий не гарантирует желаемый результат. Тогда придется прибегнуть к варианту купли-продажи.

Обмен ипотечной квартиры на меньшую или более дешевую

Если обмен подразумевает сокращение квадратов или стоимости недвижимости, то получить одобрение банка сложнее всего. Кредитору невыгодно получать в залог менее ценное жилье. Банк согласится дать разрешение на обмен только в случае, когда погашена большая часть задолженности. Альтернативным вариантом станет поиск потребительского кредита наличными, чтобы полностью перекрыть остаток по ипотеке.

Важно! При подаче заявления на кредит будут учитываться текущие платежи по ипотеке. Следовательно, конечная сумма занижается. Заранее проинформируйте банк о цели кредита (погашение ипотеки).

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.
  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

Читать еще:  Заявление на служебное жилье образец

В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

  1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
  2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
  3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
  4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
  5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
  6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.

Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

  1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
  2. Снимают обременение с квартиры.
  3. Наделяют детей долями.
  4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
  5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

«При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

Если ипотека уже погашена, нужно:

  1. Наделить детей долями.
  2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
  3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

Как узнать, был ли использован материнский капитал?

Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

Читать еще:  Иск о праве собственности

«Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

Какие документы необходимы?

По закону, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, но необходимо собрать пакет документов. К обязательному перечню относится:

Паспорт собственника жилья.

Свидетельство о браке.

Паспорт жены или мужа.

Письменное согласие жены или мужа на обмен.

Договор об оформлении кредита.

Счет об отсутствии долга по ипотеке.

Оценка нового жилья.

Рекомендуем собрать пакет документов перед посещением банка. Без этих бумаг кредитор не сможет выдать вам разрешение на проведение сделки.

Разрешение от банка

Основной проблемой является разрешение банка на сделку. Поэтому письменное подтверждение является главной бумагой. Получить ее можно при соблюдении нескольких нюансов:

владелец жилплощади зарекомендовал себя ответственным плательщиком, он ни разу не просрочил выплату ипотеки;

прошло уже больше двух лет с оформления кредита и большая часть ипотеки погашена;

новая недвижимость должна находиться в одном районе с обслуживающим банком;

стоимость нового жилья не должна быть ниже, взятого в кредит.

Важно! Ни в коем случае не совершайте сделку без разрешения банка, это является грубым нарушением кредитного договора.

У каждого банка есть свои регламентные правила. Придерживаясь их, комиссия решает выдавать вам разрешение или нет на обмен жилплощади. Только после разрешения банка можно совершить сделку. Она возможна в присутствии всех сторон.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

При каких условиях разрешают перенести заем

Какие именно требования выдвинет кредитный комитет банка в каждом конкретном случае, зависит от учреждения и от особенностей сделки. Тем не менее, есть наиболее распространенные условия, выполнение которых повышает шансы перенести кредит на новый объект.

  1. Погашение большей части ипотечного долга – от 50% до 75%.
  2. Хорошая кредитная история. Заемщик делал выплаты в установленный срок и в полном объеме.
  3. Полноценное залоговое обеспечение. Стоимость новой жилплощади выше, чем по существующему договору.
  4. «Чистота» жилья. Отсутствие задолженностей, возбужденных дел или споров по жилплощади.
  5. Расположение. Новая квартира находится в том же населенном пункте, что и находящаяся в ипотеке в данный момент.

Банк может отказать в переносе ипотечного займа, если сочтет район расположения недвижимости неблагополучным или с недостаточно развитой инфраструктурой.

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Как поменять квартиру в сложной ситуации

Часто ОБМЕНЫ бывают не только «от хорошей жизни». Разводы, разъезды, долги — случается всякое!
Что делать, если ваша житейская ситуация похожа на триллер и при этом вам надо поменять квартиру?
В копилке историй #квадротека​ много ситуаций, в которые трудно даже поверить.

Поговорим про сложные сделки с обменами.
РАССКАЖЕМ истории реальных сделок!

— как провести даже самую сложную сделку грамотно и безопасно?
— как риэлтеры отстаивают интересы своих клиентов?
Приходите задавать вопросы!

Наш спикер:
Татьяна Китова, руководитель Калининского офиса #квадротека​

На канале КВАДРОТЕКА — Видео-инструкции по ОБМЕНУ квартир от экспертов-практиков!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector