Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как организовать тсж

Товарищество собственников жилья может быть организовано владельцами квартир и нежилых помещений, которые находятся:

  • в многоквартирном доме;
  • в нескольких многоквартирных домах, находящихся рядом и имеющих общие инженерные сети и другие элементы инфраструктуры.

Владельцы квартир могут организовать только одно ТСЖ. Решение о его организации принимается исключительно владельцами жилья и нежилых помещений. Для того чтобы деятельность товарищества имела законную силу, необходимо соблюсти определенную процедуру, предусмотренную действующим законодательством. Ниже приведена пошаговая инструкция, поясняющая как открыть ТСЖ.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Нужно ли создавать инициативную группу жильцов дома

Этот этап очень важен. В инициативную группу входят собственники и жильцы многоквартирного дома. Именно она и будет выполнять все формальности по созданию товарищества. Совсем не обязательно создавать инициативную группу из собственников на собрании. Очень важно, чтобы участники инициативной группы имели разные специальности. Для деятельности ТСЖ необходимы юристы, бухгалтеры в области ЖКХ, а также специалисты, имеющие доверие и авторитет у жильцов дома.

Первоначальные осуществляемые действия, чтобы открыть свое ТСЖ, такие:

  1. организация собрания жильцов. Порядок сбора указывает, что необходимо уведомить собственников за десять дней до ее проведения (обязательно в письменном виде заказным письмом или с распиской о получении);
  2. проведение собрания, на котором будут обсуждаться вопросы, составляющие повестку дня. В случае того, если за создание товарищества с нуля или за решение отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ проголосует более половины жильцов, решение считается законно принятым и управление после всех остальных процедур может перейти к такой организации;
  3. выбор правления товарищества и его председателя. Собственники жилья часто задаются вопросом – можно ли включать в состав правления сторонних людей (не жильцов дома) – законом предусматривается такая возможность и на практике периодически используется.

После проведения собрания об организации ТСЖ и утверждении его руководителя должно произойти рассмотрение главного документа товарищества – Устава.

Данный документ должен содержать всю информацию, касающуюся создания, функционирования и ликвидации (в случае необходимости такой процедуры) ТСЖ и состоит из таких пунктов:

  • общие положения организации;
  • цели создания товарищества;
  • правовой статус, на основании которого ТСЖ действует;
  • права собственности жильцов и их площадь в доме, жильцами которого организуется ТСЖ;
  • имеющийся капитал товарищества, и имущество, которое после юридического оформления будет вверено под управление;
  • особенности осуществления хозяйственной деятельности;
  • условия и нюансы членства в товариществе;
  • права членов ТСЖ, а также их обязанности (тут не берутся во внимание члены правления и сам руководитель);
  • обозначение членов правления, а также руководителя (главы ТСЖ);
  • указание особых деталей собрания, на котором утверждался устав;
  • возможные способы реорганизации товарищества;
  • действия, производимые при желании ликвидировать ТСЖ для создания нового или дальнейшего переподчинения управляющей компании.

При утверждении устава также нужно соблюсти условие утвердительных голосов в количестве не менее двух третьих от всех жильцов дома.

Текст Устава должен быть составлен максимально просто и понятно, во избежание двояких трактовок и не содержать пунктов, противоречащих статьям жилищного законодательства.

Видео: «Городской репортаж»: О создании ТСЖ

Что нужно сделать для организации ТСЖ?

1 шаг. Провести общее собрание собственников жилья.

Для того чтобы провести такое собрание, нужно уведомить жильцов дома.

Для признания итогов собрания легитимными, необходимо соблюдать сроки уведомления жильцов о проведении такого собрания.

Это нужно сделать не позже чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания жильцов (п.4 ст.45 ЖК РФ).

Отдельные вопросы проведения собрания жильцов разъяснены Минстроем РФ от 05.10.2017 г. №35851-ЕС/04. Участвовать в собрании могут только собственники жилых и нежилых помещений в МКД.

При этом уведомления о проведении собрания могут быть направлены не только собственникам помещений, но и арендаторам, а также другим жильцам помещений. Содержание уведомления не относится к какой-либо коммерческой тайне и может быть адресовано неопределенному кругу лиц.

Уведомлять жильцов о проведении собрания нужно в письменной форме (п.1 ст.146 ЖК РФ).

В самом уведомлении должна приводиться информация следующего характера (п.5 ст.45 ЖК РФ):

указание о лице, по чьей инициативе проводится собрание;

Читать еще:  Договор субаренды недвижимого имущества

в какой форме будет проводиться собрание жильцов;

Собрание может проводиться в очной, очно-заочной, а также полностью в заочной форме, что особенно актуально в сегодняшних условиях пандемии.

для очного голосования указывается — место, дата и время проведения собрания, а для заочного – дата окончания приема решений собственников, а также адрес и место, куда будут переданы решения собственников;

порядок ознакомления, место, адрес, по которому можно ознакомиться с информацией и материалами данного собрания собственников.

2 шаг. Проведение собрание собственников МКД, подсчет голосов.

На собрании обсуждаются вопросы, которые указаны в повестке дня. По итогам обсуждения участники собрания собственников МКД голосуют, а по итогам голосования принимается решение по вопросам повестки дня (п.1 ст.44 ЖК РФ).

Для того чтобы решение о создании ТСЖ было законным нужно, чтобы общее количество проголосовавших собственников было больше 50% (п.3 ст.45 ЖК РФ). Если не будет необходимого кворума, то решение общего собрания собственников будет нелегитимным.

Если собственники помещений МКД голосуют не сами, а их представители, то должна быть оформлена доверенность.

Если доверенность удостоверена только председателем ТСЖ, такие голоса не должны быть засчитаны (п.2 ст.48 ЖК РФ). Например, суд признал собрание ТСЖ неправомочным, исключив из общего количества такие голоса. И по факту вышло, что проголосовало менее 50% голосов от общего числа голосов собственников (Постановление АС Северо-Западного округа от 03.03.2020 г. №А56-9584/2019).

3 шаг. Оформление протокола общего собрания.

Очень важно правильно оформить протокол, поскольку этот документ впоследствии будет передан в налоговую инспекцию вместе с пакетом документов для регистрации ТСЖ.

Протокол оформляется в установленный общим собранием срок. В любом случае этот срок не должен превышать 10 календарных дней, который отсчитывается с даты проведения собрания.

По какой форме оформлять протокол?

Требования к оформлению протокола содержатся в Приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 г. №44/пр.

Протокол должен иметь:

дату и место проведения собрания;

заголовок к содержательной части и саму содержательную часть;

сведения о том, где будут храниться протоколы общего собрания и решений собственников.

Как организовать тсж

Товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир в многоквартирном доме. Его цель – управлять общим имуществом, к которому относятся стены, крыша, подъезды, инженерно е оборудование, то есть все, что обслуживает одновременно нескольких жильцов или даже всех.

Есть несколько нюансов. Например, стояк, по которому бежит холодная или горячая вода, – общее имущество, а трубы, которые отходят от него в квартиры, – это имуществ о собственников жилья.

Кроме того, многие современные новостройки строят по принципу свободной планировки, когда межкомнатные стены возводит сам собственник – а значит, они являются его имуществом, тогда как несущие стены относятся к общедомовому имуществу .

«По большому счету, ТСЖ полностью возлагает на себя функции управляющей компании. Так, оно может выбрать ресурсные организации, сформировать тарифы на ремонт общего имущества дома. Кроме того, ТСЖ может определить, когда и как проводить капитальный ремон т, где строить ограждения, как благоустраивать территорию вокруг дома и прочее», – рассказала юрист Ирина Манина.

И добавила, что важно понимать: когда создается ТСЖ, договор с управляющей компанией расторгается.

2 Собрание собственников жилья

Согласно стать ям 13 и 14 Жилищного кодекса РФ , инициировать создание ТСЖ может любой собственник квартиры или нежилого помещения в доме. Также это может сделать группа неравнодушных соседей. Однако законное решение о создании ТСЖ может быть принято только на общем собрании собственников, альтернативных вариантов не существует.

«Создать ТСЖ можно только при условии, что это решение поддержат более 50 % жильцов многоквартирного до ма. Один дом – одно ТСЖ. Иногда для создания ТСЖ могут объединиться несколько многоквартирных домов, но это скорее редкость для нашей страны», – объяснила юрист.

На собрании жильцов необходимо дать ТСЖ название, разработать и утвердить его устав, избрать п редседателя товарищества и членов счетной комиссии. Важно, чтобы протокол общего собрания с решением о создании ТСЖ и утверждением его устава подписал каждый собственник, который голосовал за.

«Если на собрании вы не выбрали председателя правления или реви зионную комиссию, не решили вопрос о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и прочие важные вопросы, то сделать это нужно сразу после регистрации ТСЖ. Это очень важный момент», – подчеркнула Манина.

3 Как зарегистрировать ТСЖ

ТСЖ – эт о юридическое лицо, потому и государственная регистрация происходит по той же схеме, что и регистрация юрлица.

«Необходимы следующие документы: нотариально заверенное заявление о создании ТСЖ, протокол общего собрания собственников помещений, на котором бы ло принято решение о создании товарищества, с подписями жильцов и сведениями о тех, кто проголосовал за ТСЖ, а также его устав и квитанцию об оплате госпошлины», – объяснила юрист.

Читать еще:  Замер шума и вибрации в квартире

Подать заявление на регистрацию ТСЖ может его председатель, выбранный на го лосовании, либо его доверенное лицо, но только по нотариальной доверенности. Весь комплект документов можно подать напрямую в территориальную налоговую инспекцию либо отправить его по почте с описью вложений и объявленной ценностью.

Кроме того, регистрацию ТСЖ можно провести через МФЦ или в онлайн-режиме с помощью сервиса «Подача электронных документов на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Решение о том, регистрировать ТСЖ или нет, контролирующий орган принимает в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов. Если решение положительное, то правление нового ТСЖ получит устав товарищества собственников жилья, свидетельство о государственной регистрации (ОРГН) и свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН).

«Когда регистрация б удет пройдена, необходимо оперативно открыть расчетный счет в банке, изготовить печать, встать на учет в фонды социального и медицинского страхования, Пенсионный фонд. Работы предстоит много», – резюмировала Манина.

4 Возможные проблемы

Юридически создать ТС Ж не так сложно, однако нужно понимать, что может возникнуть конфликт с управляющей компанией, если она решит бороться за право управлять многоквартирным домом.

Жительница Балашихи на условиях анонимности рассказала о своей попытке создать ТСЖ.

«Счета за к оммунальные услуги приходили очень большие, неправомерные. Управляющая компания нецелевым образом расходовала деньги. Вот я и решила создать ТСЖ, чтобы вместе с другими инициативными жильцами дома управлять общим имуществом», – сообщила женщина.

И сказала, что другие жильцы ее предупреждали – мол, управляющая компания «без драки не отдаст свой хлеб», но она считала, что речь идет о противостоянии на правовом поле.

«Меня подкарауливали во дворе, говорили гадости, угрожали. Несколько раз бросали мусор под моей дверью, написали плохое слово на моем почтовом ящике. Я считаю, что это сделали представители УК», – отметила жительница.

Она призналась, что была в шоке от происходящего, стала опасаться за себя и своих близких и в итоге отказалась от идеи создать ТСЖ.

«Самое обидное, что жильцы дома сначала отговаривали и стращали меня, а когда я действительно передумала заниматься этим, то стали смотреть на меня косо и неодобрительно. Шептались за глаза – мол, сдалась», – поделилась женщина.

И резюмировала: если есть ж елание организовать ТСЖ, то нужно заручиться поддержкой инициативных жильцов и быть готовым отставить свое право на это.

Плюсы и минусы ТСЖ

К преимуществам такой формы правления стоит отнести, в первую очередь, отсутствие «накрутки» со стороны управляющей компании. Вторичную выгоду несут следующие возможности:

  1. Контролирование всех статей расхода, возможность любого члена ТСЖ проследить за движением финансов;
  2. Определение реальных сроков, затрат и объемов капитального ремонта дома;
  3. Обеспечение своевременной и качественной уборки мест общего пользования, подъездов, придомовой территории;
  4. Регулярный вывоз мусора;
  5. Установление тепловых, водяных, газовых и электросчетчиков, что ведет к снижению тарифов и контролю над потреблением ресурсов;
  6. Сохранность имущества, бережное к нему обращение за счет возложения ответственности на каждого жильца и пр.

Недостатки кроются в следующем:

  1. Необходимо собрать требуемое количество жильцов, вступающих в Товарищество.
  2. Все решения по обслуживанию и управлению принимаются только посредством всеобщего голосования. Организация голосования требует хлопот.
  3. Собрание не считается состоявшимся в случае неявки половины жильцов.
  4. Важно четко и своевременно вести документацию, предоставлять налоговую отчетность.
  5. Несовершеннолетние владельцы квартир могут быть членами ТСЖ, однако их голос в общем голосовании может быть оспорен в суде.

Принятие решения о создании ТСЖ

Для принятия решения о создании ТСЖ необходимо утвердить его большинством голосов всех собственников МКД. Это большинство рассчитывается исходя из общего количества голосов дома, а не только присутствующих на собрании. Определение количества голосов зависит от общей площади жилья, которое принадлежит собственнику. Расчет производится пропорционально доле площади, которую занимает собственник по отношению ко всей площади МКД.

Утверждение решения о создании ТСЖ принимается простым большинством, т.е. необходимо наличие более 50% голосов, чтобы вопрос был одобрен жильцами. Таким образом, кворум заседания не должен быть менее указанного значения, иначе ключевые вопросы не будут приняты. Подсчетом голосов занимается счетная комиссия. Она обязана проверить полномочия жильцов, определить размер их доли для голосования.

Принятые решения оформляются в виде протокола, который будет являться юридическим основанием для регистрации товарищества в налоговых органах. Протокол подписывает председателем собрания, секретарем и членами счетной комиссии.

Читать еще:  Жилье под выкуп

Кто может подготовить устав и протокол собрания

Подготовкой проекта устава ТСЖ могут заниматься сами владельцы жилья, так как в большинстве случаев используются типовые документы. На практике, содействие в оформлении документов и бланков оказывают местные органы власти, заинтересованные в развитии таких форм управления домами. Если в уставе необходимо предусмотреть специфические условия и нестандартные положения, наиболее оптимальным вариантом станет обращение к юристу, которые окажет сопровождение на каждом этапе создания ТСЖ.

На первом собрании жильцов могут быть сразу выбраны органы ТСЖ:

  • председатель товарищества;
  • правление юридического лица;
  • ревизионная комиссия.

Полномочия данных органов необходимо регламентировать в уставе ТСЖ, а их избрание осуществляется на срок до двух лет (такое ограничение установлено в законе).

После урегулирования всех процессуальных вопросов и принятия решения об учреждении, ТСЖ необходимо зарегистрировать в общем порядке. В протоколе первого собрания жильцов определяется лицо, которое будет заниматься регистрацией товарищества. Как правило, таким лицом является председатель ТСЖ, который в дальнейшем будет выполнять управление домом от имени собственников.

Как создать ТСЖ, если на собрание явилось не более 50% собственников?

В этом случае ни одного юридически значимого решения не может быть принято. Инициативной группе придется повторно организовывать сбор граждан.

Как организовать ТСЖ, если за утверждение устава и создание товарищества проголосовало менее половины жильцов МКД?

В этом случае ни одно решение также не может считать принятым. Закон устанавливает минимально необходимое большинство голосов для принятия подобных решений. Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у юристов Агентства «Lexseon».

Плюсы и минусы ТСЖ

У товарищества собственников жилья есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем разбираться, что нужно, чтобы организовать ТСЖ, хорошо бы оценить фронт работ и свои возможности.

Преимущества ТСЖ

Особенности организации работы товарищества собственников жилья позволяют большинству владельцев квартир напрямую влиять на работы по обслуживанию дома. Краткий список того, что дает ТСЖ:

  • Можно решить самостоятельно, нужны ли вам мраморный пол в подъезде и стоит ли перекрашивать и так красивую стенку.
  • Разрешается вести коммерческую деятельность, например, сдавать нежилые помещения, если у них нет частного собственника, а также использовать площади дома для размещения рекламы. Деньги идут на обустройство дома.
  • Контроль над работой УК. Появляется возможность отказаться от подрядчиков, деятельность которых не удовлетворяет ТСЖ. Можно как выставить претензии к УК и перезаключить договор с ней, так и самостоятельно искать исполнителей на каждую задачу.

Для обычного собственника ТСЖ в правах появляется еще один пункт: возможность запросить отчет о расходах, проконтролировать их. Ведь ответственные лица сидят не где-то в кабинетах, они живут в том же доме, что и вы, а значит, узнать, куда именно пошли деньги, намного проще.

Недостатки ТСЖ

В основном минусы ТСЖ касаются обязанностей председателя. Ведь именно он, а также несколько ответственных человек, занимаются решением всех проблем. Главные сложности:

  • Поиск подрядчиков. Найти людей, которые готовы работать по безналу, сложно. Нередко такие компании выставляют ценник на порядок выше, чем обычные частники. За мелкие задачи они тоже браться не хотят.
  • Большой объем работы. Обычный собственник считает, что платит за уборку подъезда и двора, но на деле задач куда больше. Необходимо промывать теплообменник, выполнять профилактику канализации и т. д. Но плюс ТСЖ в том, что вы можете по полочкам разложить всем жильцам, что именно планируете делать.

  • Организация капитального ремонта. Даже если просто собирать деньги на него отдельной графой, это не поможет: пока наберется нужная сумма, дом просто развалится.
  • Большие сроки получения денег от жильцов, которые не оплачивают коммуналку. Взыскать долги можно только через суд, а процесс может длиться годами.
  • Часто платежи оказываются выше, чем при работе с УК. В среднем коммуналка остается такой же, а вот благоустройство подъезда, придомовой территории требует дополнительных затрат. В итоге, если вы хотите парковку или консьержа, придется платить дополнительно.

В некоторых случаях преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны. Жесткий контроль трат позволяет сэкономить, направить полученные деньги на дело. Но это работает лишь тогда, когда УК не выполняет свои обязательства, а также если есть инициативные граждане, готовые заниматься управлением многоквартирным домом на постоянной основе. Если же желающих нет, а управляющая компания справляется в пределах нормы, тратить время и силы на ТСЖ нет смысла — проще написать несколько коллективных заявлений, заставив УК сделать внеочередной ремонт или обратиться в суд, чтобы пересмотреть коммунальные платежи за тот или иной ресурс.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector