Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как осуществить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку?

Еще недавно владельцы квартир, проводившие перепланировку без получения специального разрешения, могли узаконить сделанные изменения без суда. Для этого им достаточно было предоставить в администрацию документы от контролирующих организаций, подтверждавшие, что проведенные в квартире изменения отвечают всем нормативам и не представляют опасности для конструкций здания. Многие именно так и поступали. Теперь эта возможность оказалась для собственников квартир закрыта.

Теперь существовавшие послабления отменены, и согласовать уже сделанную перепланировку возможно только через суд. В муниципалитете теперь можно только получить разрешение на проведение перепланировки. По данным администрации, количество тех, кто сначала подготавливает проект, а затем получает разрешение на перепланировку, растет.

Владельцы, планирующие что-то в своей квартире изменить, оказываются перед выбором, каким образом поступить в этой ситуации: действовать по правилам — сначала получать разрешение и только потом проводить перепланировку — или узаконивать уже сделанные изменения по факту?

Прежде всего, нужно разобраться с тем, что считается перепланировкой. Определение перепланировки содержится в Жилищном кодексе, статья 25 которого гласит: «Перепланировка помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт». Другими словами, любое изменение, меняющее контуры помещения (изменение любых перегородок, если они зафиксированы в техническом паспорте) признается перепланировкой и должно быть согласовано.

Какие изменения не требуют согласования?

Можно проводить без согласования следующие ремонтные работы:

  • «косметический» ремонт — освежение и обновление отделок и интерьера без изменения планировки помещения;
  • замену окон. При этом их наружные элементы должны остаться без изменения цвета и рисунка;
  • устройство встроенной мебели (антресолей, шкафов), которые не образуют самостоятельных помещений;
  • замену инженерного оборудования (системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции и электроснабжения) на аналогичное по техническому устройству и параметрам;
  • установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов.

Какие виды перепланировки запрещены законом?

Что категорически нельзя делать при перепланировке?

Собираясь начинать перепроектировку, надо заранее ознакомиться со списком действий, которые могут привести к нарушению целостности здания и запрещены законом.

В частности, запрещается:

  • вырубать, даже частично, стены при объединении лоджии или балкона с жилой комнатой;
  • увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений;
  • перекрывать вентиляционные шахты;
  • производить демонтаж перекрытий между смежными квартирами, даже частично;
  • размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • демонтировать дверные проемы в несущих стенах.

Процесс оформления перепланировки квартиры достаточно трудоёмкий и требует значительных временных затрат. Без соответствующих знаний порядка оформления перепланировки, грамотного при перепланировке оформления документов данная процедура может затянуться.

Чтобы перепланировка считалась законной, требуется:

  • разработать проект или эскиз перепланировки;
  • согласовать перепланировку квартиры — собрать требуемые документы и предоставить их вместе с заявлением в
  • жилищную инспекцию по месту нахождения помещения, которое нуждается в перепланировке, а затем — получить разрешение на перепланировку;
  • обратиться в БТИ с целью засвидетельствования соответствия проведённой перепланировки изначальному её плану — экспертиза перепланировки;
  • внести в БТИ изменения в технический паспорт помещения;
  • оформить новый кадастровый паспорт;
  • обратиться в Росреестр с целью регистрации перепланировки и получения нового свидетельства о праве собственности.

Обратившись в нашу компанию за помощью в оформлении перепланировки квартиры или иного помещения, вы получите:

  • сэкономленное время, которое необходимо потратить на оформление перепланировки квартиры;
  • полный пакет надлежащим образом подготовленных и выверенных документов;
  • соблюдение и, в случае необходимости, разъяснение порядка оформления перепланировки;
  • юридическое сопровождение при согласовании перепланировки квартир;
  • представление интересов при обращении в жилищную инспекцию с целью оформления перепланировки квартиры;
  • деятельное участие при регистрации перепланировки помещения;
  • оценку заключения по результатам проведения экспертизы перепланировки сотрудниками БТИ.

Не имеет значения, на каком из этапов оформления перепланировки вы обратитесь к нам за помощью. Сотрудники нашей компании всегда готовы подключиться к решению вашей проблемы на любой стадии — от подготовки документации до регистрации в Росреестре. Кроме того, если вы стали жертвой и получили в собственность квартиру или иное помещение с самовольной перепланировкой, наши специалисты сделают всё возможное, чтобы помочь вам узаконить перепланировку данного объекта недвижимости.

Наши клиенты — юридические и физические лица, и мы стремимся оказать им такую юридическую помощь, которая приведёт каждого из обратившихся к желаемой цели.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Самовольные переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах нередко приводят к ухудшению технического состояния зданий и даже к их разрушению. Очевидно, что подобного рода происшествия нередко приводят к трагедиям, поэтому пресекать их нужно на законодательном уровне.

Жильцы должны спать спокойно

Надзорные органы в ряде случаев не могут привлекать собственников нежилых помещений в многоквартирных домах к ответственности за незаконную перепланировку и принимать меры по пресечению таких действий. Это происходит по той причине, что нежилые помещения по закону не относятся к общему имуществу в жилых зданиях. Восполнить данный правовой пробел призваны законопроекты, разработанные депутатами Госдумы от фракции «Единая Россия» во главе с членом думского Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Ильёй Осиповым.

«К сожалению, Жилищный кодекс, который регламентирует правоотношения в части жилых помещений внутри многоквартирных жилых домов, никаким образом не отражал, как должны выстраиваться взаимоотношения в части нежилых помещений. Речь идёт о чердаках, подвалах и нежилых помещениях на первых этажах зданий, которые принадлежат коммерческому сектору — у нас достаточно часто в многоквартирных домах размещаются магазины, парикмахерские и так далее. И вот когда случается перепланировка в таких помещениях, это зачастую, к сожалению, происходит совершенно нерегулируемым образом», — пояснил Осипов «Парламентской газете».

Поправки в Жилищный кодекс, принятые Госдумой в третьем, окончательном чтении 13 декабря, наделяют должностных лиц органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного правом беспрепятственно посещать нежилые помещения в многоквартирном доме и проводить их обследование. В то же время войти в квартиры, предоставленные гражданам по договорам социального найма, чиновники смогут лишь с согласия нанимателей указанного жилья.

А согласно предложенным депутатами новым поправкам в КоАП в том случае, если переустройство нежилого помещения в многоквартирном доме окажется невозможным без присоединения к нему общего имущества, его собственнику потребуется протокол общего собрания собственников жилья, подтверждающий их согласие на подобные действия.

Ещё один законопроект, под которым подписались полсотни парламентариев, устанавливает административную ответственность за незаконную перепланировку нежилых помещений в виде штрафов от четырёх до пяти тысяч рублей для юридических лиц и от 40 до 50 тысяч рублей для должностных лиц.

«Если коллеги или Правительство посчитают, что это недостаточный штраф, то, конечно же, ко второму чтению порядок цифр может быть изменён, — предупредил Илья Осипов. — То, что мы определили вот этот порядок правоотношений, — лишь первый шаг. Самое главное — то, что нас поддержали Правительство и другие депутаты, — в том, что проблема такая есть и её нужно урегулировать».

Как по закону переделать жильё

Помимо заявления, нужен проект переустройства или перепланировки. За ним можно обратиться к автору проекта дома или в проектную организацию. Главное — проверить наличие у неё свидетельства на возможность проведения таких работ. Сотрудники строительно-ремонтной организации обследуют помещение, проверят надёжность конструкций и получат на проект заключение Роспотребнадзора.

Разумеется, в комплекте документации не обойтись без правоустанавливающих документов, которые подтверждают, что вы являетесь владельцем помещения или нанимателем по договору социального найма. Подойдут как подлинники, так и заверенные копии. Если у квартиры несколько собственников либо по договору социального найма в помещении проживают несколько членов семьи, понадобятся письменные согласия от всех указанных лиц (в том числе временно отсутствующих).

Также вам понадобится технический паспорт помещения. Его получают в территориальном бюро технической инвентаризации. После того как перепланировка завершится, инженер БТИ посетит квартиру для проверки ремонта и отображения изменений в планировке помещений, которые затем перенесут в новый техпаспорт квартиры.

Кроме того, среди документов для перепланировки можно выделить протокол собрания жильцов дома, который требуется при перепланировке общедомового имущества, например, при переводе квартиры в нежилой фонд или присоединении к ней чердака. Точного определения того, как должен выглядеть этот протокол, не существует, однако, согласно действующему законодательству, в этом документе должны выразить своё согласие на перепланировку не менее трёх четвертей жильцов дома.

Наконец, если ваш дом является историческим памятником либо памятником истории и архитектуры, вам придётся получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (в столице, например, это Москомнаследие) о том, что проведение переустройства или перепланировки допустимо. Кроме того, в этом случае потребуется специальный проект перепланировки, на который необходим особый допуск строительно-ремонтной организации.

Полный список документов для перепланировки нужно будет согласовать в Роспотребнадзоре и в государственной пожарной службе. Кроме того, в зависимости от сложности работ, возможно, потребуется согласование в архитектурно-планировочном департаменте городского управления архитектуры и в других коммунальных службах.

По эскизу от руки

Большинство типов перепланировок, в частности, снос межкомнатных перегородок, расширение санузла, создание проёмов в несущей стене, требуют согласования. Однако бывают такие перепланировки, которые не требуют разрешения жилищной инспекции, но уведомить о проведении данных работ необходимо. Речь идёт, в частности, об остеклении балконов и лоджий, заложении дверных проёмов в простенках или обустройстве фальшперегородок, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия.

Такой вариант согласования называется ещё перепланировкой по эскизу, так как для внесения изменений в техпаспорт квартиры используют эскиз, который проще всего исполнить на ксерокопии поэтажного плана квартиры. Сделать это можно при помощи обычной шариковой ручки — главное, чтобы инспекторам было понятно, что именно и как вы изменили в планировке своей квартиры.

Отметим, что если работы по перепланировке не требуют согласования и разрешения, это вовсе не означает, что можно провести такие работы молчком. Действующее законодательство обязывает собственника имущества уведомить соответствующие органы о проведённых работах и заявить о необходимости инспекционной проверки. Конечно, теоретически можно не сообщать государству о проведении ремонтных работ и спокойно жить дальше. Но проблемы появятся, например, в случае необходимости продать квартиру, так как несоответствие текущей планировки с планом БТИ станет всем очевидным. Аналогичные вопросы могут всплыть и в ситуации с оформлением квартиры в наследство.

В процедуре уведомления перепланировки особых сложностей нет. В первую очередь собственнику квартиры нужно вызвать инженера БТИ, который произведёт все обмеры для получения технического паспорта. Далее собственник должен обратиться в городскую жилищную инспекцию за получением акта о завершенной перепланировке. На сегодняшний день заявления в жилищную инспекцию подаются очень просто — через многофункциональные центры (МФЦ).

Следующим шагом будет обновление кадастрового паспорта квартиры с учётом проведённых изменений. Полученные в БТИ документы вместе с соответствующим заявлением подаются в МФЦ, а уже на основании этих документов собственнику выдадут обновлённый кадастровый план.

Можно ли взять ипотеку на квартиру с перепланировкой

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В каждом конкретном банке свои требования к залоговому имуществу. При ипотечном кредитовании покупаемая квартира служит обеспечением. То есть при невозврате займа это имущество реализуется для уплаты долга. Поэтому банки заинтересованы в ликвидности объекта недвижимости. А перепланировка – это дополнительный риск снижения стоимости. Поэтому не всегда покупателям одобряют подобные кредиты.

Как понять, что в квартире сделана перепланировка? На поэтажном плане в техпаспорте объекта недвижимости неузаконенные элементы отображаются красными линиями.

Если перепланировка согласована, то проблем у заёмщика не возникнет. Если же продавец недвижимости сделал изменения самовольно, то возможны варианты.

  1. Просить собственника исправить этот недостаток не рационально. Продавцу проще найти другого покупателя, который готов рассчитаться сразу, без оформления ипотечного кредита. Быстро узаконить перепланировку не получится. Процедура затянется на месяцы. Поэтому такое решение вопроса практикуется редко.
  2. Банк может закрыть глаза на перепланировку, если о ней неизвестно в БТИ. Это касается незначительных изменений, которые не могут негативно повлиять на стоимость объекта.
  3. Банк вправе потребовать оформить нотариально заверенное заявление специальной формы. Согласно документу заёмщик подтверждает, что ему известно о несанкционированной перепланировке. А также обязуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт при предъявлении претензий со стороны БТИ или взыскании квартиры банком. Такое практикуется, например, при оформлении ипотеки в Газпромбанке.
  4. Банк сразу откажет в кредите, как только узнает о перепланировке в квартире.

Какие особенности перепланировки в новостройках?

В первую очередь отметим, что в новых жилых комплексах меньше несущих стен, а значит — больше пространства для маневров с целью создания идеальной планировки. Если изменения не затрагивают полы и несущие конструкции из процесса согласования исключается необходимость заказывать техническое заключение от автора проекта дома.

В любом случае получить разрешение на перепланировку требуется до начала ремонта. Иначе есть вероятность, что выбранный вариант разграничения пространства окажется невозможным к согласованию. Тогда не исключено получение предписания о возврате квартиры в первоначальное состояние и начисление штрафа.

Отметим, что не которые застройщики предлагают своим покупателям возможность создания индивидуальной планировки. Эта опция может быть доступна при покупке квартиры в новостройке на начальном этапе строительства, либо в случае, когда девелопер предусмотрел в проекте квартиры-трансформеры.

Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) — это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) — это перепланировка.

Согласовать нельзя не ремонтировать: как законно сделать перепланировку в квартире?

Объединить ванну с туалетом, расширить комнату или перенести кухню? При заезде в новую квартиру могут появиться просто наполеоновские планы по обустройству жилья. О том, как их реализовать, чтобы потом не пришлось возвращать всё обратно и платить неприятные сердцу и кошельку штрафы, — читайте в нашем материале.

Сам себе хозяин

Для начала определимся, какие же работы вообще требуют официального согласования с госструктурами. К счастью, это касается не любых ремонтных инициатив. Разрешение не понадобится, если вы решили сделать, к примеру, косметический ремонт — переклеить обои, положить ламинат или же сделать натяжные потолки.

Кроме того, вы вправе разместить у себя встроенную мебель, а также заменить инженерное оборудование на аналогичное по параметрам. Например, вместо старых батарей установить новые (если они совпадают с предыдущими по характеристикам). Точно так же разрешается на место отжившей своё газовой плиты поставить свеженькую — но также газовую и на то же самое место. Всё это отдельно узаконивать не нужно.

фото с сайта pixabay.com

Кроме того, некоторые изменения в квартире можно согласовать постфактум — что называется, «по эскизу» или «в уведомительном порядке». В таком случае вначале собственники делают ремонт, а затем подают в специальную комиссию при администрации района эскиз с обозначенными изменениями. Разрабатывать при этом полноценный проект перепланировки и получать техническое заключение о состоянии здания не требуется.

К работам, которые можно утвердить таким быстрым и безболезненным способом, относят самые простые изменения в существующих границах квартиры:

  • перестановку сантехнических приборов внутри одного помещения. Например, можно перенести унитаз из одного угла в другой или же сменить расположение раковины на кухне;
  • заделку дверных проёмов в перегородках, которые не относятся к несущим (но будьте внимательны: устройство новых проёмов в таких местах как раз-таки требует полноценного согласования);
  • остекление лоджий и балконов. Исключение: дома, признанные объектами культурного наследия (с ними вообще всё сложно) и здания, полностью остеклённые в едином стиле;
  • ликвидацию или изменение формы тамбуров (без увеличения их внешних габаритов).

Однако даже при выполнении таких работ нужно удостовериться, не нарушает ли ваш ремонт каких-нибудь строительных и правовых норм. Иначе вам не только не узаконят сделанное, но также обяжут вернуть всё в прежний облик и заплатить штраф.

Если же у вас возникли сомнения, требуется ли согласовывать перепланировку, лучше перестрахуйтесь и до начала ремонта обратитесь с этим вопросом в межведомственную комиссию при администрации района.

Доверяй, но проверяй

А вот для всех работ, которые так или иначе затрагивают несущие конструкции и общедомовые коммуникации, потребуется создать проект перепланировки и официально согласовать его в госструктурах.

При этом, как рассказала «Диалогу» главный государственный жилищный инспектор Петербурга Ольга Акацевич, разработать и оформить такой документ должна специализированная организация, которая имеет допуск к соответствующим видам работ.

фото: Илья Снопченко / ИА «Диалог»

В городской жилищной инспекции подчёркивают: прежде чем делать заказ, стоит обязательно проверить, в надёжную ли фирму вы обращаетесь. В ведомстве советуют, во-первых, убедиться, зарегистрирована ли вообще эта компания как юрлицо. Следующий шаг: уточнить, имеется ли у фирмы допуск СРО — профильной саморегулируемой организации, которая курирует сферу перепланировки в многоквартирных домах (такие ведомства наблюдают за строительными и проектными компаниями после отмены лицензирования данных видов деятельности). Вся эта информация доступна в Едином государственном реестре юридических лиц.

«Указанные документы могут быть затребованы и в самой организации. Кроме того, следует ознакомиться с условиями подписываемого договора, а также всегда требовать кассовый чек при оплате услуг», — отмечает Ольга Акацевич.

Вынуждены вам отказать

Если надёжную компанию вы-таки нашли, это ещё не повод расслабляться. Разработанный фирмой проект в ряде случаев могут не утвердить в госорганах.

«Несоответствие [представленного проекта] техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к помещению, является основанием для отказа, поскольку в этом случае переустройство или перепланировка (особенно в многоквартирном доме), может иметь отрицательные последствия как для строения, так и для безопасности граждан», — отметила Ольга Акацевич.

Самый банальный пример: вам откажут, если проект предлагает снести несущие стены в квартире — иначе и вы, и ваши соседи рискуете оказаться под завалами дома. Также планируемое переустройство жилья не может нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций — все нагрузки должны находиться строго в пределах нормы.

фото: Илья Снопченко / ИА «Диалог»

Помимо этого, нельзя объединять кухню и гостиную, если вы пользуетесь газовой плитой. В таком случае нужно либо оставлять стационарную, плотно закрывающуюся дверь между помещениями, либо переходить на электрические плиты.

Также не получится перенести кухню в комнату: по закону, место для приёма пищи может «переехать» только на нежилую часть квартиры (в коридор или подсобное помещение шириной не менее 1,6 метра и площадью не менее 5 квадратных метров). Разместить кухню, допустим, на месте уборной не позволяют требования СанПиН: потому что в таком случае над вами окажется ванная или туалет соседей сверху. Точно так же нельзя запланировать обеденную на месте бывшей комнаты: вы ухудшите условия проживания соседей снизу.

В согласовании откажут и если вы хотите установить какие-либо отключающие или регулирующие устройства на общеквартирных инженерных сетях, перенести батареи на лоджии, балконы и веранды или сделать перепланировку в аварийном доме.

В Петербурге также незаконной является самовольная установка кондиционеров (или других предметов и устройств вроде роллетов, наружных жалюзи, антенн и решёток) на фасады здания. Их требуется согласовывать сначала с советом жильцов, а затем — с комитетом по градостраительству и архитектуре (КГА).

Штраф правосудия

Итак, чтобы сделать всё законно, вам потребуется собрать пакет специальных документов. Он, как сообщили «Диалогу» в госжилинспекции, должен включать:

  1. Заявление о перепланировке помещения;
  2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме: это могут быть выписка из ЕГРН, договор социального найма или, например, свидетельство о праве собственности. Причём есть возможность предоставить как подлинники, так и заверенные нотариусом копии;
  3. Подготовленный и грамотно оформленный проект перепланировки. При этом, если работы предполагают присоединение к помещению части общего имущества дома, тогда вам дополнительно потребуется протокол с собрания собственников других квартир об их согласии на подобные изменения;
  4. Технический паспорт помещения;
  5. Если вы проживаете в квартире по договору социального найма, то потребуется ещё и письменное согласие на перепланировку всех членов семьи;
  6. Заключение КГИОПа о допустимости проведения перепланировки (если ваше помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории или культуры).

фото с сайта pixabay.com

Предоставить всё это добро нужно в межведомственную комиссию при районной администрации. Сделать это можно тремя способами: отправить через портал «Госуслуги», обратиться в МФЦ или непосредственно принести бумаги в администрацию. Решение по вашему заявлению в госорганах должны принять в течение 45 дней с даты обращения.

Если же вы решили действовать наудачу и всё-таки сделали перепланировку без согласований, открывайте кошельки. За такое самовольное переустройство придётся заплатить штраф. Для физических лиц он составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей, для должностных — от 4 до 5 тыс. рублей, а для юридических (если перепланировка была, к примеру, в вашем офисе) — от 40 до 50 тыс. рублей.

Но на этом наказания не закончатся: также вас, согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, обяжут привести помещение в прежний вид в определённый срок, который установят госорганы. Причём это требование касается как собственников жилья, так и нанимателей жилого пространства по договору соцнайма.

«Если же помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску администрации района может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с последующей выплатой собственнику вырученных от продажи средств (за вычетом расходов на исполнение судебного решения) и возложить на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние», — заключила главный государственный жилинспектор Северной столицы Ольга Акацевич.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Как оформить пристройку к квартире
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector