Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя

Прежде всего, обратиться к договору. Хорошо, когда в договоре есть пункт о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена этой квартиры. В таком случае необходимо направить нанимателю ценное письмо с описью вложения, в котором предложить ему расторгнуть договор и освободить квартиру в срок, определенный договором.

Направить письма необходимо как по адресу регистрации граждан, так и по месту фактического проживания.

Не будет лишним также продублировать предложение о расторжении договора и выселении путем СМС и в тех мобильных приложениях, которыми пользуется арендатор (ватсап, телеграм и т. д.).

Если сторонам не удалось достичь соглашения о расторжении договора и наниматель категорически не желает этого делать, то необходимо обращаться в суд с иском о расторжении договора найма и выселении и ссылаться на пункт договора о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена.

К исковому заявлению необходимо приложить: договор найма жилого помещения, документ, подтверждающий право собственности наймодателя на указанное жилое помещение, квитанцию на отправку ценного письма и текст письма, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (если обращались с заявлением в правоохранительные органы), квитанцию об оплате госпошлины. Пригласите в судебное заседание 2–3 соседей, которые подтвердят, что наниматели продолжают проживать в квартире дольше срока, указанного в уведомлении о расторжении договора.

Расторжение договора найма жилого помещения: порядок действий в 2019 году

Для расторжения договора найма жилого помещения в 2019 году рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Первый этап: подготовка предложения о расторжении договора найма

Итак, в первую очередь вам необходимо обратиться к другой стороне договора с письменным предложением о расторжении договора найма жилого помещения. Такой документ составляется в простой письменной форме и может быть передан заявителем лично или по почте — заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если вторая сторона согласится на расторжение договора, должно быть составлено соответствующее соглашение (в соответствии с правилами, установленными ст. 452 ГК РФ).

Второй этап: составление искового заявления

Если же соглашение между сторонами договора найма не достигнуто, вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора.

В тексте заявления должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование районного суда, в который обращается истец;
  • Фамилия, имя и отчество истца;
  • Почтовый адрес и номер телефона истца;
  • ФИО и адрес ответчика;
  • Дата и место заключения договора найма жилого помещения;
  • Причины для досрочного расторжения договора;
  • Требования истца;
  • Список прилагаемых документов;
  • Дата составления иска.

Обратите внимание! Единый образец искового заявления о расторжении договора найма действующим законодательством не предусмотрен — каждое заявление составляется индивидуально, в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации. Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при подготовке иска, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета».

Третий этап: сбор документов для обращения в суд

К исковому заявлению о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить следующий пакет документов:

  • Копия искового заявления;
  • Копия договора найма;
  • Копия предложения о расторжении договора;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (в размере 300 руб.).

Четвертый этап: обращение в суд

По общему правилу исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения подается в районный суд по месту жительства истца. В течение пяти рабочих дней со дня регистрации искового заявления судья обязан рассмотреть вопрос о принятии иска к производству суда.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Нюансы расторжения договора найма жилого помещения

Существует перечень категорий лиц, которые не могут быть лишены проживания в помещении при наступлении тех оснований указанных ранее.

Перечень таких категорий граждан закреплен жилищным законодательством.

В соответствии с его положениями, к таким категориям лиц, отнесены:

  • члены семей работников силовых и иных госструктур, которые погибли в момент исполнения служебных обязанностей;
  • лица, имеющие статус пенсионеров;
  • лица, имеющие статус инвалидов I и II группы, в тех случаях, когда получение инвалидности связано с осуществлением профессиональной деятельности. К этой категории относятся лица, которые получили увечья в результате травмоопасного случая у работодателя.

В отношении вышеперечисленных лиц действует правило, в соответствии с которым, в случае прекращения соглашения с ними, им должно быть предоставлено иное жилое помещение.

Такое правило может действовать только в том случае, когда эти категории лиц не имеют иного помещения, пригодного для проживания на основании права собственности, а также полученного на основании соглашения о социальном найме помещения.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендатору, смотрите тут.

Как правильно расторгнуть договор аренды

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

  1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
  2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Читать еще:  Инвентаризационная оценка недвижимости

Расторжение договора найма

Процедуру, особенности расторжения правоотношений в случае найма квартиры рассматривает статья 687 Гражданского кодекса. Основания для прекращения действия договора следующие:

  1. Взаимное добровольное согласие. Инициаторами могут выступить как наймодатель, так и наниматели. В любом случае они должны действовать по тому порядку, который всегда указывается в договоре найма. Обычно стороны должны предупредить друг друга о своих планах минимум за 2 или 4 недели. Если же срок не указан, то стороны действуют по закону: предупредить нужно минимум за 3 месяца.

На практике стороны предупреждают друг друга устно: по телефону или при личной встрече. Если же межличностные отношения не позволяют договориться без документального оформления, необходимо направить на адрес хозяина или квартирантов заказное письмо с отметкой о вручении. Тогда срок будет считаться со дня, следующего за датой получения письма.

  1. Судебный порядок предусматривает прекращение правоотношений, которые были нарушены сторонами:
  • невнесение платы минимум за 6 месяцев;
  • приведение помещения в негодное (аварийное) состояние квартирантами (или в силу объективных обстоятельств);
  • использование квартиры в посторонних целях (минипроизводство, мастерская и т.п.);
  • систематическое нарушение квартирантами общественного порядка.

В этом случае собственник жилья обращается к участковым уполномоченным или сразу готовит исковое заявление в суд с предоставлением соответствующих документальных и иных доказательств.

Расторжение договора аренды

Особенности расторжения договора аренды регулируются статьей 619 Гражданского кодекса России. В мирном варианте договор также расторгается по тому порядку, который был предусмотрен изначально, когда стороны вступали в сделке. Судебный порядок применяется в тех случаях, когда арендатор:

  • портит имущество (сознательно или по неосторожности);
  • пользуется имуществом не по назначению;
  • просрочивает внесение платежа более, чем 2 раза подряд;
  • нарушает другие условия договора.

В этом случае арендодатель также готовит исковое заявление, прикладывая к нему все имеющиеся доказательства.

Бесплатная приватизация

Займы под материнский капитал на строительство и покупку жилья без комиссии банка. 8-950-999-777-4

Новости

  • Вы купили или сняли помещение в аренду
  • Как выселить «лишних» людей из муниципальной квартиры

Наши партнеры:










Aрендатор меняется: как соблюсти условия договора найма?

Разрыв арендных отношений — тема неоднозначная: причиной может быть как нехватка средств у арендатора, так и появление дополнительных возможностей или другое изменение обстоятельств в лучшую сторону; разными могут быть и ситуации, когда инициатором расставания выступает квартирный хозяин. Иногда один съемщик сменяет другого еще до окончания срока договора, иногда (реже, но тоже бывает) в процессе действия договора меняется и сдающая сторона.

Если инициатива исходит от съемщика.

Иногда, покидая обжитую съемную квартиру, жильцы заранее находят себе замену. Если при этом срок действия договора истек, все просто: заключается новый договор с новым съемщиком. Если же старый договор еще действует, а арендатор уже новый, становится чуть сложнее.

«Информация о составе жильцов имеет значение для собственника квартиры. Состав проживающих лиц в квартире обычно указывается в договоре. Если условием договора найма было проживание Иванова, а последний съехал до окончания срока действия договора, оставив вместо себя Петрова, то не следует полагать, что замена может остаться незамеченной, — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». — Если в вопросе подразумевается именно такая замена, то эту рокировку нужно согласовать с хозяином и составить дополнительное соглашение к основному договору найма. В противном случае собственник может, например, сославшись на несоблюдение условий договора, обосновать его досрочное расторжение».

Как считает Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы корпорации «Инком-Недвижимость», в случае если замена нанимателя — добровольное волеизъявление сторон договора найма, наилучшим способом будет досрочное расторжение договора найма и заключение нового договора. «С новым нанимателем достаточно будет заключить новый договор найма. Привязывать нового нанимателя к предыдущему договору найма не имеет никакого юридического смысла, ни для нанимателя, ни для наймодателя, — рассуждает эксперт. — Досрочное расторжение договора найма оформляется путем письменного составления дополнительного соглашения, предметом которого является не только собственно расторжение, но и прекращение всех принятых сторонами по договору найма обязательств, соответственно при условии их полного исполнения».

Если меняется сдающая сторона.

В случае, когда предполагается возможная продажа квартиры собственником, то арендатор вряд ли будет пребывать в неведении. «Наверняка собственником будут организованы просмотры квартиры, срок подготовки сделки купли-продажи может занимать от месяца и больше, государственная регистрация с недавних пор занимает 12 дней для обычных сделок и три дня для сделок с привлечением ипотечного кредита, — рассказывает Мария Жукова. — Поэтому далее действует уже знакомый вам пункт типового договора*. Второй вариант, если новый собственник приобретает квартиру с целью получения дохода от сдачи ее в аренду, то получает не только квартиру, но и готового арендатора».

«Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности занимаемого жилого помещения по договору найма не влечет за собой его расторжения или изменения его условий. Новый собственник арендуемого жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, без каких-либо оговорок. Иными словами, после продажи квартиры предыдущим хозяином новый хозяин встал на место прежнего без каких-либо последствий для нанимателя, — разъясняет Кирилл Кокорин. — Как наниматель жил в данном жилом помещении, так и сохраняет право проживать в нем. Новый собственник приобрел жилое помещение с обременением в виде арендных отношений и обязан соблюдать условия договора найма».

Для оформления такой замены достаточно дополнительного соглашения к договору, предметом которого является замена наймодателя в связи с переходом права собственности.

По словам Кирилла Кокорина, как следует из судебной практики «Инком-Недвижимость», при возникновении споров между новым собственником и нанимателем суд занимает позицию нанимателя, результатом чего являются два варианта развития событий:

  • вариант первый — договор найма продолжает свое действие на ранее согласованных условиях;
  • вариант второй — договор найма расторгается по вине наймодателя с выплатой нанимателю неустойки или штрафных санкций, предусмотренных договором найма и законом, а также с выплатой упущенной выгоды при наличии таковой.
Читать еще:  Кто платит за отопление при сдаче квартиры

Обобщая все сказанное, добавим, что оптимальным было бы изначально включить пункт об изменениях сторон договора в текст договора найма/аренды**.

* В случае досрочного расторжения наймодателем договора без нарушения нанимателем его условий и своих обязательств, наймодатель возмещает нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиск аналогичной квартиры внаем и переезд в размере месячной платы за наем, возвращает плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также залоговую сумму.

**Например, так. Изменение сторон договора:

Форма договора

Оба договора заключаются в простой письменной форме.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Договор найма, заключенный на срок не менее года, порождает обязанность сторон провести государственную регистрацию ограничения права собственности на жилое помещение. За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб.

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

    уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя

Сообщение Deniss » 17 мар 2011, 16:54

Согласно п. 3 ст. 450 ГК: «В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным».
Может ли в договор найма жилого помещения быть внесено положение о праве наймодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора?

В отношении договора аренды это возможно, что подтверждается Президумом ВАС РФ:

Re: Односторонний отказ от исполнения договора найма

  • Цитата

Deniss писал(а): Может ли в договор найма жилого помещения быть внесено положение о праве наймодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора?

В отношении договора аренды это возможно, что подтверждается Президумом ВАС РФ

Re: Односторонний отказ от исполнения договора найма

  • Цитата

Сообщение Deniss » 17 мар 2011, 17:31

И какие же это императивные нормы? Не вижу таких.

В отношении аренды установлены похожие императивные нормы (установлен судебный порядок расторжения), но п. 3 ст. 450 ГК о несудебном порядке работает:

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Re: Односторонний отказ от исполнения договора найма

  • Цитата

Сообщение Степашка » 17 мар 2011, 18:06

Re: Односторонний отказ от исполнения договора найма

  • Цитата

Сообщение Deniss » 17 мар 2011, 18:24

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Читать еще:  Замена счетчика газа в квартире цена

Вопрос состоит в том, работает ли п. 3 ст. 450 ГК, который предоставляет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в отношении наймодателя?

В отношении нанимателя этот пункт работает в порядке, установленном п. 1 ст. 687. В ст. 687 не указано, как п. 3 ст. 450 ГК работает в отношении наймодателя. Соответственно, возможны 2 вывода:
1) п. 3 ст. 450 ГК работает без ограничений;
2) п. 3 ст. 450 ГК не работает, т.к. в ст. 687 о нём ничего не говорится.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector