Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор субаренды недвижимости

Согласно законодательству, которое применяется на территории Российской Федерации, правоотношения между сторонами договора субаренды регулируются Гражданским кодексом глава 34 Аренда.

Статья 615 Гражданского кодекса: «К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.»

От сюда можно сделать вывод, что при составлении договора субаренды стороны руководствуются правилами заключения договора аренды.

Ограничения и правила, которые применяются к договору субаренды, в соответствии с главой 34 ГК РФ.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) — статья 615 ГК, то есть, договор субаренды, должен быть заключен только с письменного согласия собственника помещения. Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни. Для субарендатора лучше будет получить письменное согласие собственника в любом случае.

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. — статья 615, глава 34, ГК РФ. Здесь все понято, договор субаренды не может быть дольше, чем договор аренды, то есть, арендатор не имеет право заключать договор субаренды на срок больше чем, договор аренды заключенный с собственником помещения.

3. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. — ст. 615 ГК РФ. Вывод, правила составления, реквизиты, обязанности и права сторон, основания для расторжения договора и др. правила определяются главой 34 ГК РФ.

4. Расторжение договора субаренды при досрочном расторжении (прекращении) договора аренды. «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.» п.1, ст. 618 ГК РФ.

5. п. 2, ст. 618 «Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.«

Риски для собственника недвижимости:

  • потенциальная возможность сделать юридический адрес недвижимости местом массовой регистрации юридических лиц. Это может произойти, если арендатор начинает «торговлю» юридическими адресами. Этого можно избежать, если в договоре аренды прописать обязанность арендатора, получать письменное разрешение собственника при заключении договора субаренды;
  • изменение целевого назначения использования объекта недвижимости. В договоре аренды, должно быль четко прописано целевое назначение помещения, а еще лучше прописать примерные виды деятельности, для которых можно использовать данное помещение;

Информация для субарендатора:

Прежде чем заключать договор субаренды, потребуйте от арендодателя: правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство на право собственности помещения, кадастровый паспорт и/или технический паспорт, договор аренды с собственником помещения. Если есть возможность свяжитесь с собственником и проверьте, оригинальный документ или нет.

Документы, которые должны быть «на руках» у субарендатора:

  • копия свидетельства на право собственности заверенная собственником помещения, желательно еще поставить свежую дату, будет совсем замечательно если будет нотариально заверенная копия;
  • копия технического паспорта и/или кадастрогого паспорта не старше 5-ти лет, копии должны быть прошиты и пронумерованы, заверены собственником объекта;
  • заверенная копия документов документов на собственника помещения: для физического лица: паспорт, ИНН; для ИП: паспорт ИНН, свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, для юридического лица: свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, протокол (решение) о назначении Директора, Приказ о назначении директора, доверенность, если договор аренды подписывал не Директор, можно еще паспорт подписанта.
  • копия договора аренды заверенная собственником, договор должен быть прошит и пронумерован.
Читать еще:  Кадастровый квартал земельного участка проверить

Часто задаваемые вопросы:

Как назвать стороны в договоре субаренды?

Т.к. в законодательстве нет прямых указаний на то, как обозначить стороны в договоре, то можно использовать названия данные в главе КГ посвященного аренде: арендатор, арендодатель. Не будет ошибкой если стороны в договоре обозначить как: субарендатор и субарендодатель.

Какой ОКВЭД у субаренды?

Деятельность субаренды не определена классификатором (ОКВЭД). Некоторые рекомендации ФНС предлагают указывать код 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого имущества. Но лучше будет если укажете дополнительно код 70.31.12 — Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества.

Как сдать недвижимость в субаренду?

Чтобы сдать квартиру, дом, коммерческое помещение в субаренду необходимо заключить два договора:

  1. Арендное соглашение между собственником жилой недвижимости и арендатором.
  2. Субарендное соглашение между субарендодателем и субарендатором.

Субарендодатель – арендатор, снимающий квартиру у собственника. Договор аренды и договор субаренда никак друг с другом не связаны. Арендатор, снявший квартиру у собственника, обязан выполнять все обязательства, указанные в первом соглашении.

Сдавать арендуемую квартиру в субаренду можно только с разрешения собственника. Лучше, если согласие будет оформлено документально в письменном виде.

Иногда собственник указывает возможность сдачи недвижимости в субаренду в основном арендном соглашении. Он подробно описывает, на каких условиях квартира может сдавать третьим лицам.

Из чего состоит документ?

Договор аренды нежилого помещения заключают в свободной форме, либо скачивают установленный типовой образец, содержащий в себе необходимые пункты. Подписать его можно, только если в главный арендный контракт заранее внесен пункт о возможности возникновения таких имущественных отношений. Готовый типовой бланк соглашения можно найти в свободном доступе в интернете. Он стандартизирован и соответствует требованиям и нормами российского законодательства. Заключать между собой подобный правовой акт могут и физические, и юридические лица, а также муниципальные предприятия.

Во многих аспектах акт о субаренде повторяет аналог о традиционной аренде. В нем указывают важные сведения о коммерческой площади (адрес, план, размеры, технические параметры, официальное предназначение), сведения об участвующих в мероприятии сторонах, а также условия, при которых возможно досрочное расторжение сделки.

Возможные документальные приложения:

  • Кадастровый паспорт;
  • Техническое описание объекта правоотношений;
  • Свидетельство, подтверждающее госрегистрацию прав собственности на строение;
  • Согласованный график внесения установленных платежей за пользование.
  • Документы, которые сопровождают заключаемый контракт:
  • Соглашения дополнительного типа;
  • Акт сдачи и приемки недвижимого объекта;
  • Протоколы с перечислением и согласованием разногласий.

Соглашение о праве пользования помещением вступает в силу только после регистрации. Если срок найма превышает год, по закону его необходимо внести в список Росреестра. При досрочном расторжении уже зарегистрированном в Росреестре документа, также передают информацию в данную организацию.

Кроме того, прочтите непременно и о договоре аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости и следите за нашими новостями, держите руку на пульсе бизнеса!

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Субаренда как бизнес

В современном мире бизнес на субаренде набирает большую популярность, имея ряд преимуществ:

    приносит хороший доход; малозатратный бизнес, не требующий больших вложений; нет необходимости оформлять разрешительную документацию на вид деятельности (лицензию и т.п.).
Читать еще:  Квартиры на стадии строительства

При совершении сделок по субаренде две стороны получают доход:

    владелец недвижимости; субарендатор.

Получение прибыли обязывает каждого из них оплатить НДФЛ в размере 13%.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Особенности пересдачи помещения

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

  • Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
  • Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади. Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские. Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Использование арендованного имущества

  1. Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.
  2. Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.
  3. Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
  4. Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора. А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях. Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Порядок оформления договора субаренды нежилого помещения в 2021 году

Предметом данного соглашения является нежилая недвижимость. Нежилое помещение – это часть здания, используемая в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Читать еще:  Документ о расторжении договора аренды

Чаще всего в договор субаренды нежилого помещения включают описание всех характеристик предмета: тип сооружения, адрес, площадь, краткое описание и т.д. Это можно сделать как в самом тексте документа, так и в приложении к нему.

Стороны соглашения

Законом РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу типового договора субаренды нежилого помещения. В качестве субарендатора и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Заполненный образец документа

г. _____________ «___»__________ 20__ г.

_________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование организации)

«Субарендатор», в лице ______________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________, с одной стороны и
(Устава, положения)

_________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор»,
(наименование организации)

в лице _____________________________________________, действующего на
(должность, фамилия, имя, отчество)

основании ______________________, с другой стороны заключили настоящий
(Устава, положения)

договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из _____________________________
(общая площадь ________ кв.м.),

находящееся в здании _________________ по адресу: __________________________________________________________.

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счёт своих средств;
  • следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии;
  • проводить за свой счёт текущий ремонт;
  • своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определённые настоящим договором.

3. Стоимость и условия оплаты

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________) рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого месяца.

3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4. Ответственность сторон

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. Срок действия договора и условия расторжения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует ______________________.

По согласованию сторон этот срок может быть продлён. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. Прочие положения

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путём переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передаётся на решение арбитражного суда г. _________________.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector