Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.


Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Что влияет на кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – это примерная цена объекта, которая рассчитывается и устанавливается Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Кадастровой палатой) и считается приближенной к рыночной. По мнениям специалистов, разница кадастровой оценки и реальной суммы, за которую можно купить жильё, составляет 20-25%.

Долгие годы этот показатель был в списке справочных данных, которые собственники при желании могли уточнить в паспорте на квартиру. Однако теперь москвичам придется отнестись к этим сведениям внимательнее. Размер кадастровой стоимости жилья отныне напрямую влияет на налоги россиян.

Кадастровая стоимость определяется на основе независимой оценки. При этом учитывается несколько факторов:

  • экономическая ситуация в регионе (размер, средняя зарплата и пр.)
  • сегмент недвижимости (жилая, коммерческая и пр.)
  • расположение объекта (близость к центру, престижность района)
  • характеристики объекта (год постройки, площадь, этаж)

В отличие от инвентаризационной стоимости жилья, по которой раньше рассчитывались налоги на недвижимость, кадастровая – гибкая величина, которая меняется со временем. Переоценка производится раз в несколько лет и может увеличиться или уменьшиться в зависимости от состояния экономики и колебания цен на рынке недвижимости Москвы.

Кадастровая стоимость квартиры и участка: основные различия

Необходимо помнить, что землю, дом или квартиру оценивают несколько по-разному. Процедура определения оценки земельного участка включать в себя следующие мероприятия:

  • специалисты проанализируют рынок недвижимости, и конкретно – запрашиваемые земельные участки;
  • в результате анализа будет выявлена территория и ее поделят на кварталы и зоны
  • специалист, производящий оценку должен сформировать, а затем обосновать показатели стоимости для дальнейшей работы с объектом;
  • цена участков для каждой из условленных зон определяется оценщиком в отдельном порядке в рамках процедуры.

Полученные данные и конечный результат сотрудник, проводивший оценку фиксирует и вносит в базу Росреестра.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры или дома?

Узнать кадастровую стоимость квартиры, дома, дачи или гаража можно, заказав выписку из ЕГРН (выдается бесплатно) или заполнив специальную форму запроса на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru). Она находится в разделе «Электронные услуги и сервисы» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Для этого нужно знать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.

Сетевым магазинам в Ленобласти изменят налог на имущество

Как сообщили в ГУП » ГУИОН», по сравнению с 2012 годом кадастровая стоимость квартир возросла в среднем в 1,66 раза, поскольку изменилась методология оценки. В 2012 году кадастровая стоимость жилых помещений рассчитывалась без учета земельной составляющей. В сегодняшней оценке, в соответствии с новым заданием на оценку и с изменениями Налогового кодекса РФ, эта составляющая была учтена, и квартиры были оценены с учетом местоположения.

Наибольшее увеличение кадастровой стоимости жилых помещений зафиксировано в центральных районах города, где доля земельной составляющей наиболее высока. Например, в Петроградском районе кадастровая стоимость жилья оказалась выше по сравнению с 2012 годом в 2,51 раза, в Центральном — в 2,4 раза, в Адмиралтейском — в 2,08 раза.

Читать еще:  Кому достанется приватизированная квартира если нет наследников

Самая высокая средняя кадастровая стоимость жилой недвижимости — в Петроградском районе (более 126,5 тыс. рублей за 1 м2), самая низкая средняя — в Колпинском (более 71,8 тыс. рублей за 1 м2).

В целом по Петербургу минимальная кадастровая стоимость квадратного метра жилья составила более 35,9 тыс. рублей, максимальная — более 369,8 тыс. рублей.

Для нежилой недвижимости самая высокая средняя кадастровая стоимость зафиксирована в Центральном районе (более 34 тыс. рублей за 1 м2), самая низкая средняя — в Кировском (около 15,7 тыс. рублей за 1 м2). Минимальная кадастровая стоимость квадратного метра в нежилом помещении составила более 89,2 тыс. рублей, максимальная — более 307,7 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость нежилых помещений увеличилась по сравнению с 2012 годом в среднем в 1,25 раза, что объясняется удорожанием строительства. При оценке нежилых помещений в нежилых зданиях сегодня, так же как и в 2012 году, земельная составляющая рыночной стоимости помещений в соответствии с согласованной с заказчиком методикой оценки не учитывалась, пояснили в ГУП «ГУИОН».

Результаты этой оценки будут использовать для начисления налога на имущество. Начиная с 2016 года налог на имущество физических лиц будет рассчитываться по новым правилам, от кадастровой стоимости, в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ. До сих пор в Петербурге базой для расчета этого налога была инвентаризационная стоимость квартир. Установленный Налоговым кодексом диапазон ставок — 0,1 – 0,3% от кадастра. При этом, уставлен налоговый вычет в размере 20 м2 от площади квартиры. В Москве, где на уплату налога за жилье с кадастра перешли уже в этом году, жилье стоимостью до 10 млн рублей облагается налогом в размере 0,1% от стоимости.

1 шаг. Определяем кадастровую стоимость своей недвижимости

Справку о кадастровой стоимости принадлежащих вам объектов недвижимости можно получить в ФГБУ «ФКП Росреестра», а также на портале государственных услуг, оказываемых Росреестром.

2 шаг. Определяем кадастровую стоимость 1 м² объекта недвижимости

Для этого делим кадастровую стоимость квартиры на её общую площадь. Она также указана в результатах нашего онлайн-запроса. Ещё площадь можно посмотреть в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

У многих квартир площадь указана с учетом балконов и лоджий. И если привести в соответствие — налог будет меньше:

Ранее было принято включать в общую площадь жилья площадь имеющихся балконов и лоджий. После 1 марта 2005 года, когда вступил в силу Жилищный Кодекс, правила изменились: площади балконов и лоджий в общую площадь больше не включаются. Но многие собственники об этом попросту не знают. Обязательно уточните, какая площадь указана в вашем свидетельстве о праве собственности и в Государственном кадастре недвижимости: включает ли она балкон или лоджию? Если привести данные о площади в необходимое соответствие — налог будет меньше.

3 шаг. Определяем размер налогового вычета

Для того, чтобы определить налоговый вычет для региона РФ, в котором находится недвижимость, заходим в специальный раздел сайта Федеральной налоговой службы.

4 шаг. Определяем налоговую базу

Налоговая база — это та сумма, которая подлежит налогообложению. Чтобы вычислить её, из кадастровой стоимости всего объекта недвижимости нужно вычесть размер налогового вычета.

В случае, если при применении налоговых вычетов, налоговая база принимает отрицательное значение, в целях исчисления налога такая налоговая база принимается равной нулю.

5 шаг. Определяем сумму налога

Налоговые ставки в регионах разные. Чтобы определить налоговую ставку, действующую на территории муниципального образования, на которой находится объект недвижимости, снова заходим в специальный раздел сайта Федеральной налоговой службы.

Умножив налоговую базу на величину ставки, получим сумму налога, исчисленную, исходя из кадастровой стоимости нашей двухкомнатной квартиры.

Законно оптимизировать уплату налога на недвижимость поможет отдел подготовки документов «Жилфонда»

Многие налогоплательщики считают, что кадастровая стоимость их недвижимости, указанная в Государственном кадастре недвижимости, существенно завышена. Если вы столкнулись с такой ситуацией, обращайтесь в агентство недвижимости «Жилфонд», и мы поможем оспорить кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости в суде.

Информационное сообщение Минфина РФ от 31 января 2013 г. “Об основных элементах налога на недвижимое имущество”

В настоящее время проводится работа над проектом федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации». Указанный законопроект, принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 10 июня 2004 года, предусматривает установление местного налога на недвижимое имущество взамен действующих в настоящее время для физических лиц налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Читать еще:  Как правильно написать претензию в жкх образец

Налог будет устанавливаться Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга).

Налогоплательщики

В качестве налогоплательщиков налога на недвижимое имущество предлагается признать физических лиц:

обладающих правом собственности на здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения,

обладающих правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки.

Объект налогообложения

К объектам налогообложения по налогу на недвижимое имущество отнесены расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного капитального строительств, а также земельные участки.

Налоговая база

В качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимое имущество применяется кадастровая стоимость объекта налогообложения, определенная на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого объекта налогообложения на кадастровый учет.

Налоговые вычеты

Предусматривается, что при определении налоговой базы будут применяться два вида вычетов.

Первый вычет предлагается предоставлять всем налогоплательщикам в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке, в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров соответствующего объекта налогообложения.

Второй вычет предлагается предоставлять отдельным категориям налогоплательщиков, например, Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы, инвалидам I и II групп инвалидности, ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, а также ветеранам и инвалидам боевых действий в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке, в размере кадастровой стоимости 30 квадратных метров соответствующего объекта, а в отношении земельного участка — на величину кадастровой стоимости 1000 квадратных метров площади земельного участка.

Данный вычет будет распространяться в отношении одного объекта налогообложения соответствующего вида по выбору налогоплательщика.

При этом представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) вправе увеличивать размеры вычетов, а также расширять перечень категорий налогоплательщиков, в отношении которых применяется второй вид вычета.

Налоговые ставки

Налоговые ставки устанавливаются представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в зависимости от суммарной кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В целях определения налоговой ставки суммарная кадастровая стоимость определяется как сумма кадастровой стоимости всех объектов налогообложения, находящихся в собственности, в постоянном (бессрочном) пользовании, в пожизненном наследуемом владении налогоплательщика, на территории Российской Федерации.

В отношении объектов налогообложения, суммарная кадастровая стоимость которых составляет до 300 млн. рублей включительно, налоговые ставки не могут превышать:

— 0,1 процента в отношении жилых помещений, в том числе жилых домов (строений), расположенных на земельных участках, а также в отношении объектов незавершенного капитального строительства, относящихся к указанным объектам;

— 0,5 процента в отношении объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду;

— 0,3 процента в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

— 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

В отношении объектов налогообложения, суммарная кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей, предлагается установить повышенные налоговые ставки в размере, не превышающем:

— 0,5 процента в отношении объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, независимо от их принадлежности к жилищному фонду;

— 1,5 процента в отношении земельных участков, независимо от категории земли и разрешенного использования земельного участка.

Порядок и сроки уплаты налога

Уплата налога на недвижимое имущество должна осуществляться налогоплательщиками в срок не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, по месту нахождения объектов налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом.

Переходный период

Устанавливается переходный период до 1 января 2018 года, предусматривающий постепенное введение налога на недвижимое имущество на территории Российской Федерации по мере готовности муниципальных образований к его введению.

Одновременно обращаем внимание, что публикуемые в средствах массовой информации расчеты сумм налога на недвижимое имущество носят оценочный характер и не учитывают, в частности, полномочия муниципальных образований (законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) как по снижению размера налоговых ставок, их дифференциации, так и по увеличению налоговых вычетов, предоставлению налоговых льгот.

Читать еще:  Договор аренды помещения гк рф

При этом даже без учета указанных полномочий средний расчет налоговой нагрузки по Российской Федерации для не льготной категории физических лиц составит:

для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м — 1 200 рублей в год,

для трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 1800 рублей в год.

Способы определения кадастровой величины

Владельцам недвижимости необходимо знать не только, что такое кадастровая стоимость квартиры, но и методы ее определения. Это позволит избежать спорных ситуаций при реализации квартиры или уплате очередных налогов.

Для расчета стоимости применяются методы массовой оценки. Если по каким-то причинам их использование для конкретного объекта недопустимо, то показатель будет равным рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.

Кадастровая стоимость жилья сильно различается по России. Для сравнения: средний кв. метр по кадастровой оценке в стране составляет около 32 тысяч рублей, в столице – он выше более, чем в 5 раз (около 166 тысяч рублей). Основным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является местный рынок недвижимости.

Кадастровая оценка предполагает анализ рынка недвижимости и изучение основных ценообразующих факторов. Для этого эксперты выделяет определенные группы недвижимости со сходными ценообразующими факторами и техническими характеристиками. Кадастровая стоимость жилья зависит от группы, в которую оно попало (то есть от факторов, которые в большей степени схожи с представителями определенной группы).

На практике используются следующие методы:

  • Сравнительный. Максимально точно определяет рыночную стоимость объекта. Оценщик внимательно изучает и рыночную информацию о сделках с недвижимостью и параметры конкретного объекта. По полученным сведениям он определяет квартиру в одну из групп.
  • Затратный. Метод используется для объектов незавершенного строительства, в том числе жилья в недостроенной новостройке. При кадастровой оценке эксперт учитывает цену расходных материалов, стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, цену за подключение к коммуникациям и т.д.
  • Доходный. Применяется, если информации о сделках с недвижимостью на рынке не достаточно. Этот метод учитывает среднюю арендную плату, расходы на обслуживание объекта и другие факторы.

Независимый оценщик может самостоятельно выбрать методы определения стоимости конкретного объекта. Результаты оценки страхуются в рамках юридической ответственности, на них никто не может повлиять.

Результаты изучаются представителями экспертной комиссии. Если они не выявят нарушений, то сведения передаются в Единый Росреестр. Данные в этой структуре должны обновляться не реже одного раза в пять лет (в соответствии с законодательством).

Считаем уже сейчас

Технически подкованные граждане могут быстро проверить кадастровую стоимость своего жилья на сайте. В интернете можно найти даже формулы для примерного расчета налога по кадастру. Нашу налоговую ставку ещё будет утверждать Дума, но предварительно можно посчитать по ставке, принятой на федеральном уровне — 0,1%.

Чтобы налоги не превратились в драконовские, власти предусмотрели налоговые вычеты. Налогом не облагаются 20 метров от всей площади квартиры, 10 метров от комнаты в коммуналке, 50 квадратов от площади частного дома. Если ваш дом всего 50 кв. м. или квартира — всего 20, то налог платить с будущего года не придется вообще. Если у вас две квартиры, налоговый вычет считается только для одной, за вторую придётся платить за все квадраты по полной.

Ещё одно послабление, чтобы переход не стал шоком — понижающие коэффициенты. Сумму налога по кадастровой стоимости будут понижать в первый год, умножая на 0,2, второй год — на 0,4, третий — на 0,6.

Для примера в УФНС Приморья приводят расчёты на 2-комнатную квартиру в 50 кв. м. в районе Зелёного угла. Её кадастровая стоимость — 4 447 303 рублей. Считаем, сколько стоит теперь квадратный метр в этой квартире: делим 4 миллиона на 50 квадратов, получаем 88 946 рублей. Теперь считаем налоговый вычет — те 20 метров, за которые можно не платить — это 1 778 921 рубль. Вычитаем из кадастровой стоимости жилья эту сумму, налогом будет облагаться только 2 668 382 рубля. В налоговой инспекции Приморья привели цифры налога на данную квартиру по годам: за 2020 год владельцам придется заплатить налог в 1 293 рубля, в 2021 году — 1 637 рублей, в 2023 году, когда понижающих коэффициентов уже не будет — 2 668 рублей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector