Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор субаренды склада

Согласно законодательству, которое применяется на территории Российской Федерации, правоотношения между сторонами договора субаренды регулируются Гражданским кодексом глава 34 Аренда.

Статья 615 Гражданского кодекса: «К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.»

От сюда можно сделать вывод, что при составлении договора субаренды стороны руководствуются правилами заключения договора аренды.

Ограничения и правила, которые применяются к договору субаренды, в соответствии с главой 34 ГК РФ.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) — статья 615 ГК, то есть, договор субаренды, должен быть заключен только с письменного согласия собственника помещения. Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни. Для субарендатора лучше будет получить письменное согласие собственника в любом случае.

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. — статья 615, глава 34, ГК РФ. Здесь все понято, договор субаренды не может быть дольше, чем договор аренды, то есть, арендатор не имеет право заключать договор субаренды на срок больше чем, договор аренды заключенный с собственником помещения.

3. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. — ст. 615 ГК РФ. Вывод, правила составления, реквизиты, обязанности и права сторон, основания для расторжения договора и др. правила определяются главой 34 ГК РФ.

4. Расторжение договора субаренды при досрочном расторжении (прекращении) договора аренды. «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.» п.1, ст. 618 ГК РФ.

5. п. 2, ст. 618 «Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.«

Риски для собственника недвижимости:

  • потенциальная возможность сделать юридический адрес недвижимости местом массовой регистрации юридических лиц. Это может произойти, если арендатор начинает «торговлю» юридическими адресами. Этого можно избежать, если в договоре аренды прописать обязанность арендатора, получать письменное разрешение собственника при заключении договора субаренды;
  • изменение целевого назначения использования объекта недвижимости. В договоре аренды, должно быль четко прописано целевое назначение помещения, а еще лучше прописать примерные виды деятельности, для которых можно использовать данное помещение;

Информация для субарендатора:

Прежде чем заключать договор субаренды, потребуйте от арендодателя: правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство на право собственности помещения, кадастровый паспорт и/или технический паспорт, договор аренды с собственником помещения. Если есть возможность свяжитесь с собственником и проверьте, оригинальный документ или нет.

Документы, которые должны быть «на руках» у субарендатора:

  • копия свидетельства на право собственности заверенная собственником помещения, желательно еще поставить свежую дату, будет совсем замечательно если будет нотариально заверенная копия;
  • копия технического паспорта и/или кадастрогого паспорта не старше 5-ти лет, копии должны быть прошиты и пронумерованы, заверены собственником объекта;
  • заверенная копия документов документов на собственника помещения: для физического лица: паспорт, ИНН; для ИП: паспорт ИНН, свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, для юридического лица: свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, протокол (решение) о назначении Директора, Приказ о назначении директора, доверенность, если договор аренды подписывал не Директор, можно еще паспорт подписанта.
  • копия договора аренды заверенная собственником, договор должен быть прошит и пронумерован.

Часто задаваемые вопросы:

Как назвать стороны в договоре субаренды?

Т.к. в законодательстве нет прямых указаний на то, как обозначить стороны в договоре, то можно использовать названия данные в главе КГ посвященного аренде: арендатор, арендодатель. Не будет ошибкой если стороны в договоре обозначить как: субарендатор и субарендодатель.

Какой ОКВЭД у субаренды?

Деятельность субаренды не определена классификатором (ОКВЭД). Некоторые рекомендации ФНС предлагают указывать код 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого имущества. Но лучше будет если укажете дополнительно код 70.31.12 — Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества.

Особенности оформления договора аренды склада

Коммерческий договор аренды складского помещения – двустороннее соглашение о возмездном использовании нежилых объектов, описание которых присутствует в пунктах соглашения.

Оно может быть подписано не только организациями, но и физлицами, выступающими в арендных отношениях либо арендодателем, либо арендатором. Если объект уже находится в аренде, но допускается субаренда, стороны заключают договор субаренды склада. Перед подписанием контракта необходимо убедиться, что права первого арендатора включают возможность субаренды склада.

Приступая к редактированию типового бланка, учитывают обязательность включения следующих пунктов:

  1. Реквизиты сторон.
  2. Предмет соглашения.
  3. Срок передачи в использование.
  4. Оплата.

Весь перечень приложений указывают на последней странице и далее после текста основного соглашения прикрепляют необходимую документацию.

Приложения арендодателя

Во избежание недоразумений и разночтений, описание объекта приводят с максимальной точностью, включая адрес и характеристиками (площадь, планировка). Если контракт типовой, но передается несколько складских пунктов, описание арендуемых объектов переносят в отдельное приложение.

Читать еще:  Квартира по договору социального найма что это

К другим обязательным приложениям относят выписку из ЕГРН или копия кадастрового паспорта. Наличие подобной бумаги исключит любые несоответствия и гарантирует точное исполнение обязательств по передаче конкретного объекта.

Если вместе с помещением арендодатель готов предоставить необходимое оборудование для полноценной эксплуатации, заключают отдельный договор аренды складской техники.

Чтобы удобнее было отслеживать сроки внесения арендных платежей, прилагают график.

Во избежание недоразумений, связанных с ненадлежащей передачей или эксплуатацией объектов, заключают приемопередаточный акт и включают его в перечень приложений.

Приемопередаточный акт помещения арендатору (32,0 KiB, 248 hits)

Структура документа

Перед подписанием соглашения необходимо проверить, все ли пункты и требования соблюдены:

  1. Дата и место подписания.
  2. Описание сторон контракта с точным указанием юрлица и основных реквизитов.
  3. Предмет договора с описанием передаваемого объекта (назначение помещения, размер, адрес и т.д.)
  4. Данные о владельце недвижимости. Если подписывают субаренду, дополнительно указывают на юридические основания, которые позволяют сдавать объект.
  5. Условия передачи – стоимость, порядок и сроки оплаты, длительность действия соглашения.
  6. Права и обязанности.
  7. Ответственность сторон за исполнение обязательств.
  8. Основания для расторжения соглашения.
  9. Иные важные условия передачи недвижимости во временное возмездное использование.
  • Как найти квартиру без посредников: без агентств, риелторов

Сумму к оплате указывают цифрами и прописью. Дополнительно указывают периодичность внесения средств и конкретные даты оплаты.

Отдельного внимания требует вопрос регистрации арендных отношений в Росстате. Если длительность превышает 1 год, договор регистрируют в обязательном порядке. Отсутствие регистрации влечет признание документа недействительным согласно п.2. ст.651 ГК РФ.

Заполненный образец документа

г. _____________ «___»__________ 20__ г.

_________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование организации)

«Субарендатор», в лице ______________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________, с одной стороны и
(Устава, положения)

_________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор»,
(наименование организации)

в лице _____________________________________________, действующего на
(должность, фамилия, имя, отчество)

основании ______________________, с другой стороны заключили настоящий
(Устава, положения)

договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из _____________________________
(общая площадь ________ кв.м.),

находящееся в здании _________________ по адресу: __________________________________________________________.

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счёт своих средств;
  • следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии;
  • проводить за свой счёт текущий ремонт;
  • своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определённые настоящим договором.

3. Стоимость и условия оплаты

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________) рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого месяца.

3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4. Ответственность сторон

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. Срок действия договора и условия расторжения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует ______________________.

По согласованию сторон этот срок может быть продлён. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. Прочие положения

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путём переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передаётся на решение арбитражного суда г. _________________.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение ____________________, расположенное по адресу: ______________________________, общей площадью __________ кв. м для использования под ______________________________.

1.2. Арендатор владеет указанным в п.1.1 нежилым помещением на основании договора аренды недвижимого имущества №__________ от «_____» _______________2016 г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязан:

  • в течение __________ дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование Субарендатора, указанное в п.1.1 помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в субаренду.

2.2. Субарендатор обязан

  • использовать арендуемые помещения только в целях, указанных в п.1.1 договора;
  • содержать арендуемее помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендатору, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
  • вносить арендную плату в установленные договором сроки;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендатору;
  • если арендуемые помещения в результате действия Субарендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер, придут в аварийное состояние, восстановить их своими силами, за счет своих средств;
  • за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений;
  • по окончании срока субаренды освободить помещения и передать их Арендатору по акту приема-передачи в исправном состоянии, пригодном для использования под ____________________;
  • по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендатору безвозмездно все согласованно произведенные в арендуемых помещениях перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций помещений, если иное не обусловлено отдельным соглашением.
Читать еще:  Написать жалобу на жкх через интернет

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость субаренды помещений составляет (указать цифрами и прописью) рублей в месяц.

3.2. Оплата по настоящему договору производится в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем договоре, в течение __________ дней после выставления Арендатором счета.

3.3. Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно и в порядке предоплаты, на основании выставляемых Арендатором счетов.

3.4. Моментом оплаты считается день списания денежных средств с расчетного счета Субарендатора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Субарендатор обязан уплатить пеню в размере __________% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

4.4. В случае несвоевременного возврата Субарендатором помещений, он уплачивает Арендатору арендную плату за срок пользования не возвращенными вовремя помещениями и неустойку в размере __________% от суммы арендной платы за соответствующий срок неосновательного пользования помещениями.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда Субарендатор:

5.1.1. Пользуется предоставленными помещениями (полностью или отдельными их частями) не по назначению, предусмотренному п.1.1 настоящего договора.

5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений.

5.1.3. Более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

5.2. По требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

5.2.1. Если Арендатор не предоставляет помещения в пользование Субарендатору, либо создает препятствия пользованию помещениями, в соответствии с условиями договора или назначением помещений.

5.2.2. Если помещения в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

6.1. Помещения сдаются в субаренду сроком на ____________________ с момента вступления настоящего договора в силу.

6.2. При надлежащем исполнении своих обязанностей Субарендатором, а также при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях.

6.3. Договор вступает в силу с момента его подписания.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон.

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в Арбитражном суде г. ____________________.

7.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Риски субарендатора

Украинцы допускают наиболее распространенные ошибки. Основные риски ложатся на субарендатора. В случае признания сделки недействительной, именно он теряет больше всех. Если заключен договор субаренды нежилого помещения, субарендатор может потерять право возврата всех начисленных платежей.

Арендодатель вправе в любой момент прекратить субаренду. Если будет установлено, что договор не отвечает условиям первоначальной сделки. Ни о каких компенсационных выплатах не может идти речи. Обратите внимание на еще одну ошибку. Если первоначальный договор подлежал нотариальной регистрации, последующий договор субаренды также должен быть нотариально заверен. Если условие не соблюдено – сделка не может быть признана законной. Следовательно, субарендатор теряет все внесенные арендные платежи и инвестиции выполненные в период действия договора.

Аренда нежилых помещений

Аренда зданий и отдельных помещений, относящихся к нежилой недвижимости, является нормой для совершения предпринимательской деятельности во всех ее сферах:

  • торговле – продовольственными и непродовольственными товарами, предметами медицинского предназначения, стройматериалами;
  • оказании бытовых услуг – открытие салонов красоты, банковских учреждений, ателье индпошива одежды и обуви, предприятий туристического обслуживания и пр.;
  • использование в качестве складов для хранения и накопления разнообразных товаров;
  • организации производства.

Кроме всего, в арендованных помещениях размещаются офисы большинства компаний.

Типовой образец договора субаренды помещения между юридическими лицами

Чтобы оформить договор правильным образом, следует внимательно изучить его пункты, вникая в их смысл. Всегда можно скачать уже готовый бланк из интернета, тем самым избегая совершения тех или иных ошибок. Естественно в документе потребуется указать не только полномочия, но и те обязательства, которыми должны руководствоваться участники сделки, сроки и условия регистрации.

Выделяя объекты нежилого помещения, то сюда можно отнести не только магазины, но и офисы, склады, сооружения и т.д. Важно отметить, что в качестве самого главного обстоятельства субаренды выступает то, что потребуется обязательно оповестить собственника о сдаче его имущества в субаренду.

Читать еще:  Как прописаться в своей квартире

Помните, это важное условие, которое всегда должно строго соблюдаться. Такая сделка отличается свободной формой исполнения. Есть один важный критерий, который не должен быть проигнорирован – это условие о государственной регистрации, ведь это важная процедура, о которой нельзя забывать.

Обязательные пункты договора субаренды нежилого помещения:

  • Название, дата, место составления договора;
  • Реквизиты участников;
  • Предмет договора;
  • Стоимость;
  • Дополнительные условия;
  • Разрешение спорных ситуаций и подписи сторон.

Как впрочем, и иные пакты, такой договор принято оформлять в двух и более экземплярах. Что касается важной частью соглашения, то сюда принято относить акт приема-передачи нежилой недвижимости, но и различные иные бумаги. Более того, важным моментом считается и ссылка на главный контракт.

Договор субаренды нежилого помещения

Любые отношения субъектов предпринимательской деятельности, касающиеся распоряжения материальными ценностями, в деловом мире регламентируются договорами, оформленными в письменном виде. Для начала следует конкретизировать некоторые понятия и категории, которыми оперируют участники сделки (а субаренда таковой является).

  • Субарендой называется повторная частичная или полная сдача недвижимого имущества (жилого или нежилого) третьему лицу;
  • Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с непосредственным собственником объекта недвижимости;
  • Субарендатор – субъект, связанный сходными договорными отношениями с арендатором.

Правоотношения, возникающие между физическими и юридическими лицами в результате этих хозяйственных операций, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Права арендатора

Сделки по сдаче в аренду являются легальными операциями, возможность проведения которых закреплена на законодательном уровне (п.2 ст. 615 ГК РФ). Согласно этому акту арендатор имеет право:

  • На сдачу в субаренду строения (или его части);
  • На безвозмездное предоставление арендованных им площадей третьим юридическим или физическим лицам;
  • На передачу оговоренных договором прав третьему лицу.

При этом необходимым условием проведения любого из перечисленных правовых действий является согласие собственника объекта недвижимости.

Требования к оформлению договора субаренды

Документ, регулирующий отношения между арендатором и субарендатором обязательно должен содержать в своём тексте следующую информацию:

  • Точный адрес помещения;
  • Площадь, сдача которой является предметом договора, выраженная в квадратных метрах;
  • Цель использования субарендованных площадей;
  • Срок действия договора;
  • Порядок оплаты (форма и сроки).

Для полной подстраховки иногда заключается договор аренды с правом субаренды. В законодательстве РФ (ст. 615 ГК) нет жёсткой рекомендованной формы выражения согласия владельца помещения (а оно, как уже указывалось, необходимо). Вместе с тем, субарендатору не запрещается в свою очередь сдавать это же помещение другим организациям, что может привести к образованию довольно длинной цепочки договоров. Исходя из вероятности такой ситуации, профессиональные юристы советуют прописывать в договоре пункт, дающий это право или же в каждом конкретном случае заключать дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой частью.

Следует также помнить о том, что срок договора субаренды нежилого и жилого помещения, в любом случае (независимо от указанной в нём конечной даты) прекращается после окончания действия первичного договора аренды. Автоматически он не продлевается.

Допускается составление договора субаренды в произвольной форме (с соблюдением обязательных пунктов) но предприниматели, не имеющие собственного штатного юриста или не знающие, как составить безупречный в правовом аспекте документ, чаще всего используют общедоступный типовой шаблон:

Скачать бланк договора doc

Возможные дополнения

Для исключения возможных разночтений и споров, которые могут возникнуть постфактум, к договору субаренды рекомендуется прилагать следующие документы:

  • Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • Свидетельство о госрегистрации;
  • Акт приёма-сдачи нежилого помещения, в котором фиксируется техническое состояние (заверяется сторонами);
  • Протоколы разногласий и их согласований.

Договор субаренды или аренды, срок которого равен или превышает 12 календарных месяцев, подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только после неё.

Поиски квартиры для сдачи в субаренду

Многие собственники квартир соглашаются на пересдачу собственности – по схеме субаренды работает большинство риелторов с базой посуточной аренды квартир. Многие, но не все – этот момент следует уточнять заранее.

Одни владельцы хотят спокойно получать стабильный ежемесячный доход и присматривают в качестве арендаторов спокойную пару, семью с детьми. Другим интересно заработать больше, а сделать это можно только при посуточной сдаче. Самостоятельно постоянно искать квартирантов, бегать по встречам, передавать и забирать ключи могут не все собственники. Зато за посреднический процент они готовы предоставить свое жилье в субаренду.

Каналы поиска квартир:

  • СМИ;
  • онлайн-порталы;
  • знакомые и друзья.

Можно поинтересоваться у текущих хозяев квартиры (где вы давно живете) при планировании переезда, не хотят ли они заключить с вами договор субаренды. Не забывайте о месторасположении жилья – оно при посуточной сдаче часто намного важнее, чем ремонт, состояние, наличие техники, чистота подъездов.

Субарендаторам нужно соблюдать осторожность, тщательно проверять объект недвижимости, читать условия договора аренды. Не исключено, что вам попытаются сдать на длительный срок жилье, которое уже арендовано, и сроки действия договора скоро истекают (проверяйте правоустанавливающие бумаги). Иногда арендатор пересдает жилье по договору субаренды на длительное время, хотя в основном соглашении сроки сотрудничества заканчиваются спустя несколько дней. Нужно учесть каждый нюанс и обсудить пути выхода из разных ситуаций заранее. Во многом срабатывает человеческий фактор – присматривайтесь к тем, с кем сотрудничаете, делайте соответствующие выводы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector