Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как обмануть риэлтора

«„Кинуть“ вас при продаже очень просто»: откровения красноярского риелтора

Хитрые мигранты, обманутые пенсионеры и истерики клиентов

Хитрые мигранты, обманутые пенсионеры и истерики клиентов

Поработав в этой сфере, я поняла, что у людей, не имеющих отношения к ней, очень много стереотипов и предрассудков. Причем некоторые мифы — настоящие сказки. Например, все думают, что у риелтора всегда есть в запасе для «своих» дешевая суперквартира из-под полы, которую не найти на обычных сайтах объявлений.

Ещё у большинства сохранился стереотип «риелтор=нахлебник». Я свои услуги никогда никому не навязываю и работаю только в тех случаях, когда понимаю, что буду полезна. Например, такая ситуация: квартира с простым пакетом документов, без долей, долгов и прочего. Владелец хочет ее продать и уехать в другой город, при этом цену не завышает. Такому человеку не нужен риелтор — он сам все сделает.

А если есть сложности с документами, споры с родственниками, дележ имущества при разводе — здесь нужен посредник, который на себя возьмет весь гнев, проблемы, страхи и разрешит ситуацию так, чтобы никто не остался обманутым. В таких случаях мы очень нужны, и такие случаи очень часты.

Как обманывают риэлторов при продаже квартиры

Типичный случай, обмана, когда покупатель, сходив на просмотр квартиры с посредником, спешит вернуться к собственнику, по знакомому уже адресу, и предложить обойтись без «нахлебника», полагая что здорово сэкономит на комиссии за услуги агента по недвижимости.

На деле случается так, что у продавца свои мысли по этому поводу. А именно, если комиссия входила в стоимость реализуемого жилья, то заветная цифра, которая должна упасть на счет собственника уже обозначена и он совсем не планирует делиться ею с покупателем.

Поэтому покупатель получает жилплощадь по той же цене, на которую пришел с посредником.

Второй вариант, когда услуги риелтора оплачиваются продавцом отдельно, покупатель опять получает квартиру по той же цене, что была объявлена маклером. Собственник же экономит на комиссии и только он здесь выигрывает.

Из этих двух вариантов делаем вывод, что покупатель, наивно полагая, что обманув риэлтора он получит:
Квартиру по сниженной на размер комиссии цене;
Продавец поделит комиссию пополам и покупатель получит скидку на 50% размера комиссии посредника.

Но на деле, как вы видите получается совсем иначе.

А значит, чаще всего именно продавец является инициатором обмана риэлтора.

Следовательно всем посредникам необходимо тщательно работать именно с собственником жилья, строить доверительные отношения, чтобы избежать обманных схем, результатом которых становится лишение комиссионных.

2. Требуют предоплаты

В Екатеринбурге не принято взимать с клиента деньги до оказания услуги. Такая практика установлена профессиональным сообществом. Однако некоторые агенты стремятся подстраховаться и получить с клиента деньги за еще не выполненную работу. Законом и профессиональной этикой это не запрещено.

Платить вперед – не в интересах клиента. Может быть и так, что за период действия договора риэлтор не справится с поставленной задачей. К примеру, продать квартиру клиента. Что будет с частью переданного гонорара – большой вопрос.

Эксперты советуют вносить средства заранее только в случае, если риэлтор должен понести какие-либо расходы. К примеру, заказать справки для оформления перепланировки в продаваемой квартире. В остальных случаях на вопрос о возможности выплаты части гонорара досрочно эксперты рекомендуют клиенту обратиться в другую компанию.

Какой пакет услуг вам нужен?

Если у вас нет возможности загружать свою голову и ноги процессом покупки квартиры, и жалко нервы свои и родных вам людей — вам нужен полный пакет «Партнеры». Вы получите новое жилье с минимальными усилиями. Но главное — никаких нервных переживаний. Ощущение — волшебное!

Если вы готовы заниматься всем процессом самостоятельно, то наш пакет «Добрый совет» — это то, что вам нужно. Это — прекрасное средство сориентироваться в этапах поиска и приобретения жилья. Даже одна встреча с нами поможет вам сдвинуться с места в нужном направлении, а несколько дополнительных советов по телефону кардинально улучшат ваши действия.

Если вы достойно справляетесь с выбором квартиры, но не уверены, что вы сможете хорошо провести переговоры с продавцом и правильно проверить юридическую чистоту квартиры, то вам нужен пакет «Дружеская поддержка». Для вас не останется темных мест в правовых тонкостях процесса сделки и вы сможете быть абсолютно уверены, что вас не «надули».

○ Составление договора с риелтором.

Важно, чтобы соглашение было составлено по всем нормам закона и было признано действительным. Данный документ обеспечивает не только обязанности сторон, но и ответственность за их неисполнение. Поэтому заключение договора будет выступать своеобразной гарантией выполнения агентом по недвижимости своих обязанностей.

Если заключить договор неправильно, он будет признан ничтожным, а сделка, совершенная на ее основе – недействительной.

  • «1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
  • 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ)».

Чтобы получить качественные услуги и планируемый результат, нужно следовать определенному алгоритму действий:

  1. Проверить полномочия человека, выступающего в роли риелтора. Здесь стоит попросить продемонстрировать риэлтерские документы, а если агент выступает от лица организации – доверенность на проведение подобных сделок.
  2. Внимательно прочитайте договор. Не нужно торопиться и сразу его подписывать, лучше попросить копию для ознакомления и изучить ее в спокойной обстановке. Использование различных цветов и шрифтов стало нормой в составлении соглашений, где одна из сторон стремится утаить некоторые условия от контрагента. Чтоб не стать жертвой подобной уловки, обязательно нужно внимательно изучить текст соглашения и только после этого его подписывать.
  3. Учитываем особенности. В соглашении могут быть некоторые настораживающие пункты, поэтому важно обратить на них особое внимание.
Читать еще:  Как выписаться из муниципальной квартиры добровольно

Если вы прочитали договор и не нашли опасных пунктов, стоит подумать о включении в текст дополнительных условий, которые помогут вам сэкономить на услугах риелтора.

Так, стоит учесть:

  • Произведение оплаты только после получения желаемого результата: когда будет найдена подходящая квартира и проведена сделка.
  • Учет штрафов за срыв возможной сделки: опоздание на встречу, неявка.
  • Отсутствие авансового платежа.
  • Обязанность риелтора вернуть комиссию, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.

Половина моя — половина наша…

Больше всего на свете риэлторы не любят заниматься подбором вариантов. И чтобы сократить этот процесс, они стараются всячески измотать «противника».

Уже имея на руках вариант, на который вы сразу вряд ли согласитесь, риэлтор поведет вас не туда. А сначала предложит посмотреть… совершенно не подходящие вам квартиры. Это будут объекты с кучей недостатков – грязные, «убитые», с хозяевами алкоголиками, престарелыми или несовершеннолетними.

Такие, от которых вы гарантированно откажетесь. И когда у вас уже не останется никаких сил на просмотры, риэлтор предложит вам свою «заначку». С которой он получит деньги и ваши, и продавца.

Вообще, двойные комиссии – это самый распространенный вид дополнительного заработка для риэлтора.

Уже договорившись о вознаграждении со своим клиентом, он постарается получить деньги и от вас. И только попробуйте ему отказать! Риэлтор найдет тысячу причин, чтобы сорвать сделку и заставить своего клиента передумать.

Наиболее распространенные способы обмана риэлторами

Их можно выделить отдельным списком:

1. Человек, представляющийся риэлтором, им на самом деле не является.

Так обычно поступают либо откровенные мошенники, либо бедолаги, которые только стажируются в агентствах и не наделяются от них какими-либо полномочиями. В лучшем случае вы потеряете время. В худшем — вы можете потерять свою недвижимость или часть денег. Ведь такой «специалист» запросто может оформить у вас задаток под арестованную недвижимость или жилье, которое не продается владельцем.

2. Авансирование труда и его оплата без привязки к фактическому результату.

Клиенту продается перечень сдаваемых или реализуемых квартир, которые уже выведены с рынка. Принимаются множественные авансы за одно и то же жилье, а потом всем клиентам кроме одного отказывается в сделках по различным причинам. Например, из-за повышения цены или из-за отказа продавца от сделки. Составленные при этом договоры дают слабую надежду на то, что задаток может быть возвращен в судебном порядке. Нередко продавцам недвижимости предлагают заключить договор об услугах риэлтора при наличии покупателя на недвижимость. Покупатель при этом готов дать задаток меньшим размером, чем авансовый платеж для риэлтора. Домовладелец получает задаток, а затем дает еще большую сумму в качестве аванса риэлтору. Ведь сделка вот-вот будет заключена. После этого мнимый покупатель отказывается от сделки, а разница между авансом и задатком оседает в кармане риэлтора.

3. Имитация деятельности

В этом случае клиенту показывают заведомо неподходящие объекты недвижимости или обеспечивается масса звонков от заинтересованных лиц, которые лично встречаться не хотят. Нередко квартиру клиента выставляют по заниженной цене, чтобы обеспечить шквал звонков. Затем риэлтор просто обвиняет обманутых людей в искажении информации о недвижимости. Также ваше предложение размещается на сайтах, где вы и без риэлтора могли поместить его сами. Данные действия являются своеобразной отработкой полученных авансов, что, конечно же, не гарантируют заключение сделки.

4. Снятие с себя ответственности за конечный результат и безопасность сделки

Обычно безответственность риэлторов закрепляется в самом договоре, где черным по белому прописывается, что риэлтор взамен полученного аванса обязуется «изучить рынок», «организовать встречи с потенциальными клиентами» или «провести рекламную компанию в интересах клиента». Ни одна из формулировок не предусматривает конечного результата – заключения сделки. Ведь в договоре не написано, что риэлтор «обязуется заключить сделку» или «несет ответственность за материальные убытки, полученные клиентом в процессе операций на рынке недвижимости». В таком случае не возникает даже юридической ответственности риэлтора за ненадлежащую работу. Вы, подписывая договор, сами позволяете обмануть себя.

5. Завышение стоимости недвижимости

В ряде случаев риэлтор не довольствуется комиссионными, а попросту перепродает недвижимость дороже, чем запрашивает собственник объекта. Этого удается достичь в случае слабого контакта продавца и покупателя. Риэлтор заверяет продавца, что объект по первоначальной цене продать нельзя. Продавец дает дисконт, но риэлтор продолжает реализовывать жилье по старой цене. При нахождении покупателя он ставит домовладельца перед выбором — или продажа по старой цене, или отказ от сделки. Разумеется, выторгованный у домовладельца дисконт риэлтор забирает себе.

Большинство покупателей жилья предпочитают пассивно копить, а не стремятся сбить цену на жильё. Каким образом можно сделать жилье доступнее?

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец недвижимости?
Ответ очевиден!
Тот, кто заказывает риэлторскую услугу — тот и оплачивает.
Тот, кто обращается за оказанием услуги продать или купить, сдать в аренду или найти объект недвижимости в найм, у кого договорные отношения о содержании услуги и цене за нее — тот и оплачивает услугу полностью, если она выполнена хорошо и в полном объеме или частично.

Должен ли покупатель платить риэлтору

Какие варианты сотрудничества клиент-риэлтор возникают:

  • у сторон сделки один риэлтор, то есть он оказывает услугу по сопровождении сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя и каждая из сторон оплачивает услугу самостоятельно,то есть риэлтор получает двойное вознаграждение за одну сделку. Но и работа у него архисложная — найти компромисс между продавцом и покупателем. Не все риэлторы справляются с такой сложной работой на отлично.
  • у сторон сделки разные риэлторы, часто бывает, что они работают в разных агентствах недвижимости и ранее даже не встречались. Качество их работы может тоже отличаться. Но в этом случае каждый платить своему специалисту.
  • у одной стороны сделки есть риэлтор, а у другой нет. И чтобы «вытянуть» сделку с двух сторон он вынужден работать за двоих. Для риэлтора это плохая ситуация.
Читать еще:  Можно ли отменить дарение квартиры

Должен ли продавец платить риэлтору

Как правило разногласия по оплате услуг возникают когда:

  • услугу не заказывали, а ее выполнили. Например при продаже квартиры объявление было размещено в интернете и вдруг звонит риэлтор с предложением привести покупателя… и приводит, а тот покупает. И продавцу «выкатывают» счет на оплату.
  • риэлтор есть у одной стороны и выполнив работу за двоих, он просит другую сторону оплатить услугу
  • риэлтор работает с двух сторон и просит оплатить полное комиссионное вознаграждение каждую из сторон, которые сомневаются, что проделанная работа стоит так дорого.

Чтобы вы не попали в неприятную ситуацию — решайте вопрос оплаты заранее.

Порой такой разговор бывает нелегким, но чем дольше его оттягивают — тем более сложным он становится и больше разногласий появляется.

Какую ответственность несет риэлтор

Риэлтор должен предоставить своему клиенту полную и достоверную информацию о:

  • объекте недвижимости
  • процедуре оформления предварительных договоренностей
  • процедуре сделки
  • процедуре регистрации перехода права и пакете документов для этого
  • условиях оплаты, если участвуют заемные или бюджетные средства, субсидии и сертификаты
  • о размерах государственных пошлин

Риэлтор не отвечает за нарушение условий договора со стороны участников сделки.

Если по вине риэлтора или неправильного им оформления документов сроки сделки и фактической передачи объекта затянулись, произошла приостановка регистрации из-за необходимости предоставления в Росреестр дополнительных документов или, того хуже исправление ошибок в договоре купли-продажи, акте приема-передачи — вы можете требовать уменьшения комиссионного вознаграждения риэлтора.

Оплата услуг риэлтора

Когда нужно оплатить услуги риэлтора?
Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки.
А ведь впереди еще, как минимум два, напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.

Моё мнение, а я практикующий риэлтор, оплата услуги должна быть тогда, когда выполнен полный объем работы.
Если риэлтор сопровождает сделку со стороны продавца — оплата услуг производится после получения продавцом расчета ( денежных средств) от покупателя в соответствии с условиями договора. Ведь только в этом случае сделка для продавца считается завершенной.

Если риэлтор сопровождает сделку со стороны покупателя — оплата его работы производится после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности за покупателем, из Росреестра.
Конечно риэлтор должен сопроводить и фактическую передачу квартиры покупателю.

Впрочем. Условия оплаты услуги и порядок расчетов должны быть прописаны в договоре оказания услуг.

Как в любом деле, заказчик должен контролировать качество выполненной работы.

Но, для этого необходимо знать этапы сделки.

Познакомьтесь с правильным алгоритмом покупки и продажи:

Советы казахстанцам: как не стать жертвой риэлторов-мошенников

ЧИТАЙТЕТАКЖЕ

Цой озвучил сроки поставки вакцины Pfizer в Казахстан

За что родители могут подать в суд на своих детей в Казахстане

Риэлторский бизнес всегда привлекал мошенников. Почти у каждого есть знакомый, имеющий негативный опыт общения с недобросовестными посредниками. Такой опыт получила и жительница Алматы Гульзия Садыкова, которая в 2019 году приобрела квартиру, но по сей день судится с «черным риэлтором». История нашей героини и советы юриста в материале Liter.kz.

Жительница Алматы Гульзия Садыкова в 2019 году приобрела квартиру в ипотеку. Счастью не было предела до момента, пока не пришла повестка в суд.

«Я купила квартиру год назад. В ипотеку. Рада я и мои дети. Что может быть лучше собственной крыши над головой? Единственное, что омрачает наше счастье, это то, что на меня подали в суд риэлторы, которые выбивают с меня деньги за непроделанную работу! Расскажу подробнее об этой истории, чтобы вы и ваши близкие не попались на уловки таких контор», — написала Гульзия в своем аккаунте в Facebook.

Гульзия искала двухкомнатную квартиру на сайте объявлений. Позвонив по одному из них, трубку подняла риэлтор конторы (название компании не упоминается по этическим соображениям, так как идет судебный процесс – прим. ред.).

«Договорились посмотреть квартиру №10 в этом же доме и попутно предложили посмотреть квартиру №6, которую я видела ранее самостоятельно. Так как я ее уже смотрела, то уведомила риэлтора об этом в телефонном разговоре и на лестничной площадке повторно. Посмотрели квартиру №10 — она мне не понравилась. Тогда мне предложили еще раз посмотреть квартиру №6. Я отказалась, так как, повторюсь, уже ее видела. Но риэлтор настояла, якобы для сравнения еще раз глянуть не помешает и будет легче сделать выбор», — рассказала девушка.

Хозяйка квартиры №6 о приходе покупателя и риэлтора не была предупреждена, поэтому ее родственники, которые на тот момент в ней проживали, были возмущены, что к ним пришли без предупреждения.

«Даже пригрозили вызвать полицию! Мне пришлось наблюдать, как риэлторы успокаивают жильцов, и мы разъехались по домам. Но так как в квартиру мы уже зашли, меня попросили поставить подпись около двух указанных объектов со словами «вас это ни к чему не обязывает, это просто акт просмотра, мне нужно отчитаться перед руководством о проделанной работе», — рассказала Гульзия.

Спустя некоторое время Гульзия узнает, к чему приведет ни к чему не обязывающая подпись. На тот момент девушка решила купить квартиру № 6 и сообщила об этом риэлтору.

«Сотрудник этой конторы пять дней морочила мне голову, обещая, что договорится с продавцом о том, чтобы квартиру продали именно мне и по приемлемой для меня цене. «Мы ее по цене сломаем», сказала она. Через пять дней я попросила сделать контрольный звонок продавцу, на что мне сотрудник агентства прислала сообщение в WhatsApp о том, что квартира продана», — отметила девушка.

Гульзия была очень расстроена этим фактом, так как для нее это был лучший вариант: недалеко от школы дочери, в хорошем состоянии, на среднем этаже. Не теряя надежды заполучить именно эту квартиру, она сама позвонила хозяйке, найдя ее номер на сайте «Крыша». После звонка выяснилось, что квартиру не продавали. Обрадовавшись, девушка самостоятельно договорилась по цене и начала оформлять документы.

«Получается, свои обязательства данная контора не выполнила! Но они обманом, введя меня в заблуждение, заполучили мою подпись в своем договоре и побежали с этой бумажкой в суд, в которой нет даже ФИО руководителя и непонятно, чья подпись в нем стоит. По условиям договора, я должна оплатить их работу в случае покупки объектов, в нем указанных. Но я же все сделала сама! Сотрудники данной конторы не нашли мне квартиру и не сопровождали сделку, я им ничего не должна! Но они после того, как мною самостоятельно была проделана вся работа, прибежали в суд и требуют денег! Получается, это отработанная схема, чтобы потом обманывать таких, как я?» — задается вопросом девушка.

Между тем, у суда было свое мнение по этому поводу. По словам Гульзии Садыковой, риэлтор не дала ни одного понятного ответа на вопросы судьи. Также аудиозаписи и переписка в WhatsApp, предоставленные суду потерпевшей, не были приняты во внимание. Встречный иск тоже не был принят судом, так как прошли прения, хотя, по словам нашей героини, прения продолжались с февраля по май.

«Работы, как вы понимаете, никакой проделано не было. Я сама договаривалась, сама узнавала информацию о дальнейших моих шагах из разных источников и соответственно, без помощи конторы, полтора месяца занималась оформлением ипотеки. Вы тоже считаете, что такая «работа» стоит 430 тыс. тенге. Лично я, работая много и честно, такие деньги зарабатываю месяцами», — сказала Гульзия.

Первую инстанцию Гульзия Садыкова проиграла, хотя предоставила в суд все доказательства, что квартиру нашла сама. Хозяйка жилья этот факт подтвердила в зале суда, как и риэлтор агентства недвижимости. Гульзие обещали, что договорятся с продавцом о стоимости и будут консультировать день и ночь, а также помогут оформить ипотеку. Данных обещаний, зафиксированных в аудиозвонке, оказалось мало, чтобы доказать свою правоту.

Читать еще:  Кто делает техпаспорт на квартиру

Партнер адвокатской конторы “Cicero Partners”, адвокат Максат Рахметжанов заметил, что случаев, когда нечистые на руку риэлторы, которых еще называют «черные риэлторы», злоупотребляют тем, что их клиенты не знают закона, много. Такие специалисты могут заключить договор, не ознакомив клиента со всеми его условиями.

«В моей практике был случай, когда, заключая договор об оказании услуг, клиент и специалист риэлторского агентства договорились, что услуги будут стоить 100 тыс. тенге. Риэлтор заключил договор в единственном экземпляре, хотя должен был заключить договор в двух экземплярах и отдать второй клиенту. В договоре вместо оговоренной суммы, он прописал 300 тыс. тенге. Позже риэлтор подал иск в суд о том, чтобы взыскать с клиента 300 тыс. тенге. Но это не было главным. Главным было то, что этот риэлтор никаких услуг не оказал. Он показал квартиру, но не принял участия при заключении договора задатка и договора купли-продажи. В результате риэлтор оставил клиента и ушел. Клиент приобрел квартиру через другое риэлторское агентство. Спустя два месяца риэлтор каким-то образом узнал о возникновении у клиента права собственности на квартиру. Это, кстати, тоже считается незаконным. Узнав, что клиент купил эту квартиру, риэлторское агентство подало иск в суд, указав, что клиент не оплатил оказанные услуги. Суд им отказал в удовлетворении иска. Почему? Потому что услуги, которые предусматриваются в соглашении об оказании риэлторских услуг, специалистом оказаны не были», — рассказал Рахметжанов.

По словам адвоката, зарегистрированных, порядочных риэлторских агентств, которые дорожат своей репутацией и оказывают услуги на высоком уровне, очень мало. Некоторым казахстанцам услуги риэлтора нужны, ведь кроме поиска недвижимости, специалисты сопровождают сделки с недвижимым имуществом. Очень часто бывает, что необходимо корректировать базу данных в ЦОНе и приводить их в соответствие с правоустанавливающими документами. Учитывая особенности заключения договоров купли-продажи, не все могут сами справиться. Поэтому люди соглашаются, несмотря на большие деньги, чтобы риэлтор оказал услуги не только по поиску, но и по сопровождению заключения договора-купли продажи.

К сожалению, в Казахстане нет законодательства, регламентирующего деятельность риэлторских агентств.

Учитывая это, чтобы не попасть на крючок недобросовестных риэлторов, юрист поделился несколькими советами.

Главный совет: внимательно читать договор и его особые условия. Необходимо, чтобы в договоре было прописано все пошагово и удовлетворяло обе стороны. Только после тщательной проверки можно подписывать документ.

Желательно предусмотреть разделение оплаты на две части:

  • аванс при подписании договора;
  • конечный расчет после оказания риэлтором услуг. Иными словами, после подписания договора купли-продажи недвижимости.

Риэлтор должен подготовить договор в нескольких экземплярах. Количество экземпляров зависит от количества сторон, с которыми заключается договор. Если договор заключается с одним лицом, то составляются два экземпляра договора, которые подписывают стороны. Если это юридическое лицо, то подписывается агентством и скрепляется печатью юрлица.

Об уголовной ответственности

В описанном выше случае и в случае Гульзии Садыковой в действиях риэлторов, по словам Максата Рахметжанова, состава определенного уголовного правонарушения нет. Поэтому такие споры рассматриваются в гражданско-правовом порядке, то есть в судах первой инстанции.

Чтобы дело рассматривалось в уголовном порядке, должен быть состав уголовного правонарушения — например, в случае, если риэлторы совершили фальсификацию документов либо подделали документы и так далее.

В свою очередь, Гульзия Садыкова подала апелляцию и надеется на справедливое решение суда.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector