Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Документы к договору аренды нежилого помещения

Документы ИП для заключения договора аренды

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Заключение договора аренды необходимо в ситуации, если ИП требуется получить во временное распоряжение определённое помещение, например, для ведения коммерческой деятельности.

При этом предприниматель может выступать не только в роли арендатора, но и в качестве арендодателя, если у него в собственности имеется объект недвижимости. Каким образом оформляется соответствующий договор, вы сможете узнать из данной статьи.

  1. Как заключить договор аренды с ИП?
  2. Документы для заключения договора аренды с ИП
  3. Особенности оформления договора аренды между ИП и физическим лицом
  4. Особенности оформления договора аренды между ИП и юридическим лицом
  5. Документы, оформляемые после заключения договора
  6. Документы для регистрации обременения

Как готовится регистрация договора аренды нежилого помещения

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреесте нужно подать целый пакет документов, о котором мы подробно напишем ниже. Сделать это может как один из участников сделки (собственник помещения или будущий арендатор), так и доверенное лицо или специализирующаяся на регистрации фирма. Главное, чтобы все было правильно оформлено и регистрация права аренды прошла успешно.

Однако, чтобы регистрация договоров аренды помещений прошла удачно, нужно с первых этапов подготовки сделки очень внимательно относиться к различным деталям: к выбору помещения, условиям аренды, документам о собственности и самому собственнику, насколько возможен диалог и т. д. То есть подготовительный этап сделки очень важен и касается он любых объектов и дорогих, и не очень. Ведь в любом случае вам предстоят расходы не только на аренду, то и на регистрацию, оформление документов и т.д.

Лучше всего также привлекать специалистов к оформлению документов, проведению сделки. Это могут быть как юристы, регистраторы, так и грамотные риелторы. Кстати, если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится с участием кредитных средств, то есть в сделке участвует банк, то это будет дополнительная достаточно надежная проверка всего пакета документов: на помещение, договоров и т. д.

Ведь банки всегда заинтересованы в успехе сделки, поэтому привлекают своих юристов к данным процедурам. А для арендаторов и арендодателей это также будет большим плюсом и возможно даже экономией средств на юристов. Главное тут учесть все нюансы кредита, чтобы в дальнейшем также успешно пользоваться помещением.

Кроме того в оформлении сделки может участвовать нотариус, что может дать некоторые плюсы, например, в этом случае нотариус сам сможет подать заявление на регистрацию права аренды в Управлении ФРС.

Нюансы оформления

Регистрация осуществляется лишь в отношении такого арендуемого помещения, которое снабжено всеми необходимыми правами со стороны лица, сдающего его в аренду.

Если помещение не зарегистрировано в плане права собственности на него или использования, то долгосрочная его аренда невозможна. Ведь тогда она не может быть отмечена в реестре посредством регистрации.

Если в соглашении о долгосрочной аренде делаются изменения, регистрация изменений (по сути — их узаконивание) также обязательна. Иначе изменения не приобретают силу закона по статье 433, п. 3 ГК РФ.

Договоры субаренды подчиняются правилам, аналогичным написанию соглашения об аренде. Субарендой называется предоставление в аренду уже арендованного ранее нежилого помещения.

Период, в течение которого аренду следует зарегистрировать, не определен законодательством, но лишь после выдачи документа о регистрации договор приобретает законную силу.

Для осуществления законной регистрации соглашения об аренде достаточно, чтобы в регистрирующий орган обратилась всего одна сторона. Лучше договориться заранее, кто будет подавать документы на регистрацию договора об аренде, чтобы не возникло ситуации уклонения. Стоимость регистрации составляет госпошлина и расходы по сбору документации.

Если требуется избежать официальной регистрации аренды, сроки действия договора устанавливаются меньше года хотя бы на один или несколько дней. То есть оформляется бессрочный договор.

Регистрация договора аренды в Росреестре доказывает имеющиеся права на пользование помещением. При отсутствии регистрации или ее задержке в отношения между арендующим и арендодателем может вступить третья сторона, например, налоговая инспекция.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности подготовки документов для регистрации договора аренды нежилого помещения:

Стоимость госпошлины

После того как документы собраны, возникает вопрос: сколько стоит зарегистрировать договор аренды в регистрационной палате? В 2020 году размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимость составляет:

  • для физических лиц — 2000 рублей;
  • для юридических лиц — 22 000 рублей.

ИП оплачивают госпошлину любым способом, а юридические лица — только по безналичному расчету. Для перевода денег используйте КБК:

  • 321 1 08 07020 01 1000 110 — при подаче в Росреестр;
  • 321 1 08 07020 01 8000 110 — при их подаче через МФЦ.
Читать еще:  Жилье для ветеранов боевых действий

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2021 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1. Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

  • в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
  • при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
  • онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

  • проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
  • усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

  • договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
  • личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).
  • 2 тыс. руб. для физических лиц;
  • 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

  • учредительные документы организации;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3. Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

  • лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
  • почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
  • прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

  • при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
  • при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
  • регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
  • в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

  • в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
  • заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
  • право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
  • представлен не полный пакет документов;
  • документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
  • форма заявления не соответствует установленным требованиям;
  • подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
  • документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
  • иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5. Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Образец типового договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения представляет собой документ, который подтверждает факт передачи помещения или здания во владение другого человека (арендатора) на определенный срок, за определенную сумму.

Подобный договор обязательно заключается в письменном виде, но при этом регистрировать его у нотариуса не нужно, это можно сделать только по желанию сторон.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен на любой срок, но следует знать одну особенность. Если договор заключается менее чем на 1 год, то его не нужно регистрировать.

В случае, когда время аренды превышает год, договору требует государственная регистрация, которая проводится в любом отделении Росреестра. В случае, когда договор регистрируется, следует сделать дополнительную копию, которая будет отдана в государственный орган.

Рассмотрим основную структуру договора аренды нежилого помещения:

  • Дата и место заключения;
  • Информация о сторонах. Для физических лиц паспортные данные, для юридических лиц документы организации, которую они представляют;
  • Предмет договора. Описывает нежилое помещение по техническим документам (площадь, адрес, состояние и так далее). Если в помещении есть имущество, то следует сделать его полную опись и указать его состояние;
  • Цена и порядок оплаты. Указывается фиксированная арендная плата и способ передачи денег арендодателю. Желательно также указать день, когда должна поступать оплата (например, 5-го числа каждого месяца). В противном случае арендатор будет иметь право передавать арендную плату в любой день текущего месяца;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут описать дополнительную информацию, которую они посчитают важной;
  • Реквизиты и подписи сторон.

Арендные платежи – в расходы

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264и НК РФ).

Они учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункту 1 статьи 252 Налогового окдекса. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

  • дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
  • последнее число отчетного периода.

Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.

Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, если стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи предмета аренды, то это значит, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И у их есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль: у арендодателя – сумм доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением услуги.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей. Если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды

Сделаем вывод. Для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы:

  • договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством;
  • акт приемки-передачи имущества;
  • платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В соответствии со статьей 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации.

Также, в соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор аренды, оформленный на срок более 12 месяцев, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Это означает, что:

  • Если вы заключите договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок менее года, то регистрировать его или тем более заверять у нотариуса — не надо. Хватит только простой письменной формы и подписей сторон.
  • Если вы подпишете договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более года, то одних только подписей — недостаточно. Договор не будет считаться действительным, пока вы не зарегистрируете его в Росреестре.

Для регистрации договора надо собрать комплект документов и оплатить государственную пошлину. Госпошлина для физического лица составляет 1 000 рублей. Если с заявлением о регистрации обращаются две стороны договора, то госпошлина уплачивается в размере 1 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Государственная пошлина для юр.лица составляет 15 000 рублей. Если с заявлением о гос.регистрации обращаются две стороны, то пошлина уплачивается в размере 15 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Мнение юриста

Стрельников Артем,
генеральный директор ООО «Консалт-групп»
Тел.: +7(495)995-58-54
e-mail: info@consult-gp.ru

«Обратите внимание на то, что индивидуальный предприниматель юридическим лицом не является. В соответствии со статьей 48 ГК РФ, «Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам. ». Следовательно, ИП значительно выгоднее заключать длительный договор аренды помещений, чем юр.лицам, так как платить ему придется не 15 000, а всего 1 000 рублей.»

Посмотрите видео, и Вы узнаете, о регистрации договора аренды нежилого помещения:

Если вы решите воспользоваться услугами компании «Консалт-групп», то мы сами подготовим все необходимые для регистрации документы. От вас понадобится только поставить на них подписи. Также вам надо будет передать нам учредительные документы своего юр.лица (либо нотариально заверенные копии). Список того, что от вас может понадобиться, предоставят наши сотрудники.

Зачем нужно регистрировать договор арендодателю:

Если арендатор не хочет сдавать помещения на долгий срок, и ему нужна потенциальная возможность прекращения договора по истечению года или пары лет, а стоимость сделки — не представляет решающего значения для деятельности фирмы, то регистрировать договор аренды не имеет смысла. Проще заключить соглашение на 11 месяцев и либо регулярно его продлевать, либо отказаться от перезаключения.

Но если арендатор сдает, например, целое здание или даже комплекс сооружений и сделка является крупной, то лучше всего обезопасить себя, зарегистрировав договор, исключив возможность признания ее недействительной.

Мнение юриста

Стрельников Артем,
генеральный директор ООО «Консалт-групп»
Тел.: +7(495)995-58-54
e-mail: info@consult-gp.ru

«Крупной сделкой, в соответствии со статьей 46 закона об ООО, является договор, связанный с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения предприятием имущества, стоимость которого составляет 25% и более от стоимости всего имущества фирмы. »

Зачем нужно регистрировать договор арендатору:

Арендатор может учитывать арендную плату в качестве расходов и списывать ее. А наличие зарегистрированного договора аренды упростит взаимодействие с налоговыми органами по этому вопросу и снимет вероятность возможных претензий от налоговиков.

Также регистрация договора может быть полезна арендатору в том случае, если он хочет быть уверенным, что договор будет заключен на долгий срок, и арендодатель:

  1. Не расторгнет соглашение по истечению 11 месяцев (в этом случае арендатор сможет безбоязненно улучшать помещение или даже вкладываться в ремонт, зная, что его не выселят через несколько месяцев).
  2. Не станет регулярно повышать арендную плату (в этом случае в договор надо будет вносить изменения и регистрировать их).
  3. Не будет регулярно менять условия договора.

Если арендатору нужно помещение на долгий срок, то регистрация договора даст определенные гарантии стабильности и долгосрочности.

В остальном же, наличие регистрации договор никак не «улучшает». Необходимость регистрации вырастает из того, на какой срок будет оформлен договор. Если договор заключен менее чем на 12 месяцев, то регистрация — не только не нужна по закону, но и не выгодна.

Но если договор аренды надо заключить более чем не год, то без регистрации просто не обойтись. В противном случае, договор будет являться недействительным и в случае каких-либо споров и проблем, суд этот договор к вниманию не примет. Фактически, такая сделка будет считаться незаключенной, а обязательства сторон по передаче помещения и оплате аренды — не возникшими.

Если вы решили сдать свое помещение в аренду или арендовать чужое, обратитесь в «Консалт-групп». Мы проконсультируем — на какой срок вам лучше заключить договор, и выгодно ли подписывать его на срок более года. Если же вы решите, что договор будет длительным и без регистрации не обойтись, то мы поможем вам зарегистрировать договор в самые короткие сроки и с минимальным вашим участием.

Инструкция

Обеим сторонам сделки будет намного спокойнее, если они официально зарегистрируют договор аренды. Для этого необходимо соблюдать определенный порядок действий:

  • Собирается необходимый пакет документов и подается в Росреестр. Список вы можете уточнить там же.
  • Документы проверяются и заносятся в единую базу.
  • Вся необходимая документация оформляется, а затем на договорах проставляются штампы, которые подтверждают, что сделка является зарегистрированной.
  • Далее все бумаги возвращаются заявителям.

Не стоит забывать о том, что данная процедура не является бесплатной, а значит, потребуется оплачивать государственную пошлину. Её должен оплачивать заявитель.

Пакет документов для регистрации такой сделки выглядит следующим образом:

  • Заявление. Данный документ может быть написан, как только одной сторон сделки, так и сразу двумя.
  • Договор, который был подписан между двумя сторонами. Не забывайте о том, что он должен быть в обязательном порядке оформлен, согласно действующему российскому законодательству.
  • Паспорт на арендованную недвижимость. Этот документ необходим для того, чтобы арендодатель подтвердил свои права собственности. Только собственник может сдавать помещения в аренду. Посторонние люди не имеют никаких полномочий это делать.
  • Паспорта арендодателя и съемщика.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрируемое имущество.

Раньше регистрация нежилого помещения в Росреестре производилась в течение пятнадцати рабочих дней. Однако с начала 2021 года требования изменились, теперь Росреестр регистрирует договоры за семь дней. Получается, что сейчас зарегистрировать документы стало еще проще. Правда, не стоит забывать, что государственная пошлина для юридических лиц достаточно высока – 22 тысячи рублей. Если сделка осуществляется между физическими лицами, то государственная пошлина будет равна 2 тысячам рублей.

Если в аренду отдается сразу же несколько объектов недвижимости, то оплачивать государственную пошлину нужно за каждый, так как будет составлено несколько договоров аренды. Если вы не хотите заниматься этими вопросами самостоятельно, то можете нанять опытного юриста, который всё это сделает за вас – подготовит документы для регистрации договора аренды нежилого помещения, поможет оформить заявление.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector