Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оценивается квартира

Как правильно оценить свою квартиру, чтобы и продать быстро, и не потерять много?

Прежде чем выставлять квартиру или любую недвижимость на продажу, нужно понять, какая у нее рыночная стоимость. Чтобы провести сделку как можно быстрее, нужно точно определить стоимость жилья – выставленная цена не должна быть завышенной или заниженной. Если оценка ошибочна, жилье может годами стоять на продаже и не найти своего покупателя. Мы расскажем, какими способами можно оценить стоимость квартиры перед продажей, и что для этого требуется.

Оценка цены квартиры

Независимая оценка квартиры предполагает, что незаинтересованный специалист, обладающий профильным образованием и прошедший аттестационную проверку, проведет экспертизу объекта с целью определения его рыночной цены – наиболее вероятной ценой имущества в условиях конкурентного рынка. Зачет заказчик получает письменное заключение, содержащее результаты экспертизы, а также отчет с подробным описанием методов и обоснованием их выбора.

Есть ряд ситуаций, когда эта услуга становится необходимой. Оценить квартиру — это рационально, если вы хотите совершение сделки купли-продажи имущества, обмена или сдачи в аренду. На стоимость квартир влияет много факторов, которые связаны с техническими характеристиками объекта, его расположением, инфраструктурой, ситуацией на рынке недвижимости и др. Иногда диапазон цен между квартирами с одинаковым метражом может быть весьма существенной.

Помощь профессионала, хорошо владеющего ситуацией на рынке жилой недвижимости, позволит избежать ошибок при операциях с недвижимым имуществом. Объективная оценка рыночной цены квартиры сделает ваше предложение привлекательным для клиентов, что позволит добиться завершения сделки.

Виды оценки

По форме субъекта, оценка бывает:

  • Государственная
  • Независимая

В зависимости от целей, для достижения которых производится оценка объекта недвижимости, прибегают к той или иной экспертизе. Достаточно часто суммы, полученные в результате государственной и независимой, значительно различаются. Это обусловлено рядом факторов. Многое зависит от того, кто является инициатором. При расселении жильцов из домов, которые собираются сносить, результаты государственной весьма неприятны для самих жильцов. При независимой этих же жилых объектов порой озвучиваются совершенно иные цифры.

Кадастровая оценка недвижимости – это определение кадастровой стоимости – денежного эквивалента полезности определённого объекта при условиях его использования по прямому целевому назначению. Результат в Национальном кадастровом агентстве должен быть максимально приближен к рыночной цене объекта. В качестве заказчиков кадастровой оценки выступают различные государственные комитеты. О кадастровой оценке мы уже говорили в этом материале, теперь речь пойдет о независимой.

Необходимость оценки

Оценка квартиры может быть необходима и продавцу для определения рыночной цены недвижимости

Заключение о рыночной стоимости квартиры, жилого дома и иных объектов необходимо в следующих целях:

  • Продажа жилья покупателю напрямую.
  • Передача объекта недвижимости в залог (ипотеку) банку.
  • Определение стоимости объекта в имущественных спорах (например, при бракоразводном процессе).
  • Получение жилья в наследство.
  • Получение кредита, в том числе льготного.
  • Расчета налога на недвижимость.

Чаще всего при совершении сделки купли-продажи оценивает квартиру покупатель при необходимости привлечения кредитных средств. Также, оценка квартиры может быть необходима и продавцу для определения рыночной цены недвижимости.

Образующие факторы

Чтобы реализовать оценивание, надо учесть все ценообразующие факторы. Выполняя свою работу, специалисты учитывают положение, состояние внешнее и внутреннее, серию и тип дома, а также дату постройки. Цена зависит от следующих факторов:

  • Района расположения;
  • Серии, типа, этажности, состояния подъезда;
  • Привлекательности помещения. Учитывается то, проводились ли ремонтные работы;
  • Этажа расположения квартиры;
  • Ее площадь;
  • Планировка;
  • Далеко ли расположены остановки городского транспорта;

Выполняя свою работу, специалисты учитывают положение, состояние внешнее и внутреннее, серию и тип дома, а также дату постройки

Помимо этого, также в ценообразовании учитываются и:

  • Социальная инфраструктура: школа, садик, больница, супермаркеты, аптеки и так далее;
  • Является ли место расположения экологически чистым;
  • Как выглядит территория в окружении здания;
  • Техническое обеспечение;
  • Есть ли балкон или лоджия;
  • Осуществлялась ли перепланировка;
  • Совершалась ли внутренняя отделка;
  • Удобность расположения самой квартиры;
  • Присутствие прав у третьих лиц.

Перечисленные варианты помогают сделать объективную оценку. Эксперт оценит квартиру в соответствии с Федеральными требованиями. Будь это частный дом, производство или офис.

Необходимые документы

Чтобы оценить дом, коттедж, квартиру, комнату или долю вам придется собрать пакет документов для предоставления оценщику:

  • правоустанавливающие – в них должно быть прописано наименование объекта в соответствии с регистрационными документами, точный адрес и ФИО владельца;
  • удостоверение личности заказчика – паспортные, регистрационные и актуальные контактные данные;
  • техническая документация – техпаспорт БТИ, экспликация, поэтажные планы, кадастровый план.

Приведенного перечня документов чаще всего хватает, в исключительных случаях может потребоваться дополнительная информация. Не редкие в оценочной практике ситуации, жилья требуется для подачи судебного иска в суд, а у клиента на руках документов кроме собственного паспорта нет никаких – оценочные компании, имеющие вес на рынке и опыт, могут оказать вам помощь в их сборе.

Процедура оценки

Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов:

  1. Первым шагом является выбор оценщика. Подписание с ним договора о проведении работ. В документе нужно указать для какой цели производится определение: продажи, аренды, оформлениея залога.
  2. Сбор требуемой документации, которую обычно указывает оценщик:
  3. Оценщик знакомится с документацией на недвижимость, составляет по ней план предстоящих мероприятий. В назначенное время приступает к работам.
  4. Оформление полученных результатов в виде отчета, который дополняется фотографиями, отснятыми экспертом, и документами на объект.
Читать еще:  Доп соглашение к договору аренды образец

Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.

Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.

Время оценки

Продолжительность осмотра зависит от сложности объекта. В случае типовой квартиры оценщик может ограничиться 10 минутами, а в больших домах может занять и более часа. В действительности гораздо больше времени занимает работа оценщика после осмотра, которую он проделывает за компьютером, когда анализирует предложения о продаже недвижимости в конкретном регионе и данные по оформленным сделкам. Из общего количества сделок выбираются по меньшей мере три, которые по условиям схожи с оцениваемым объектом: положение, размер, состояние недвижимости.

Затем следует составить экспертное мнение, которая вместе с приложениями представляет документ объемом 25–35 страниц, в котором, в числе прочего, отображается информация, полученная в крепостной книге, строительном регистре, а также в земельном департаменте, описываются характеристики и положение оцениваемого объекта, проводится анализ ситуации на рынке, приводятся ссылки на предложения о продаже и примеры сделок, а также разъясняется, какие расчеты стояли за оценкой.

Документы для оценки квартир и комнат для наследства:

Паспортные данные заказчика оценки : серия, номер, дата выдачи паспорта, кем выдан, регистрация (прописка).

При оценке для банка лучше, если это будут данные основного заемщика. В иных случаях законодательство РФ никак не ограничивает круг лиц, которые могут выступать заказчиками оценки. Т.е. оценку может заказать любое лицо, главное чтобы оно предоставило необходимые для расчета данные и документы.

Свидетельство о смерти.

Оценка для наследственных целей — производится строго на дату открытия наследства , т.е. на дату смерти. Поэтому для корректного и безошибочного оформления отчета об оценке для наследства требуется предоставление свидетельства о смерти .

Если свидетельство о смерти на иностранном языке, то оно предоставляется вместе с апостилем , т.е. заверенным переводом.

Свидетельство о регистрации права.

Свидетельство о регистрации права собственности — документ подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества.

Слева приведены образцы свидетельств о регистрации права старого и нового образца, а также выписки из ЕГРП (с 01.01.2017г — выписка ЕГРН), которая тоже может быть использована для оценки.

При оценке домов требуется два свидетельства — и на дом и на земельный участок .

Если собственность на объект долевая — то понадобятся свидетельства на каждого дольшика .

Кадастровый паспорт (с 01.01.2017 выдается как выписка ЕГРН).

Кадастровый паспорт помещения — документ содержащий данные кадастрового учета и план объекта недвижимости (не всегда). Обязательный документ при оформлении сделок. С 01.01.2017 получить кадастровый паспорт уже невозможно. Вместо него выдают новый документ — выписку ЕГРН. Но полученный до 01.01.2017 кадастровый паспорт вполне можно использовать при оценке имущества.

Слева приведен образец кадастрового паспорта на квартиру. Срока действия не имеет, но большинство банков требуют, чтобы давность получения кадастрового паспорта не превышала 1 года.

Если Вы регистрируете новостройку и еще не успели получить кадастровый паспорт (выписку ЕГРН), то оценку можно произвести и без него . Возьмите у застройщика копию листа поэтажного плана с Вашей квартирой. В кадастровом паспорте все равно скорее всего будет как раз фрагмент этого плана.

Как заказать кадастровый паспорт (выписку ЕГРН) не выходя из дома читайте в нашей статье.

Технический паспорт на квартиру — документ содержащий наиболее подробные сведения о квартире и доме. Выдают его органы ПИБ/БТИ. Необязательный документ при оформлении сделок, но может оказаться в архиве у владельца квартиры.

Предоставляется в дополнение к кадастровому паспорту. Срок получения значения не имеет, подойдет даже 10-летней давности. Если у Вас есть форма N7 , то технический паспорт можно не предоставлять.

Форма N7 — характеристика жилого помещения, т.е. документ содержащий сведения о доме и квартире. Получить его можно в паспортном столе. Выдают сразу и бесплатно. Причем при оформлении сделок все равно требуется получать форму N9 — документ, со сведениями обо всех прописанных в квартире, заодно можно запросить и форму N7.

Предоставляется в дополнение к кадастровому паспорту. Срок получения значения не имеет, подойдет даже 10-летней давности. Если у Вас есть технический паспорт на квартиру, то форму N7 можно не предоставлять.

Читать еще:  Квартиры на стадии строительства

Почему более 60% посетителей заказывает оценку именно у нас:

  • 20 лет
    безупречной работы
    гарантируют надежность
  • Более 50 000 отчетов
    выпущенных за это время
    подтверждают опыт
    решения любых задач
  • К тому же
    наши расценки
    в среднем на 15%
    ниже рынка
  • А все оценщики
    имеют опыт работы
    более 10 лет
  • И мы просто любим
    заниматься оценкой
    и своих клиентов

© 1995—2021
OOO «Финэк-Консалт-Аудит»
г. Санкт-Петербург, ул. Караванная, д.1
Политика конфиденциальности

Когда необходима оценка жилья и кому можно доверять?

Вы неизбежно столкнетесь с необходимостью оценить жилье при:

  • оформлении сделки купли-продажи;
  • дарении, обмене или передаче в аренду;
  • вступлении в права наследства;
  • передаче в залог;
  • разделе имущества и составлении брачных контрактов;
  • страховании или расчете суммы ущерба при пожаре или затоплении;
  • внесении в уставный фонд предприятия.

Непрофессиональный подход грозит расторжением сделки или признанием ее недействительной. Готовы ли вы к такому повороту событий?

Доверяйте только компаниям с достойной репутацией, которые оказывают услуги на данном рынке не один год:

  • ознакомьтесь с сертификатами оценщиков и удостоверьтесь, что они прошли повышение квалификации;
  • изучите документ, подтверждающий, что они состоят в саморегулируемой организации оценщиков;
  • попросите предоставить полис страхования профессиональной ответственности;
  • не стесняйтесь задавать вопросы о текущем состоянии рынка и его перспективах;
  • консультации солидные организации проводят бесплатно, так как ценят каждого потенциального клиента.

Для проведения оценки можно выбрать:

  • Независимого эксперта.
  • специалиста, аккредитованного банком-кредитором.

Независимо от того, на какой категории остановиться, следует обращать внимание на:

  • Стаж работы на жилищном рынке.
  • Число успешных сделок.
  • Отзывы клиентов.
  • Соответствие установленной цены средней для данного региона.

✔ Независимые оценщики

Это специалисты, которые не заключали договор с банком и работают на своих условиях. Плюс обращения к независимому эксперту – возможность получения услуги по более низкой цене. Минусов больше, это:

  • Увеличение времени на подписание договора (банку необходимо проверить надежность оценщика).
  • Риск отказа в выдаче займа на основании непринятого отчета от независимого эксперта.

✔ Аккредитованные банком оценщики

Это специалисты, с которыми банк заключил договор на оказание оценочных услуг своим клиентам. Именно их рекомендуют банковские сотрудники для проведения оценочных мероприятий.

Обращение к ним гарантирует надежность, потому что специалист уже проверен банком и его отчет не вызовет сомнений. Но цена за услуги может оказаться выше, чем у другой категории оценщиков.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

Читать еще:  Как развести мужа на квартиру

Зачем нужна оценка недвижимости?

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  • при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  • при вступлении в права наследства;
  • при разделе имущества между супругами в случае развода, а также для решения других имущественных споров;
  • для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;
  • при страховании недвижимости;
  • при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  • при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  • при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление отчета об оценке. В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Сравнивайте с похожими объявлениями в газете и на портале о недвижимости

К сожалению, в нашей стране даже профессиональные оценщики не имеют доступа к информации о стоимости сделок с недвижимостью. То есть цена, указанная в договоре купли-продажи, регистрируется в органах юстиции, но для других она остается закрытой. Оценщики не просят сообщать конфиденциальную информацию (личные данные владельца, например). Специалистам было бы достаточно знать только цифры: в каком районе, какова площадь квартиры и за сколько в реальности она была продана.

Но таких данных оценщикам никто не предоставляет. Поэтому они вынуждены ориентироваться по ценам в объявлениях (газеты, Интернет). Для этого выбираются объявления максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Например, нужно определиться с ценой на квартиру, которая имеет следующие характеристики: однокомнатная, расположена по проспекту Бухар жырау, в кирпичном доме, пятиэтажка, третий этаж, площадь — 28 квадратных метров. Состояние квартиры — средний косметический ремонт.

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача — найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе. В примере не указано конкретное расположение на Бухар жырау, ведь у проспекта большая протяженность. Но и совпадение с определенным районом тоже важно. Идеально, если аналоги продаваемых квартир будут находиться в вашем дворе или даже доме.

Чем больше таких аналогов вы найдете, тем точнее будет определяемая цена. Близких к вашему жилью примеров как минимум должно быть три. Смотрите, какая у них цена и выставляете свою в тех же пределах. Вот, в принципе, и все. Но главные секреты, как обычно, кроются в мелочах.

Следует указать, что наш пример однокомнатной квартиры на Бухар жырау — реальный случай, взятый из практики оценщиков. Специалисты нашли три объявления с похожими характеристиками. Цены на аналоговые квартиры равнялись 45, 46 и 50 тысячам долларов.

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача — найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector