Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как официально сдать квартиру

Как легально сдать квартиру в аренду?

«Белая» схема сдачи недвижимости в аренду всё чаще используется среди российских арендодателей.

Это объясняется естественными опасениями владельцев недвижимости: при отсутствии договора трудно доказать убытки, причинённые жильцами. Также сохраняется риск получения штрафов от налоговой инспекции — за сокрытие прибыли с аренды.

Как официально сдать квартиру в аренду, какой платить налог в текущем году — давайте разберёмся в данной статье.

Заключите договор

Для того чтобы законно сдать квартиру в аренду, необходимо заключить договор. В нем обязательно должны быть прописаны ответственность сторон, их права и обязанности. Например, вы можете внести пункт о выполнении мелкого ремонта, выплате компенсации в случае повреждения имущества.

Специалисты советуют заключить договор сроком менее чем на год. Это обуславливается следующими причинами:

  • быстрое завершение контракта;
  • возможность обращения в суд после двух пропущенных платежей;
  • отсутствие необходимости регистрации подобного соглашения в Росимуществе.

Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты

После подготовки квартиры к сдаче необходимо выбрать фотографии. Не стоит делать кадры в захламленной комнате, на плохой фотоаппарат или телефон. В помещении должен быть включен свет, а в кадре присутствовать вся комната, а не угол или часть, искажающая планировку. В квартире следует убрать следы бывших жителей, а в кадре не должно быть никаких людей (даже в зеркальном отражении). Помещение позиционируется в рекламе, как гостиничный номер, в котором нет следов от предыдущих гостей. В тексте объявления опишите преимущества квартиры, поставьте себя на место жильца. Изложите плюсы района и инфраструктуры, которые могут заинтересовать квартирантов: университет, садик, большой торговый центр, транспортное сообщение или частный сектор.

Ознакомьтесь с чужими объявлениями, но пишите своими словами, без терминов, чтобы вас не восприняли как агента по недвижимости.

Далее нужно определиться с суммой арендной платы. Рассчитать ее можно сравнив объект аренды с конкурентами. Не заостряйте внимание на рекламе с ценой ниже рыночной, ищите реальные объявления. Арендная плата должна быть конкурентоспособной, для того чтобы была возможность выбирать арендатора, а не подписывать договор с первым, кто готов выложить необходимую сумму. Установить стоимость ренты помогут риэлторы. Проконсультироваться со специалистами можно в любом агентстве недвижимости. “Правильная цена” сократит текучку жильцов, которые не будут искать более выгодный вариант. Помните, что пустующая квартира — это убытки, а долгосрочная аренда с правильно установленной рентой поможет их избежать.

Как правильно сдать квартиру в аренду и платить налоги?

Как правильно сдать квартиру в аренду и платить налоги, тоже важный момент о котором не все знают при сдачи жилья. Если вы физическое лицо, то согласно закона Украины “О налоге доходов физических лиц”, владелец жилья выплачивает налог в размере 18%. В том числе с арендатора и арендодателя при заключении договора взимается военный сбор — 1,5%, пенсионный сбор (1% от суммы сделки платежа). И дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.

При официальной сдачи жилья и заверения документа у нотариуса уже нельзя будет утаить факт передачи квартиры в аренду, с этого момента вы становитесь налогоплательщиком за жилье. Штраф за утаивания владением квартирой в декларации о доходах взимается в размере от 17 тысяч гривен до 34 тысяч гривен.
Теперь вы знаете, как правильно оформить сдачу квартиры в аренду в Украине.

С чего начинаем

Первым шагом на пути к легализации бизнеса является составление договора. Договор это не столько инструмент, с помощью которого может быть подтверждена ваша деятельность перед налоговой инспекцией, сколько инструмент, позволяющий вам обезопасить себя от возможного мошенничества или просто неаккуратных или нечестных действий со стороны недобросовестных арендаторов. Ведь вы вверяете постороннему человеку свою собственность, которая, скорее всего, является единственным вашим дорогим имуществом, даете возможность пользоваться этим имуществом. И если нет официального, юридически грамотного документа, на каких условиях арендатор пользуется вашей собственностью и какова мера его ответственности за порчу или разрушение имущества, то вы подвергаете себя серьезным рискам. Ни один суд не будет на вашей стороне, без официального документа. Поэтому любому арендодателю необходимо обязательно знать, как сдать квартиру по закону.

Составляем договор

Договор должен быть составлен в трех экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр уйдет в налоговую инспекцию, когда будете подавать декларацию. Оформляется договор в простой письменной форме и подписывается с обеих сторон. Договор аренды между физическими лицами не подлежит нотариальному удостоверению.

Существенные составляющие договора

  • Предмет договора

В предмете договора вы должны максимально точно, в соответствии с правоустанавливающими документами, указать реквизиты вашей квартиры: адрес (район, улица, дом, номер квартиры), этажность, размер сдаваемой площади, количество комнат.

  • Стоимость арендной платы

Кроме того, что в договоре цена в рублях за календарный месяц использования жилплощади должна указываться в обязательном порядке, также в договоре вам необходимо прописать условия и сроки погашения арендных платежей и способ оплаты.

  • Залоговая сумма

Все арендодатели, и те, кто знает как легально сдать квартиру, и те, кто только собираются это сделать, практикуют брать залог. Залог за последний месяц проживания берется в расчете на то, что если в квартире обнаружатся какие-то поломки, то эта сумма будет направлена на возмещение убытков. Этот тезис должен быть детально прописан в договоре.

  • Срок аренды, который, по закону, не может превышать 5 лет.

При этом, если договор заключен на срок, превышающий один год, он должен быть зарегистрирован в государственном органе.

  • Условия и сроки погашения коммунальных платежей
  • Список и количество людей, которые будут проживать вместе с нанимателем
  • Возможность проживания с животными
  • Разрешение или запрет на курение
  • Разрешение или запрет на прием гостей
  • Другие пункты, которые собственник считает нужным внести в договор
Читать еще:  Дополнение к договору аренды нежилого помещения

Передача имущества в пользование

Если вы всерьез задумались, как законно сдать квартиру, то без описи всего имущества не обойтись.

  • Опись имущества

Квартира сдается в аренду по акту приема-передачи, который является приложением к действующему договору. К акту приема-передачи приложите детальное описание состояния квартиры в момент ее передачи арендатору, а также описание и состояние имущества, находящегося в квартире. А также можно оговорить степень возможного износа такового имущества.

Контроль выполнения условий договора

Впишите обязательно в договор пункты, регламентирующие способы и периодичность контроля за сохранностью имущества, а также контролируйте своевременность оплаты. Требуйте у постояльцев квитанции об уплате коммунальных услуг и арендной платы. И по возможности, перед тем как заключить договор, проверьте паспортные данные ваших будущих жильцов и впишите их правильно в договор.

Ответственность и штрафные санкции

Пропишите в договоре степень ответственности жильцов за сохранность имущества, а также штрафные санкции за несвоевременную оплату арендной платы и коммунальных услуг. Также нужно описать, при каких условиях возможно досрочное расторжение договора.

Как по закону сдать квартиру и заплатить налоги?

Следствием официального оформления договора является своевременная уплата налогов, связанных с данным видом деятельности. Для физических лиц, сдающих в аренду жилые площади, предусмотрен налог с доходов физических лиц в размере 13 % от суммы дохода. Один раз в году физические лица, получающие доход от сдачи в аренду помещения, обязаны направить в налоговую инспекцию Декларацию о доходах (до 30 апреля года, следующего за отчетным) и до 15 июля этот налог оплатить.

Некоторые физические лица, ища пути, как законно сдать квартиру, идут по пути регистрации индивидуального предпринимательства (ИП). Те, кто зарегистрированы как ИП, оплачивают 6 % от суммы дохода. Но индивидуальный предприниматель даже без наемных сотрудников обязан дополнительно заплатить еще страховые взносы, которые из года в год подлежат изменению. В 2013 году сумма страховых взносов для одного предпринимателя без сотрудников утверждена в размере 35664 рубля. При этом, весь объем налогов ИП, который необходимо уплатить, является результатом сравнения величин двух видов налогов: НДФЛ и страховых взносов. Если сумма страховых взносов больше, чем сумма НДФЛ, то вы оплачиваете сумму страховых взносов. Если НДФЛ больше, чем сумма страховых взносов, то вы заплатите НДФЛ.

Мера ответственности

Если вы не знали, как легально сдать квартиру, а сдавали ее неофициально и при этом доказано, что вы получали доход от сдачи в наем жилых помещений и не уплачивали своевременно налоги, то такие деяние подвергаются штрафам и уголовно наказуемы.

  • Если за 3 финансовых года сумма неуплаченных налогов составит от 100 до 500 тысяч рублей, то будет назначен штраф от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы от полугода до года.
  • Если за 3 финансовых года сумма неуплаченных налогов составит 500 тысяч рублей и выше, то штраф назначат в размере от 200 до 500 тысяч рублей или лишение свободы сроком до 3 лет.

ИП, физическое лицо или самозанятость? Как сдать квартиру официально

Начнем с того, что сдачу квартиры можно и вовсе не регистрировать официально. Тихо запустить квартирантов и пусть живут. Обе стороны счастливы: и арендодатель, который ежемесячно получает стабильный доход, и арендатор, которого не заставляют подписывать какие-то договоры.

Другой разговор, что эта тихая идиллия может закончиться в любой момент, по щелчку пальцев. Причем, не обязательно из-за проверки от налоговой. Не исключено, что рано или поздно квартиранты захотят отметить день рождения, поднимут на уши всех соседей. А дальше — полиция, жалобы в налоговую, скандалы, штрафы. Конечно, сам факт сдачи жилья еще нужно доказать. Например, подтвердить выпиской с банковской карты или, что маловероятно, жильцы квартиры сами должны написать заявление и признаться «снимали квартиру у гражданина N, платили ему каждый месяц».

Однако, есть и другая проблема: не платишь налоги — не получаешь никаких гарантий. Даже если между арендодателем и арендатором заключен договор найма, но отчисления в казну государства не идут, в случае форс-мажора (например, потопа в квартире), взыскивать убытки через суд попросту нецелесообразно. Иск в таком случае будет воспринят как явка с повинной и признание «да, я не плачу налоги». Все споры придется решать только в частном порядке и не факт, что квартиранты не растворятся в воздухе после того, как увидят счет на оплату ущерба.

Делаем выводы. Сдавать квартиру нужно официально, в первую очередь, чтобы обезопасить самого себя, и только потом, чтобы не иметь проблем с налоговой.

Физическое лицо или индивидуальный предприниматель

Это традиционные и уже хорошо проверенные способы официально сдать жильё квартирантам. Если вы выбрали первый вариант, работать как физ.лицо, — все просто. Каждый год ваша единственная обязанность — регулярно подавать в налоговую декларацию о доходах и перечислять в бюджет государства 13% НДФЛ.

Если же вы решили зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, то государство предоставляет вам выбор — как именно платить налоги. Систем налогообложения всего три. Самая популярная — упрощенная система, в народе «упрощенка». Её суть — 6% от всего дохода в казну. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Плюс в том, что сумма налога зависит от возможной, а не от полученной предпринимателем выручки. То есть, никому нет дела, сколько денег вы берёте со своих квартирантов ежемесячно. На патент влияет лишь площадь квартиры и точка на карте, в которой она находится.

Читать еще:  Как перезаключить договор социального найма

Ну и последний вариант — делать бизнес по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходов на ремонт жилья и уборку, в случае, если одних арендаторов заменят другие.

Вне зависимости от того, по какому пути вы пойдете, сдавать декларацию, делать отчисления в пенсионный фонд и платить за страховку придётся регулярно. От этого никак не уйти.

Приведем пример: Условный арендодатель зарабатывает на своей квартире 360 тысяч рублей в год. Из них 54 тысячи уходит на коммунальные платежи, еще 50 на мелкий ремонт. Если не предупреждать о своем маленьком бизнесе государство, то доход «чистыми» выходит чуть более 250 тысяч. Если не менять условий задачи, но вычесть налог — на руки остается чуть более половины суммы.

Выходит, что все эти варианты работать официально защищают арендодателя от рисков и вопросов со стороны налоговиков, но далеко не всегда выгодны с точки зрения экономики.

Самозанятый

Тех, кто тоже посчитал все за и против на калькуляторе, но остался глубоко неудовлетворённым, вероятнее всего заинтересует новейший способ сделать свой заработок официальным. С 1 января 2019 года в Москве и Московской области возможно платить налог на, так называемый, профессиональный доход или, другими словами, получить статус самозанятого.

А вот и первые плюсы нового режима: если сдавать квартиру только физ.лицам, исключая официальных командированных, налог на доход для самозанятых — всего 4%. Кроме того — никаких дополнительных поборов, никакой бумажной волокиты, никаких деклараций и отчетности. Сумма, которая отойдет в бюджет, автоматически считывается налоговым органом. Еще один немаловажный бонус: платить налог нужно каждый месяц, но только когда квартиранты перечислили деньги вам — ни раньше, ни позже.

Кому будет выгодно стать самозанятым?

Новый налоговый режим дает возможность тем, кто долго отсиживался за рамками закона — выйти из тени. Того, чего они так долго боялись, а именно бумажной канители, неподъемных денежных взносов — больше нет. Чтобы получить новый статус, даже времени много не нужно. Стать самозанятым можно сидя в метро и воспользовавшись приложением Сбербанк Онлайн.

Также новый режим позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё официально. Если вы регулярно относите декларацию, то можно стать самозанятым и, например, поменять свои 6%налога или даже 15% — на 4%.

Причём все это доступно даже официально трудоустроенным арендодателям, включая тех, кто работает га государственной и муниципальной службе.

Самозанятым нельзя стать, если

  1. ваш максимальный годовой доход от сдачи жилья внаём превышает 2 400 000 рублей — и это без учета зарплаты на первом месте работы (если оно есть)
  2. если в вашем штате официально трудоустроены, к примеру, горничные или мастера по ремонту

Всё это скорее касается тех, кто постоянно сдаёт ни одну, ни две, и даже ни три квартиры. Владельцам «квартирной империи» статус самозанятого не подходит. Придется оформлять ИП или становиться юридическим лицом.

Как выгоднее

Допустим, у вас есть однокомнатная квартира площадью 30 квадратов в Путилково. Арендная ставка — 25 тысяч рублей в месяц, в год — 300 000 рублей (если постоянный жилец — физическое лицо)

Получается, сегодня самый выгодный способ сделать свой доход официальным — это стать самозанятым. Налицо экономия на налогах, фондовых взносах,бухгалтере. Работать можно прямо в «Сбербанк Онлайн».

Как налоговики находят неплательщиков налогов за сдачу в аренду жилья

В социальных сетях немало размещено сообщений, что инспекторы налоговой службы безошибочно находят людей, имеющих две и более квартир. Впрочем, удивляться тут нечему, так как эта информация имеется в Росреестре.

Вторым не менее надежным источником такой информации являются банковские переводы за оплату аренды. Многие съемщики жилья, отправляя деньги за карточку хозяина квартире, указывают назначение платежа.

Третий вариант — это получение информации от физических лиц, из УВД, Банков и из тех же социальных сетей.

Как ни странно, но в течение прошлого года налоговики в России сделали лишь 414 выездных проверок. Это вдвое меньше, чем годом ранее. Безусловно, это ничтожно маленький показатель.

Возможные риски

Между сравнениями двух основных способов как можно сдать квартиру, хотелось бы поговорить об основных подводных камнях этой идеи. Отношение жильцов к чужому имуществу – более небрежное. Но не стоит забывать о всевозможных мошенниках, они будут не прочь поживиться на нерасторопном арендодателе.

Первое и возможно самое распространённое проявление плохого жильца — это порча имущества. Хозяин обычно сдает не только само помещение, но и всю мебель, технику. Бывает даже так, что хороший арендодатель оставляет своим жильцам довольно хорошую бытовую технику, и не очень хочется, чтобы с ней были проблемы.

Можно поступить совсем просто, и изначально указать в договоре аренды, что жильцы будут нести материальную ответственность за все вышеперечисленное. Еще есть вариант заранее обратиться в страховую компанию. Но это повлечет за собой еще больше бумажной волокиты и споров.

Вторая часто встречающаяся проблема – проживание в одной квартире огромного количества людей. Понятно, что бывают случаи, когда одинокий мужчина снимал жилплощадь, и в какой-то момент пригласил к себе жить даму с ребенком. Но чаще всего случается так, что квартиру снимает как бы один человек, а по факту живут там в четвером и более. Избежать этого можно только подружившись с соседями, и лично контролируя своих клиентов, иногда заезжая к ним.

Третья проблема встречается преимущественно в странах СНГ, и связана с так называемой субарендой. Это когда договор заключается с одним человеком, а уже этот недобросовестный арендатор сдает вашу квартиру другим людям, требуя от них на порядок большую сумму. Чтобы избежать такой ситуации также нужно лично навещать жилплощадь, и подружиться с соседями, они могут оповещать вас о странностях по телефону.

Читать еще:  Как правильно написать договор дарения квартиры

Самый редкий, но тоже возможный вариант. Арендаторы могут сменить замки в квартире, поджечь стены, продать мебель, и совершить уйму других убыточных действий. При обращении в полицию нужны будут веские доказательства что условный телевизор вообще был в квартире. Для обхода таких ситуаций, в договоре нужно прописать не только полное состояние квартиры и ее ремонт, но и все имущество которое планируется сдавать.

Налог на доход от аренды квартиры

В законе не закреплено понятия «легальная аренда квартиры» или какого-либо иного официального термина, регулирующего этот аспект. Правовые отношения между арендодателем и арендатором законно подтверждаются заключением письменного договора. В нем указываются условия и сроки сдачи квартиры, данные сторон, прописывается сумма ежемесячной аренды. Собственник жилья может сдать его официально, выбрав одну из трех форм уплаты налога.

Как можно платить налог на доход от аренды квартиры

Вы можете законно сдавать жилье, находясь в одном из статусов:

  • физического лица;
  • самозанятого;
  • индивидуального предпринимателя.

В случае, если у квартиры несколько собственников, договор заключается с каждым из них. Или же между собственниками может быть подписан договор, после чего право на сдачу передается одному из владельцев при наличии доверенности, заверенной у нотариуса.

Правила уплаты налога для физического лица

Физические лица платят налог на доход от сдачи квартиры в аренду по стандартной схеме. Декларация по налогам на аренду квартиры за прошедший год подается до 30 апреля. Форма подачи – 3-НДФЛ. Налоговая ставка составляет 13%.

Вместе с заполненной декларацией необходимо подать копии следующих документов:

  • Договор аренды, в котором в обязательном порядке должна быть прописана стоимость аренды квартиры.
  • Акт приемки, заключенный перед подписанием договора между собственником и арендатором.
  • Право собственности на квартиру.
  • Паспорт собственника и арендатора.

На основании поданной декларации налоговая рассчитывает сумму налога, оплатить которую нужно до 15 июля.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • самостоятельно в налоговую
  • через представителя при наличии нотариально заверенной доверенности;
  • посредством заказного письма по почте с обязательной описью содержимого конверта;
  • онлайн, если есть электронно-цифровая подпись.

Правила уплаты налога для самозанятого

Налог на профессиональный доход для самозанятых установлен с января 2019 г. Порядок его уплаты регулируется ФЗ №422. Сдача квартиры в аренду также попадает под действие этого закона.

Платить налог обязаны:

  • с 1 января 2019 г. – жители Москвы, МО, Калужской области и Республики Татарстан;
  • с 1 января 2020 г. – жители Санкт-Петербурга, Волгоградской, Воронежской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской областей, Красноярского и Пермского края, Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа – Югра, Ямало-Ненецкого автономного округа, Республики Башкортостан;
  • с 1 июля 2020 года – жители в других субъектах Российской Федерации, если на уровне такого субъекта принято соответствующее решение.

Профессиональный доход – это доход физических лиц, деятельность которых проходит без наличия работодателей или наемных работников. Сдача квартиры в аренду относится к легальному способу получения дохода. Налог можно платить через специальное приложение «Мой налог».

Сдавая квартиру, самозанятые платят:

  • 4% от дохода от физических лиц;
  • 6% от дохода, полученного от юридического лица.

НПД рассчитывается налоговой на основании данных, заполненных в личном кабинете «Мой налог». При этом автоматически производится налоговый вычет:

  • при ставке 4% можно получить 1%;
  • при ставке 6% можно получить 2%.

Но в любом случае вычет не может быть более 10 000 руб. в месяц.

В случае с самозанятыми у налогового вычета нет срока использования. Например, если статус налогоплательщика был снят, а потом восстановлен, можно восстановить и остаток неиспользованной суммы по вычету.

Если вы сдаете квартиру, то уплатить налог по ней необходимо не позднее 25 числа каждого месяца, следующего за отчетным. Сумма и напоминание об оплате приходят в «Мой налог».

Если заработок на жилье составляет более 2,4 млн руб., такой доход не относится к НПД и пониженная ставка не может быть применена. Сдать коммерческое помещение и заплатить НПД тоже не получится. При последующей продаже жилья можно получить имущественный вычет.

При ведении всех расчетов через мобильное приложение формируется фискальный чек, данные которого автоматически уходят в налоговую.

Правила уплаты налога для индивидуального предпринимателя

Индивидуальный предприниматель платит налоги в зависимости от имеющегося режима налогообложения. Владелец жилья должен обладать статусом ИП и платить страховые взносы. При условии действия упрощенной системы налоговая ставка на доход от сдачи квартиры составляет 6%. При общем режиме – 13%.

Налоговая декларация подается ежегодно в первом квартале. Данные предоставляются за прошедший год.

Несмотря на то, что ИП платят заметно меньший налог, чем физлица, не стоит забывать о том, что предприниматели дополнительно ведут бухгалтерию и обязаны регулярно отчитываться в налоговой. Статус ИП выгоден тем, кто сдает в аренду несколько помещений.

Покупка патента на квартиру

Владелец жилья также должен иметь статус ИП. Правила действия патента длятся от 1 до 12 месяцев, которые исчисляются в рамках одного календарного года. Стоимость патента напрямую зависит от срока его действия. Чем дольше срок, тем дороже патент на квартиру.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector