Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Долгосрочный договор аренды

Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды

Существует три типа сроков аренды объектов недвижимости:

  • неопределенный;
  • определенный, продолжительностью менее 1 года;
  • определенный, продолжительностью более 1 года.

Только в последнем случае регистрация долгосрочного договора аренды является необходимой процедурой, обязательность выполнения которой установлена законом. Если госрегистрация не будет выполнена, то сделка о сдаче объекта недвижимости в аренду будет признана ничтожной, а соответствующий договор (если он вообще будет подписан) окажется недействительным. Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды, если одна сторона уклоняется от регистрации? В этом случае, вторая сторона имеет право добиться проведения процедуры в судебном порядке.

Долгосрочный договор может быть составлен на несколько лет, поэтому к выбору помещения для аренды следует подходить внимательно.

В представленном случае выделяют следующие условия соблюдения долгосрочного соглашения:

  1. Договор вступает в силу сразу с момента подписания при отсутствии указания точного срока действия соглашения – если в документе не поставить даты начала и окончания действия соглашения, арендатор вправе потребовать помещение в пользование в день подписания документа.
  2. Если же в документе указываются сроки действия договора, их соблюдают как в начале периода, так и в конце.
  3. Договор имеет юридическую силу в результате подписания его сторонами – арендатором и арендодателем.
  4. Если помещение арендуется на продолжительный срок, его необходимо внимательно рассмотреть – проверить внешнее и внутреннее состояние, коммуникационные системы и наличие работающего оборудования.
  5. Помещение во время аренды необходимо подвергать ремонту – об этом следует сказать в документе. Текущий ремонт входит в обязанности арендатора, так и ремонт возникших неисправностей по его вине. Капитальный же ремонт помещения и здания в целом осуществляются за счет арендодателя. Здесь же выделяют момент обязательного проведения ремонта, если возникли неисправности вследствие неожиданно возникшего катаклизма – затопление или нанесение повреждений погодными условиями.
  6. Если помещение сдается в субаренду, следует учесть тот факт, что такой договор по срокам не может превышать сроки действия основного документа.
  7. Долгосрочный договор составляется сроком более чем на год, поэтому он обязательно подлежит регистрации в Росреестре.

Каких-либо отличий в долгосрочном договоре не существует – здесь предусмотрены и соблюдены все обязательства и права сторон в соответствии с Российским законодательством.

Отличия и особенности соглашения могут следовать из индивидуальной ситуации, о чем необходимо указать в документе.

Типовой бланк договора аренды нежилого помещения (образец скачать бесплатно)

Максимально стандартизированный бланк договора аренды нежилого помещения можно бесплатно скачать в интернете. Обычно он содержит следующие основные разделы:

  • преамбула;
  • предмет договора;
  • арендная плата и порядок расчетов;
  • срок аренды;
  • изменение и прекращение договора;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Особенности конкретной ситуации не будут отражены в типовом бланке, поэтому сторонам нужно обсудить все индивидуальные черты сделки и возможность внесения изменений в основной документ путем заключения дополнительного соглашения.

Долгосрочный договор аренды

В статье расскажем о том, на какие основные моменты необходимо обратить внимание в договоре аренды помещения (офиса). Как защитить ваш бизнес, если возникнет конфликт с арендодателем. Все возможные гарантии при аренде офиса или помещения закладываются на стадии заключения договора аренды. Если не предусмотреть, то защититься будет сложно.

Права на помещение (офис).

Прежде всего необходимо проверить права арендодателя на офис или помещение. Закажите выписку из ЕГРН в отношении объекта недвижимости онлайн. Есть сервисы, которые позволяют делать это онлайн.

Для производственных помещений необходимо обратить внимание наличие ТУ на определенные мощности.

Срок договора.

В большинстве случаев срок договора аренды составляет 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать регистрации. С другой стороны такой договор можно расторгнуть по истечении 11 месяцев. Например, если арендатор не соглашается на новые условия. Если договор бессрочный, то арендодатель сможет расторгнуть его в любой момент, уведомив за 3 месяца. Долгосрочный договор гарантирует стабильность условий аренды офиса, но требует государственной регистрации.

Арендная плата.

Необходимо обратить внимание на то, как сформирована арендная плата и что она включает. Эксплуатационные расходы за офис включены в размер аренды или нет. Как происходит расчет стоимости потребляемых коммунальных ресурсов — по счетчикам или пропорционально занимаемой площади. Например, если вместе с вами в здании находится ресторан, то платить пропорционально площади вам будет невыгодно.

Обратите внимание, что если на стороне арендодателя выступает физическое лицо, то в договоре аренды необходимо разрешить вопрос о порядке уплаты НДФЛ.

Арендодатель имеет право повышать аренду раз в год. Если в договоре нет ограничения, то он может сделать это в любом объеме. При планировании долгосрочных отношений необходимо ограничить ежемесячное повышение.

Читать еще:  Как развести мужа на квартиру

Обеспечительный платеж.

Чаще всего обеспечительный платеж взимается в однократном размере арендной платы. Обратите внимание можно ли зачесть его в счет оплаты за последний месяц или вообще в счет долга. Иначе вам могут законно отказать в зачете обеспечительного платежа и потребовать выплаты денежной суммы сверх.

Ремонт помещения.

Обратите внимание на кого возложен текущий и капитальный ремонт. За первый обычно несет ответственность арендатор, а за второй арендодатель. Улучшения офиса переходят в собственность арендодателя. О компенсации надо договариваться отдельно и лучше заранее.

Общие помещения.

Обратите внимание на содержание общих помещений. По умолчанию за них несет ответственность арендодатель. Но иногда в договорах аренды устанавливаются иные правила. Это может увеличить арендную плату.

Согласования с арендодателем.

Необходимо посмотреть, что необходимо согласовывать с арендодателем. Если какой-то вопрос требует согласования, то у арендодателя есть право вета. Это может касаться ремонта, улучшений, переноса коммуникаций, размещения рекламы или вывесок.

Что действительно необходимо согласовывать заранее, так это мероприятия арендодателя, которые будут препятствовать пользованию помещением. Это может быть ремонт общих помещений или отключение электроэнергии.

Расторжение договора аренды офиса.

Обратите внимание на порядок расторжения договора аренды. Это важнейшее условие. Если в договоре прямо не указано на право арендатора досрочно расторгнуть договор по своему желанию, то он не может это сделать. Если не ничего не сказано, то договор должен расторгаться в суде. В отдельных вариантах арендодатель разрешает расторгнуть договор при условии оставления обеспечительного платежа.

Свяжитесь с нами, если остались вопросы по юридическому обслуживанию. Подпишитесь на обновления в блоге — Facebook, Telegram, Instagram

Как составляется договор?

Чтобы законно арендовать помещение, нужно заключить с его собственником особое соглашение. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, оно может быть бессрочным (без конкретного срока действия) и срочным. Интересующий нас вид относится к срочным, рассчитанным на период свыше одного года.

В части 1 статьи 609 ГК РФ указано, что все стороны сделки должны пользоваться одной формой письменных договоренностей. В тексте следует закрепить:

  • Предмет сделки – недвижимое имущество, с полным указанием его параметров (площади, адреса, схемы расположения);
  • Размер арендной платы за квадратный метр или в виде фиксированной суммы;
  • Обязательства по оплате сопутствующих платежей – коммунальных услуг;
  • Срок аренды.

Описанные пункты обязательно входят в типовые документы. Для разработки индивидуальной формы договоренностей также необходимо указать:

  • Цели арендатора (использование арендованных площадей под склады, производство, офисы);
  • Размер штрафов и пени за нарушение условий обеими сторонами;
  • Ответственных за проведение капитального и текущего ремонтов;
  • Условия расторжения сделки.

Также важно определить права и обязанности каждого – возможность арендатора передавать часть площадей в субаренду, менять целевое назначение арендованного помещения, делать это без оповещения арендодателя.

Регистрация в Росреестре

Все долгосрочные договоры подлежат государственной регистрации. Без этого они не имеют юридической силы. Чтобы зарегистрировать документ, нужно приложить к нему:

  • Копии соглашения по количеству сторон (не менее трех копий);
  • Приложения – акты приема-передачи, схемы расположения в здании, др.;
  • Заявление в соответствии с установленной Минэкономразвития России формой (образец есть на портале «Госуслуги»);
  • Удостоверения личности или правоустанавливающие документы сторон;
  • Кадастровый паспорт.

Копию квитанции об оплате госпошлины прикладывать необязательно, но желательно.

Досрочное расторжение договора долгосрочной аренды. Как правильно оформить такую возможность?

Необходимо четко прописать возможности сторон по досрочному расторжению:

  • какая из сторон и в случае каких нарушений другой стороной имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора;
  • каким образом отказ направляется другой стороне;
  • каким образом возвращается техника;
  • кто оплачивает расходы по доставке и хранению техники, а также другие расходы, связанные с расторжением договора.

Если же четко не прописать основания и порядок расторжения договора, то его придется расторгать через суд с предварительным претензионным порядком. Процесс расторжения может занять много месяцев. Гражданское законодательство исходит из недопустимости одностороннего отказа от обязательств, и по умолчанию расторжение возможно только в случаях существенного нарушения условий одной из сторон.

5

Необходимые документы

Список требуемых документов:

Заявление – выдается на месте подачи. Оно может поступать от арендодателя и арендатора, либо только от нанимателя (арендатора)
Документ, подтверждающий полномочия заявителя – доверенность
Паспорт заявителя
Договор аренды в требуемом числе экземпляров
Учредительные документы обеих сторон с заверенными копиями либо только выписка ЕГРЮЛ об отсутствии в них изменений (в случае, если полный комплект подавался в госорган ранее)
Для юрлиц – ИНН, ОГРН, оригиналы или заверенные нотариусом копии
Для частных собственников – согласие супруга владельца объекта аренды, если он находится в совместной собственности/брачный контракт или судебное решение о разделе имущества
Оригинал правоустанавливающих документов
Оплаченная квитанция
Технический план арендуемой части недвижимости
Читать еще:  Кадастровый учет многоквартирного дома

Требование предоставления техплана обусловлено введением в действие 5 части ст. 44 218-ФЗ с 2017 года и относится к недвижимости, передаваемым в аренду частично, с выделением кадастра. Согласно постановлению, производится одновременная постановка договора аренды на кадастровый учет.
В ряде случаев могут потребоваться дополнительные бумаги, например, протокол о разрешении проведения крупной сделки.

Если объект, сдаваемый в аренду, находится в залоге (например, в ипотеке), потребуется также приложить одобрение держателя залога. Вы обязаны зарегистрировать договор об аренде нежилого помещения не позднее, чем через 30 календарных дней с даты его заключения, за которую принимается дата перехода прав.

Пошлина составляет 2000 рублей для частников и ИП. Стоимость для юридических лиц повышается до 22 тыс. руб. Она оплачивается однократно, то есть при участии двух юрлиц составит 22 тыс. руб. Последние могут произвести оплату госпошлины только по безналу. Регистрация сделки между частником и юрлицом оплачивается в зависимости от того, кто подал запрос.

Законодательные акты

Статья 651 ГК РФ: письменная форма является обязательной для данного типа соглашений. В обратном случае договор будет признан недействительным. Также, в случае аренды на срок больше одного года, необходима государственная регистрация, и договор будет считаться заключенным с момента ее наступления.

Статья 607 ГК РФ: отсутствие описания объекта аренды влечет за собой недействительность договора.

Статья 611 ГК РФ: имущество должно быть представлено в состоянии, которое соответствует условиям договора и своему назначению.

Статья 612 ГК РФ: установлена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель же отвечает за данные неудобства, если препятствуют полностью или частично пользованию, особенно, если на время заключения договора недостатки не были установлены.

Статья 613 ГК РФ: права третьих лиц на имущество, передаваемое в аренду, не прекращаются или изменяются.

Статья 617 Кодекса: переход права собственности к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

Статья 615 Кодекса: наниматель обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Если они не оговорены – по назначению имущества.

Статья 616 Кодекса: арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения в срок, оговоренный данным договором. Если он не определен, то в разумный срок.

Статья 310 Кодекса: отказ или изменение условий в одностороннем порядке не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законодательством или же заранее прописанных в договоре.

Статья 450 ГК РФ предусматривает основания для досрочного расторжения по требованию арендатора.

В статье 621 ГК РФ описано право арендатора в плане заключения договора на новый срок.

Статья 610 ГК РФ: договор возобновляется, если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора при условии, что возражений со стороны арендодателя нет. В данном случае договор считается возобновленным на неопределенный срок.

НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ПОСЛЕДСТВИЯ ?

В настоящее время сформировалась успешная судебная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (сроком от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации . Данная статья посвящена правовой природе действительности таких сделок и указывает на последствия, которые вытекают из отсутствия государственной регистрации договора аренды в РосРеестре.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Читать еще:  Как не платить коммуналку

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector