Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека на доли в квартире

Ипотека на долю в квартире или комнату

Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.

Юридические тонкости купли-продажи долей

Главная особенность кредитования на покупку долей состоит в том, что в залоге у банка должна находиться вся квартира. Кредитор не согласиться ограничить залог выкупаемой частью: в случае форс-мажора банк не сможет продать часть недвижимости без согласия остальных владельцев.

По закону обладатель доли до продажи своей собственности третьему лицу должен взять у всех сособственников нотариально заверенный отказ от покупки этой доли. В течение месяца соседи, собственники и наниматели должны отказаться от преимущественного права покупки или купить комнату по цене продавца. Собрать отказы несложно, если сособственников 1-2, и они всегда на связи. Но для коммуналки с пятью владельцами получение отказов может стать большой проблемой. Совладелец может проживать в другом городе или просто игнорировать обращения соседей.

Но из самой сложной ситуации есть выход. Даже если с совладельцем нет связи, можно послать ему уведомление о продаже доли по почте заказным письмом и ждать месяц. Если ответ от соседа не приходит, официально считается, что его молчание равно отказу. То есть получение отказов от сособственников при продаже доли в коммуналке — дело времени. Однако для банка это все равно лишние хлопоты.

Проще всего оформить ипотеку на выкуп последней доли. Например, гражданин Иванов, владелец 2/3 недвижимости, хочет выкупить последнюю треть у гражданки Петровой. Для получения одобрения от банка потребуется предоставить стандартный пакет документов и внести первоначальный взнос не менее 15% от стоимости доли Петровой. После выкупа доли Иванов станет единоличным собственником жилья, и у кредитора не будет проблем с наложением обременения на квартиру до момента погашения займа.

Стройка только началась

Купить готовое жилье по карману не каждой семье. Поэтому к моменту развода оно может быть не достроено.

С квартирой, приобретенной по договору долевого участия, нюанс в том, что она покупается на стадии строительства, а право собственности оформляется после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи новостройки. «До этого момента квартиры в таком доме считаются объектами незавершенного строительства и не могут быть предметом раздела», — рассказывает Литинецкая.

Если договор долевого участия был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор. В остальных случаях второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова. Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий договора долевого участия и включить в состав дольщиков второго супруга.

Как правильно оформить жилье в гражданском браке

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Что будет, если не оформить наделение долями детей?

Само собой, отсутствие нескольких собственников, а тем более несовершеннолетних, значительно упрощает процедуру продажи квартиры в дальнейшем. Но стоит учесть, что такую сделку могут признать недействительной.

Более того, члены семьи и дети, достигнувшие определенного возраста, могут сами обратиться в суд с требованием выделить их доли в квартире. В некоторых случаях возможно привлечение к ответственности по статье о мошенничестве.

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.

Читать еще:  Куда пожаловаться на жкх

При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.

Если вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, «Росбанк Дом» повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

Особенности ипотеки на долю в квартире

Хотя стоимость доли меньше (иногда на порядок) стоимости квартиры в целом, тем не менее зачастую и она неподъёмна без привлечения финансовых ресурсов со стороны. В этой связи у покупателя доли возникает закономерный вопрос: можно ли в такой ситуации взять ипотечный кредит. Можно, но только при выполнении некоторых условий.

При ипотечном кредитовании, как известно, в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и даёт покупателю деньги в долг. Значение доли в качестве обеспечения весьма сомнительно, поскольку такая недвижимость низколиквидна – её невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому получить ипотеку под долю в квартире получится не всегда.

Банк без проблем выдаст кредит на покупку доли под залог имеющейся недвижимости.

Другой вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока – покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля.

С большой вероятностью в ипотеке будет отказано, если заявитель в состоянии предоставить в обеспечение кредита только покупаемую долю, и после её приобретения не становится единоличным собственником всей квартиры.

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

  1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
  2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
  3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
  4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
  5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
  6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.

Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

  1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
  2. Снимают обременение с квартиры.
  3. Наделяют детей долями.
  4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
  5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.
Читать еще:  Как приватизировать муниципальное жилье

«При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

Если ипотека уже погашена, нужно:

  1. Наделить детей долями.
  2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
  3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

Как узнать, был ли использован материнский капитал?

Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

«Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

Читать еще:  Как проверить в залоге ли квартира

Общая информация об ипотечном кредите

ШАГ 1 – Одобрение заемщика

  • Заполните простую форму заявки на получение кредита на сайте Банка.
  • С Вами свяжется сотрудник для консультации и подбора лучшей программы кредитования, а также направит список документов, необходимый для рассмотрения ипотечной заявки.
  • Документы, необходимые для рассмотрении заявки, Вы сможете направить по электронной почте специалисту Банка или предоставить самостоятельно в любое отделение.
  • Банк проинформирует Вас о результатах.

ШАГ 2 – Одобрение объекта недвижимости

  • Выберите объект недвижимости из базы аккредитованных банком новостроек или на вторичном рынке. Для подбора можно воспользоваться услугами наших партнёров
  • Ваш Персональный ипотечный менеджер расскажет какие документы необходимо предоставить для согласования Объекта недвижимости.

ШАГ 3 – Подготовка к сделке

  • Ваш Персональный ипотечный менеджер согласует с Вами дату и время проведения сделки, а также параметры страхования.

ШАГ 4 – Проведение сделки

  • Подписание кредитной документации и оформление страхования.
  • Осуществление расчетов по сделке.

Валюта, в которой предоставляется кредит
Российский рубль (RUB)

Сумма кредита
От 300 000 до 50 000 000 рублей

Срок кредитования
От 3 до 30 лет

Порядок погашения кредита
Аннуитетные (равные ежемесячные) платежи
Нет ограничений на досрочное погашение

Обеспечение по кредиту
Обеспечением по кредиту является приобретаемый объект недвижимости. Недвижимость находится в залоге у Банка до полного погашения кредита Заемщиком. После погашения кредита Банк предоставляет документы, подтверждающие погашение, после чего залог снимается.

Сроки рассмотрения заявки на кредит
От 1 рабочего дня

Способ приобретения объекта недвижимости
Нет ограничений по форме совершаемой сделки: рассматриваем приобретение объекта недвижимости как у физического, так и у юридического лица.

Способы расчетов по сделке
Используем только полностью безопасные способы расчетов: Аккредитив, счета Эскроу или расчеты через безналичный перевод.
Комиссия за совершение расчетов по ипотечной сделке не взимается.

Требования к оформлению страхования
Имущественное страхование приобретаемого объекта: является обязательным к оформлению в соответствии с законодательством РФ*
Личное страхование Заемщика и титульное страхование объекта недвижимости: оформляется по желанию Заемщика и позволяет защитить интересы Заемщика в непредвиденных жизненных ситуациях. Мы ценим ответственность, сознательность и финансовую грамотность наших Заемщиков, поэтому готовы снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от оформленных видов страхования.

Что такое имущественное, титульное и личное страхование**?
Имущественное страхование – страхование приобретаемого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения. Оформленное имущественное страхование защищает интересы Заемщика и Банка на случай гибели/серьезных повреждений объекта залога (например, в результате пожара) – страховая компания выплачивает возмещение, которое направляется на погашение кредита.
Титульное страхование – страхование от рисков утраты права собственности Заемщика на приобретенный за счет ипотечного кредита объект недвижимости. Оформленное титульное страхование предполагает, что страховая компания выплатит возмещение, в случае если возникновение права собственности Заемщика на объект будет оспорено и признано недействительным. Страховое возмещение будет направлено на погашение ипотечного кредита.
Личное страхование – страхование жизни и здоровья Заемщика. В случае возникновения непредвиденной жизненной ситуации (серьезная болезнь, смерть) страховая компания выплачивает возмещение, которое направляется на погашение ипотечного кредита.

*Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
**Полный перечень застрахованных рисков по каждому виду страхования определяется страховой документацией (полисом/договором).

— Лояльные требования к стажу заемщика: 3 месяца на текущем месте работы, общий трудовой стаж – 1 год; для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей срок ведения бизнеса – от 12 месяцев

— Рассмотрение клиентов в возрасте от 20 до 85*

— Лояльное рассмотрение собственников бизнеса и ИП

— Бесплатная система расчетов (аккредитив, переводы в сторонние Банки)

— Широкая линейка кредитуемых объектов недвижимости: квартиры, квартиры в таунхаусах, апартаменты, коммерческая недвижимость, дома с земельными участками, земельные участки

— Лояльное отношение к перепланировкам

Принимаем отчет об оценке, подготовленный любой оценочной компанией, ведущей свою деятельность в соответствии с действующим законодательством (возможно рассмотрение без отчета об оценке – подробности у персонального ипотечного менеджера)

— Работаем с формами приобретения: ДДУ, ПДКП, ДУПТ, ЖСК, рассрочка

— Уникальные программы снижения процентной ставки: «Гарантия отличной ставки», «Снижение процентной ставки»

— Возможность подтверждения дохода по справке из ПФР без надбавки к ставке

— Возможность включения страхования в сумму кредита

— Возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса

— Электронная регистрация – подача документов на государственную регистрацию в отделении банка

Допускается проведение сделок по доверенности от продавца – физического лица (только близкий родственник продавца – родители/дети/супруг(-а) на вторичном рынке недвижимости.

*85 лет — возраст на момент окончания кредита.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector