Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как перевести из огородничества в дачное

Дачные посёлки могут превратить в деревни

Фото: АГН Москва

Дачные посёлки, обозначенные в правовом поле как садоводства и огородничества, можно будет без проволочек превратить в населённые пункты либо присоединить их к уже существующим деревням и прочим поселениям. Это подразумевает один из пунктов законопроекта, который разработал Росреестр.

Публичное обсуждение документа продлится до 26 февраля. Он также предполагает упрощение различных процедур при распоряжении имуществом в садовых товариществах. Как может измениться жизнь садоводов — в материале «Парламентской газеты».

Как переехать в посёлок вместе с дачей

Вообще-то сама возможность преобразования дачных посёлков в настоящие посёлки уже закреплена в законодательстве. Инициировать такую процедуру могут как местные жители, так и местные власти. Но она требует больших бюрократических жертв: чиновники должны утвердить новый или изменить действующий генеральный план городского поселения, схему планирования муниципалитета. Есть сложности с обоснованием такой процедуры: большинство садовых товариществ раскинулось на землях сельхозназначения, и чтобы такие территории стали деревнями или хуторами, нужно изменить их категорию и вид разрешённого использования, чему не всегда удаётся найти убедительные основания.

«В настоящее время отсутствуют конкретные критерии создаваемых населённых пунктов, а также условия, при которых такие территории могут быть включены в границы населённых пунктов. Это, в свою очередь, создаёт правовую неопределённость в части оснований для инициирования такой процедуры», — пояснили «Парламентской газете» в пресс-службе Росреестра.

В своём законопроекте служба предлагает дать властям регионов право устанавливать однозначные критерии, при соблюдении которых садоводство может стать населённым пунктом.

Тёплого дома мало

Таким образом, конкретные условия включения СНТ в состав посёлков будут зависеть от позиции каждого региона. Они явно будут различаться, ведь и ситуация с дачными посёлками везде разная, рассказал «Парламентской газете» председатель Союза садоводов России, член Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Олег Валенчук.

«На Юге России и в Подмосковье довольно много садоводов, строящих на садовых участках капитальные дома, в которых можно зимовать. В большинстве же регионов садовые участки остаются местом исключительно сезонного проживания в тёплое время года», — пояснил он. Кроме того, добавил депутат, есть маленькие садовые товарищества, а есть крупные, на тысячи участков, одни СНТ расположены вдали от городов, другие в пригородах и даже в черте города.

Читайте также:

По мнению Валенчука, снять все сложности в этом вопросе одной нормой вряд ли удастся, ведь в населённых пунктах должна быть обеспечена серьёзная инфраструктура. «Мало построить тёплый дом. Нужно обеспечить круглогодичное энергоснабжение, водоснабжение, расчистку дорог, регулярный общественный транспорт, медицинское обслуживание жителей, школы и детские садики для них и многое другое. Эти проблемы потребуют решения там, где садовые товарищества станут населёнными пунктами», — предупредил депутат.

Садоводов соберут онлайн

Большой блок поправок, изложенных в законопроекте Росреестра, связан с ещё одной головной болью членов садовых некоммерческих товариществ (СНТ) — переводом земель общего пользования в общую долевую собственность. Казалось бы, и там, и там речь об общей земле. Отличие в том, что в первом случае земля принадлежит товариществу в целом, а во втором случае эти участки делятся пропорционально между всеми собственниками. Помимо прочего, это упрощает расчёт суммы взносов, которые платят члены СНТ, и другие бюрократические вопросы.

Главный камень преткновения — необходимость получить единогласное решение всех садоводов по переводу земель в общую долевую собственность. То есть на собрании должны присутствовать все члены СНТ. Эта задача едва выполнима в пределах обычной многоэтажки в спальном районе, что говорить о дачных посёлках.

Поэтому Росреестр предлагает упростить задачу садоводам: пусть они собирают на общем собрании кворум и набирают не менее двух третей голосов среди всех присутствующих. При этом само голосование можно будет провести в электронной форме, причём товарищества сами смогут выбрать удобную платформу. Такой формат можно будет применять и для решения других насущных вопросов в СНТ, следует из законопроекта.

«Такой формат голосования стал особенно актуальным в период пандемии и уже положительно зарекомендовал себя в минувшем году в ТСЖ», — прокомментировал эту инициативу Олег Валенчук.

Также Росреестр предлагает сократить процедуры образования участков. Например, когда СНТ получает земли из государственного или муниципального фонда, то для «нарезки» садовых и огородных участков не нужно будет разрабатывать проект планировки — хватит одного проекта межевания территории. Плюс при подготовке последнего можно будет не проводить инженерно-метеорологические и инженерно-экологические изыскания, установлено в законопроекте.

Такой формат голосования стал особенно актуальным в период пандемии и уже положительно зарекомендовал себя в минувшем году в ТСЖ

По оценке Олега Валенчука, авторы законопроекта провели очень серьёзную работу, постарались отрегулировать пробелы и учесть множество важных нюансов, волнующих садоводов. «В том числе они отразили предложения от Союза садоводов России, например предложено решение правовой проблемы, связанной с передачей электросетевого хозяйства и объектов электрохозяйств СНТ энергоснабжающим организациям», — отметил депутат.

«Заброшку» в дело!

Ещё один примечательный блок поправок, предложенных Росреестром, касается вовлечения в оборот заброшенных садовых и огородных участков. С ними много проблем. Например, из-за «без вести пропавших» собственников невозможно провести полноценное общее собрание в СНТ. «Такие участки зарастают бурьяном и сорняками, создают пожароопасную обстановку, с них не платятся взносы», — добавляет Росреестр в пояснительной записке.

Сегодня для возрождения жизни на заброшенных участках работает институт вымороченного имущества, порой помогает привлечение к административной ответственности собственников, ведь они нарушают законы о целевом использовании земель. Но этого мало, считают в Росреестре.

Чтобы ускорить эти процедуры, в законопроекте предлагается дать полномочие Правительству, чтобы оно установило признаки, по которым можно будет сделать однозначный вывод, что садовый или огородный участок не используют по назначению. Эти критерии смогут применять чиновники в рамках госнадзора. А чтобы ревизоры в принципе знали, что искать, Росреестр предлагает дать право председателям СНТ информировать органы земельного надзора о наличии «заброшек», чтобы тем самым инициировать внеплановую проверку со всеми вытекающими…

Читать еще:  Как продать квартиру через агентство недвижимости

Кадастровая палата раскрыла схему получения заброшенных дачных участков

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра по запросу «Известий» рассказали, какие документы необходимы для оформления в собственность заброшенного земельного участка в дачном поселке.

Для оформления прав собственности на земельный участок необходим правоустанавливающий документ. В случае, когда участок «заброшен», таким документом может быть договор по гражданско-правовой сделке. Например, договор купли-продажи, дарения или мены, отметили в ведомстве.

Также правоустанавливающим документом может быть акт органа исполнительной власти региона или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

В поисках владельца

Прежде чем кинуться захватывать заброшенный участок, необходимо попробовать найти его владельца.

Если участок расположен на территории садового товарищества (СНТ), стоит обратиться к его председателю. Возможно у него окажется точный адрес «заброшки» или дома на нем, а также их кадастровые номера.

Далее эксперты рекомендуют заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), например, через онлайн-сервис на сайте кадастровой палаты (kadastr.ru).

В ней будет более подробная информация как об участке, так и о собственниках и возможных обременениях, при условии, если права на интересующий участок регистрировались в ЕГРН.

Если вы не знаете о принадлежности участка какому-либо объединению, то вам в любом случае следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Муниципалитеты, как правило, обладают всей информацией об участках и их статусах.

Если у участка и построенных на нем объектов окажется собственник, то вы сможете завладеть заветным участком только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи.

Брошенный, абсолютно брошенный

Возможен вариант, при котором земельный участок никому не предоставлялся и не относится к землям общего пользования членов СНТ. В таком случае, чтобы оформить его, необходимо обратиться в региональный орган исполнительной власти или муниципалитет с заявлением о предоставлении его в собственность или аренду.

Если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то его можно передать в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации, добавили в ФКП Росресстра.

Приобрести участок без торгов можно благодаря двум основным документам. Требуются документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, и решение органа некоммерческой организации о распределении заявителю земельного участка.

Финишная прямая

На этом этапе муниципалитет принимает решение о возможности предоставления участка. Например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и т.д.

Затем наступает стадия регистрации права собственности на земельный участок. Необходимые документы можно подать в том числе через МФЦ или в электронном виде.

Речь идет, в частности, о заявлениях от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на участок.

Если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представить документы.

Результатом регистрации вашего права станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН.

Избушка на курьих ножках

Если же на заброшенном участке есть бесхозяйный объект недвижимости, то процесс оформления участка сильно усложнится. Участок можно приобрести только с объектом недвижимости, находящимся на нем. А значит, и оформлять права собственности на этот объект недвижимости и участок нужно будет одновременно.

Для этого придется оплатить госпошлину. Стать собственником участка и дома можно по договору купли-продажи, если удастся найти хозяев, или через обращение в уполномоченный орган государственной власти, если собственник не найден.

Однако во втором случае этому будет предшествовать процедура принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта, его принятие в муниципальную собственность и продажа с торгов. Таким образом, процесс может растянуться по времени до года. Но только получив право собственности на объект недвижимости, можно будет снести дом.

В июле результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более 30% жителей России хотели бы приобрести дачу в будущем.

Желание купить загородную недвижимость, как правило, продиктовано желанием выращивать овощи и фрукты (59% россиян), возможностью отдыхать и развлекаться (48%), интересом к оформлению участка (30%). Отказ обычно связан с отсутствием денег на покупку (19%) и состоянием здоровья (16%).

Кто назначает ВРИ

ВРИ земельных участков делятся на несколько типов:

  • основные (главные виды эксплуатации участка),
  • условно разрешенные (их введение допустимо градостроительным регламентом зоны, к которой относится участок)
  • и вспомогательные (они не могут быть основными ни при каких обстоятельствах, применяются только с основными или условно разрешенными. Они не должны быть преимущественными. К примеру, это могут быть гаражи или объекты инженерной инфраструктуры).

Именно от того, основной (со вспомогательными) или условно разрешенный вид использования вы хотите присвоить своему участку, будет зависеть, насколько сложной будет процедура (об этом — ниже).

Все эти ВРИ «назначаются» участку автоматически, в соответствии с градостроительным планом и зонированием территории (выяснить все возможные ВРИ для вашего участка можно, к примеру, в Правилах землепользования и застройки вашей территории). Таким образом, самопроизвольно выбрать для своей земли, как ее можно использовать, вы не сможете. К примеру, купить участок посреди индивидуальной жилой застройки и объявить, что здесь будет стадион, не получится — для этого нужно будет получить ВРИ, соответствующий другому типу зоны застройки, а значит — внести изменения в градостроительный план. Все это теоретически возможно, но на практике титанически сложно.

Мы разберем случаи, когда вид разрешенного использования, который вам требуется, уже заложен градостроительным планом для вашей земли. И случаев таких, как мы уже выяснили, может быть два: смена на основной или на условно разрешенный.

И еще, чтобы изменить ВРИ, нужно соблюдение нескольких условий:

  • все владельцы участка должны быть на это согласны (в случае, если вы не единоличный владелец);
  • участок должен быть в собственности, состоять на кадастровом учете и иметь границы;
  • соответствовать требованиям о предельной норме площади в регионе;
  • если вы хотите сменить ВРИ, характерный только для земель сельхозназначения на ВРИ, допустимые в населенных пунктах (например, «ЛПХ на полевом участке» на «ЛПХ на приусадебном участке»), то придется менять сначала категорию назначения земель (и это тоже тема для отдельной беседы).
Читать еще:  Как прописаться в квартире мужа

Фото: ensocompany.ru

Безналичные платежи и два вида взносов

Новый закон оставил только два вида взносов: членские и целевые. Упразднены вступительные, которые достигали десятков тысяч рублей, и ряд других взносов. Изменен формат взаимоотношений с «индивидуалами» — имеющими договоры с СНТ, но не желающими вступать в товарищество. Теперь тем, кто не является членом товарищества, придется в него вступить или платить больше. По новому закону «индивидуалы» обязаны будут платить не только за «коммуналку», но и за содержание имущества общего пользования с учетом налога 6% (поскольку от налога освобождаются только членские и целевые взносы). «Индивидуалы» также смогут участвовать в общих собраниях по ключевым вопросам и обжаловать решения собраний. При этом собрания теперь смогут проходить в очно-заочной форме, как в жилищном законодательстве. Упразднен и институт «уполномоченных», которые голосовали на собрании от имени садоводов, зачастую их не избиравших.

Закон запрещает членам СНТ вносить платежи «в кассу» — теперь легален только безналичный перевод на счет СНТ. Никита Чаплин считает это одним из главных достижений нового документа. Раньше некоторые председатели СНТ пользовались тем, что платежи поступали в виде наличных, — это давало возможность предоставлять расплывчатые отчеты садоводам, которые не могли проследить поступление и расходование средств с целевых взносов (взносы на различные цели, например ремонт дороги). Движение денежных средств теперь становится прозрачным и для государства. По словам Чаплина, некоторые председатели садовых товариществ в переходный период пошли на «смешанный тип» сбора платежей. Однако власти предупредили, что будут пресекать такие формы, в том числе на уровне налоговой ответственности главы и членов правления.

Впрочем, до конца этот вопрос оказался не урегулированным. Председатель профсоюза садоводов России Людмила Голосова в колонке еженедельника «Аргументы и факты» обратила внимание на статью 861 Гражданского кодекса (ГК). В ней говорится, что «расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке». Учитывая, что ГК РФ стоит выше федерального закона, члены садоводств могут внести в устав ссылку на эту норму для тех, кто не умеет пользоваться банковскими картами и онлайн-системами.

Надежда Геращенко

Перевод земли в ИЖС: пошаговая инструкция

Процедуры перевода земельного участка в ИЖС происходит в соответствии с нормами, установленными Земельным кодексом РФ и Федеральным законом №172-ФЗ. Переоформление ЗУ состоит их четырех основных этапов.

Этап №1. Подготовка необходимых документов

Владельцу садоводческого участка, решившему перевести землю под ИЖС, в первую очередь необходимо заняться подготовкой документов. В обязательный комплект входят:

• гражданский паспорт, удостоверяющий личность владельца ЗУ;
• документы, подтверждающие право законного распоряжения землей (например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• технический план построек, находящихся на участке (если таковые имеются) и документы, подтверждающие право собственности на них.

Если документы будут подаваться не лично собственником участка, также следует подготовить доверенность, оформленную на имя представителя собственника и заверенную у нотариуса.

Этап №2. Составление ходатайства

После того, как все документы будут собраны, следует подготовить ходатайство с просьбой об изменении категории земельного участка на ИЖС. В документе следует указать:

• кадастровый номер ЗУ;
• текущую и желаемую категории надела;
• аргументы для присвоения категории ИЖС;
• перечень документов, подтверждающих право собственности на землю.

Этап №3. Предоставление собранной документации и ожидание решения

Подготовленный пакет документов вместе с ходатайством необходимо направить:

• в администрацию населенного пункта (если ЗУ относится к территории муниципалитета);
• в администрацию района (если земля находится на территории, не относящейся к собственности муниципалитетов).

После того, как администрация примет все документы, ожидать решения придется в течение двух месяцев. Именно такой срок предусматривает законодательство. В результате власти разрешат или запретят перевод земельного участка в ИЖС.

Отрицательное решение может быть принято, если:

• собственник предоставил неполный комплект документов;
• при проверке документации была выявлена недостоверная информация.

Также отказать могут и по причинам, не зависящим от владельца участка. Например, если данная земля не попадает в перспективный проект развития населенного пункта.

Если же администрация примет положительное решение, собственнику будет вручен акт, подтверждающий смену категории ЗУ на землю населенного пункта, пригодную для ИЖС. В акте должны быть указаны:

• основания для смены категории участка;
• его площадь и кадастровый номер;
• предыдущая и новая категория земель, к которой относится ЗУ.

Этап №4. Внесение изменений в Росреестре

Когда акт о переводе земель окажется на руках у собственника, с ним потребуется обратиться в Росреестр для исправления данных о земельном участке. Для этого необходимо подготовить заявление о внесении изменений в ЕГРН, приложив к нему акт, выданный администрацией, и личный паспорт заявителя. Как только поправки в ЕГРН будут внесены, перевод дачного участка в ИЖС можно считать завершенным.

Последние статьи раздела:

Согласно российскому законодательству, строительство жилого дома разрешено только на участках земли, предназначенных для этих целей. Территории садоводческих участков не относились.

Наследование земельного участка имеет множество особенностей, по причине которых могут возникнуть трудности при переходе наследства. Рассмотрим условия принятия земельного участка в.

В 2019 году была вновь продлена возможность приватизации дачного участка на бесплатной основе. Узнаем, для чего необходима приватизация, а также условия ее оформления.

Владелец земельного участка может стать полноправным собственником только после оформления всей необходимой документации. Однако зарегистрировать участок не получится без предварительной.

Читать еще:  Квартира в новостройке или вторичка что лучше

Подробно —>

Евгений, здравствуйте! Если у земельного участка несколько владельцев, то каждый из них должен лично посетить администрацию и подготовить ходатайство от своего имени. Однако когда один из собственников не может присутствовать лично, документы от его имени может подать доверенное лицо. Соответственно, для перевода участка в ИЖС в вашем случае отец должен написать доверенность на ваше имя и заверить ее у нотариуса.

Участок находится в долевой собственности – моей и отца. Но отец проживает в другом городе. Можно ли оформить перевод в ИЖС без его присутствия?

Добрый день, Михаил! Участок ИЖС недопустимо использовать в коммерческих целях. За нецелевое применение земель предусмотрена административная ответственность на основании статьи 8.8 КоАП РФ. Для использования земли в коммерческих целях ее необходимо перевести в соответствующую категорию.

Подскажите, пожалуйста, можно ли перевести участок в ИЖС и использовать его в коммерческих целях?

Юридический статус земли для частных строений

Большое значение для перевода дачного строения в жилое помещения, пригодное для проживания и регистрации, имеет юридический статус земли – категория ее назначения, относящая земельный участок либо к землям населенных пунктов, либо указывающих на их сельскохозяйственное назначение.

Очевидные преимущества организации строительства в черте поселений составляют льготы, предоставляемые государством, для населенных пунктов. Если дачный участок находится в черте населенного пункта, то к нему бесплатно подводят дороги, газифицируют, а также с владельцем обязаны заключить контракт на подведение всех коммуникаций за счет регионального бюджета. Все указанные работы владелец строения на земле сельскохозяйственного назначения производит за счет собственных средств, сопряженных со значительными затратами.

Земля, предназначенная для строительства, относится к категории ИЖС, расшифровываемой, как Индивидуальное Жилищное Строительство. Решение вопроса, можно ли прописаться в ИЖС, в подавляющем большинстве случаев, завершается положительно. На землях ИЖС Градостроительным кодексом РФ разрешается строить отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для личного, не коммерческого использования, с этажностью не более, чем в три уровня. Это означает, что строение, возведенное на таком участке, можно зарегистрировать, как жилое, получить почтовый адрес и зарегистрироваться.

Для вопроса, можно ли прописаться в дачном доме, находящемся на территории земли с категорией СНТ, имеющей расшифровку – Садовое Некоммерческое Товарищество, необходимо определить, подходит ли дачный дом под санитарно – строительные нормы, определяющие пригодность к проживанию жилого помещения. Земли СНТ часто расположены в удалении от населенных пунктов и обычно имеют сельскохозяйственное назначение. В этом случае вопрос, можно ли в садовом товариществе прописаться, не всегда решается в пользу владельца дачи.

То же относится к ДНП – Дачному Некоммерческому партнерству. Для приобретения прописки в нем требуется выполнение двух условий:

  • нахождение ДНП в границах населенного пункта;
  • соответствие дома требованиям санитарно – гигиенических и строительных норм, предъявляемых к жилому помещению.

Теоретически упомянутое выше решение Конституционного суда подходит и для тех, кто интересуется, можно ли прописаться в садовом товариществе. Соответствующий нормам дачный дом приобретает право быть признанным судом жилым помещением, пригодным для проживания. Для того, чтобы прописаться в нем, необходимо будет получить почтовый адрес, что является возможным только в населенных пунктах. Поэтому удаление от населенного пункта и нахождение на земле сельскохозяйственного назначения садоводческого товарищества вправе являться достаточным основанием для отказа суда обеспечить возможность регистрации в дачном доме.

Для граждан, желающих узнать, можно ли прописаться в ЛПХ, стоит обратить внимание на нормативные акты.

Теперь обратимся к самой постройке, чем отличается садовый дом от жилого?

Главное отличие в том, что садовый дом предназначен для временного проживания, и к нему применяются регламенты и правила как для строений с пониженным уровнем ответственности. А вот жилой дом – это уже капитальное строение для постоянного проживания, которое должно соответствовать всем установленным пожарным, санитарным и строительным правилам и нормам.

Вот некоторые из них:

  • несущие и ограждающие конструкции здания должны обеспечивать сохранность сооружения и безопасное нахождение в нем жильцов;
  • дом должен быть утеплен (в отапливаемых помещениях температура должна составлять в холодный период не менее 18°С, а влажность не превышать 60%;
  • здание должно быть оборудовано канализацией, центральным или автономным отоплением, горячим и питьевым водоснабжением, а в газифицированных районах – и газоснабжением (однако в поселках, где нет централизованных инженерных сетей, в двухэтажных постройках допускается отсутствие водопровода и канализации).

Согласно СНиП 31-02-2001, СНиП 2.08.01-89, а так же РСН 70-88, минимальные размеры для различных видов помещений следующие:

  • общая жилая комната – не менее 12 кв.м;
  • спальня – не менее 8 кв.м;
  • спальня (на мансардном этаже) – не менее 7 кв.м;
  • кухня – не менее 6 кв.м, при ширине не менее 1,7 м;
  • ванная – не менее 1,8 кв.м, при ширине не менее 1,8 м;
  • туалет – не менее 0,96 кв.м, при ширине не менее 0,8 м (глубина туалета должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м – при открывании двери внутрь);
  • высота потолков – не менее 2,5 м;
  • высота подвального помещения – не менее 2 м.

Жилой дом вместо садового

Надо отметить, что дом, который по документам является садовым, можно перевести в статус жилого. Однако для этого он должен соответствовать всем вышеперечисленным параметрам. Если вы уверены, что в вашем доме можно жить, пригласите в гости кадастрового инженера — он исследует жилье на пригодность для постоянного проживания. С положительным заключением от специалиста вам нужно будет обратиться в местную администрацию, где и будет решаться, достоин ли ваш дом называться жилым. На это у чиновников будет 45 дней. Власти дали вам положительный ответ? Прекрасно, с этим документом вы отправитесь в МФЦ, и вскоре ваш дом будет внесен в ЕГРН.

Ранее ИА «В городе N» рассказывало, кого из россиян могут обязать снести их собственные дачи.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector