Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Многие предпочитают покупать жилье на первичном рынке, потому что:

  • преимущественно при строительстве применяется монолитно-каркасная технология, отличающаяся долгим сроком службы, экономичностью и удобством;
  • в домах используются новые современные коммуникации, обеспечивающие комфортную жизнь;
  • облагораживается придомовая территория, предусматриваются парковки, детские площадки, места для продуктовых и продовольственных магазинов, аптек.

Ошибка №1. Спешить

Если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений.

Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения

Даже если вы уверены, что хотите жить именно в этой новостройке и именно в этом районе, всё же стоит рассмотреть и другие варианты — сравнить цены, планировки, инфраструктуру и условия банков на ипотеку в новостройке. Узнайте подробности о жилом комплексе — материал и толщина стен, сроки сдачи объекта и стоимость коммунальных услуг.

Не поддавайтесь панике! Если менеджер застройщика утверждает, что уже завтра эта квартира подорожает и нужно срочно соглашаться — помните, что ему выгодно заключить сделку с вами как можно быстрее.

Оформление договора

Существует несколько способов приобретения квартиры от застройщика:

Долевое участие. Договор страхует риск двойной продажи квартиры и исключает любые нарушения застройщика. Этому способствует регистрация договора в Росреестре. В нем указываются характеристики объекта, планировка квартиры, стоимость и сроки сдачи жилья.

Купля-продажа. Документ купли-продажи тоже подвергается официально процедуре регистрации. Его используют при приобретении жилплощади у застройщика в уже сданном в эксплуатацию доме. В отличие от приобретения квартиры по договору ДДУ, застройщик сначала оформляет квартиру на себя, а затем продает ее покупателю.

Как правильно купить новостройку

Первое, что вам нужно сделать, это изучить новостройки Краснодара. А их нельзя изучить по интернету, “Авито”, “Домофонду” и всяким сайтам по недвижимости. Дело в том, что рассматривая объявления на сайтах по недвижимости, вы реагируете только на самое дешёвое жильё и начинаете думать, что за ваши деньги, можно купить очень выгодную квартиру, потому что такие цены на “Авито”. Однако попросту говоря, вы “засоряете себе голову”.

Чтобы изучить рынок недвижимости, нужно реально встать и пойти смотреть то, что вы увидели в интернете. И вот тогда вы поймёте суровую реальность, что те самые дешёвые варианты, которые вы для себя выбрали в интернете, мягко говоря, не соответствуют вашим представлениям о хорошем жилье.

Вам придёт озарение, что цены на квартиры напрямую связаны с качеством и надёжностью застройщика.

Когда вы будете изучать рынок, вы столкнётесь с тем, что самое дешёвое жильё строится по 215 Федеральному закону, а самое надёжное и качественное по 214 ФЗ. Для этого вы должны понять различия этих двух форм строительства. В двух словах об этом я писал в предыдущих статьях: “Вся правда о 215 ФЗ” и “Новостройки по 214 ФЗ”. Знать это очень важно при покупке жилья.

Кстати, если вы обратитесь к экспертам по недвижимости, то эти ребята сильно сэкономят вам время, потому что все, в чём вам пришлось бы разбираться самому, они расскажут от А до Я за один день. Более того, за руку приведут вас к нужным застройщикам, наиболее подходящих вам. Благодаря нам, вы узнаете, как выгодно и безопастно покупать квартиры от застройщиков. Только не надо думать, что услуги экспертов стоят дорого. Вот мы, например, консультируем людей бесплатно. Не верите? Позвоните нам!

Вот когда вы походите по городу, по нескольким застройщикам, агентам по недвижимости, вот тогда вы сами поймёте, какую квартиру лучше купить и как правильно купить квартиру в новостройке.

Читать еще:  Как приобрести квартиру в москве

Поверьте мне, не как агенту, а как обычному человеку, который сам через это прошёл и не раз.

А уж если вам повезло попасть в руки к грамотному эксперту, тогда он сам расскажет вам, как правильно покупать квартиру и поможет вам в этом. Конечно, я раскрою вам маленькую тайну: хорошо понять рынок недвижимости можно очень быстро, буквально прочитав несколько следующих статей.

Однако будет лучше для вас, когда вы получите консультацию на встрече, лично со мной! Если у вас будет возможность — добро пожаловать к нам. А если нет, тогда звоните, не стесняйтесь. С удовольствием ответим на все ваши вопросы!

В завершении, хочу пожелать вам безопасно и выгодно купить квартиру от застройщика в Краснодаре.

На последок поделюсь с вами одним обзором 2-х комнатной квартиры в новостройке с ремонтом от застройщика. Смтрим!

Как эскроу защищают наши права

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 — 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Изучать пошаговую инструкцию по покупке новостройки в ипотеку стоит после разъяснения основных терминов.

Новостройкой считается объект жилой недвижимости, возведенный на средства инвестора и дольщиков – будущих владельцев квартир. Основанием для начала сотрудничества является договор долевого участия. Покупка в новостройке означает, что вы приобретаете инвестиционные права на объект недвижимости непосредственно у застройщика. Если же вы купили квартиру в строящемся доме по переуступке – номинально это считается сделкой на вторичном рынке. Почему это важно? Потому что условия кредитования на новостройку и на объект вторичного рынка – различны.

«Я нашел несколько жилых комплексов, которые мне нравятся и подходят по стоимости. Что дальше?»

Узнайте как можно больше о застройщике

От его истории, опыта и репутации зависят и темпы, качество и соблюдение сроков строительства. Многое о застройщике можно найти в открытых источниках в интернете. Например, на сайте Korter Новостройки.

На что стоит обратить внимание в первую очередь

Ознакомьтесь с основными документами

Во время визита в отдел продаж попросите представителей застройщика предоставить такие документы:

Разрешительные документы на объект строительства

Учредительные документы на саму организацию

Дополнительно, зная полное название компании и/или ее регистрационный номер, Вы можете проверить статус компании и самую актуальную информацию о ней здесь.

Эти два пакета документов — гарантии законности стройки и репутации застройщика. Если представители застройщика отказываются предоставить какие-либо документы из списка — задумайтесь, стоит ли заключать сделку.

Обратитесь к профессионалам

Перед подписанием договора лучше всего обратиться за консультацией к независимому юристу или юридической компании. Профессионалы изучат документы застройщика и сам договор, сформируют выводы о законности и рисках данной сделки.

Читать еще:  Как снять арест с недвижимости

Вы можете предлагать правки и изменения в договор, их также лучше сформулировать совместно с юристами. Застройщик будет решать принимать ваши предложения или нет — это предмет для обсуждения и в какой-то степени торга.

Изучите варианты инвестирования в выбранную новостройку

На рынке существуют разные форматы договоров на покупку квартиры в строящихся домах — участие в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, уступка от подрядчика, вексельная схема.

Самая распространенная форма договора на покупку жилья (инвестирование) в новостройке — это участие в долевом строительстве. Она же самая «зарегулированная», то есть в законе есть прямой нормативный акт, который регулирует эти отношения.

Рассмотрим подробней нюансы такой формы инвестирования.

Особенности покупки квартиры в строящемся доме

Приобретение недвижимости в строящемся доме всегда сопровождается рисками. Покупатель вынужден ждать, пока застройщик полностью возведет дом, проведет отделочные работы и введет его в эксплуатацию.

В таком ожидании есть плюсы: клиент платит меньшую стоимость, чем пришлось бы заплатить за готовое жилье. Если было решено покупать квартиру в строящейся новостройке у застройщика, важно помнить нюансы:

  1. Сделка осуществляется по договору долевого участия. Такой договор добавляет безопасности покупателю, обязуя строительную компанию выполнить условия. В итоге клиент получает готовую квартиру, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
  2. Стоимость варьируется согласно этапу строительства: чем ближе окончание стройки, тем выше цена за квадратный метр.
  3. В квартире, которую обязуется построить компания, нет прописанных жильцов и обременений, так как это первичный рынок.
  4. Если застройщик недобросовестный, стройка может быть заморожена в любой момент.

Перед осуществлением такой сделки важно тщательно проверить строительную компанию на юридическую чистоту. Случалось, что застройщик продавал одно и то же жилье двум разным покупателям.

Также существует вероятность того, что построенный дом не пройдет государственную проверку на стандарты, так как он еще не сдан в эксплуатацию. Нарушение технологий и порядка строительства приведет к проблемам в будущем.

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания «Метриум».

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики. Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке. Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не «уронить» продажи.

«Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья — спекуляция, — говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример — компания Urban Group».

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.
Читать еще:  Как прописать человека в своей квартире

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector