Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор с риэлтором на аренду квартиры

8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру

Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.

Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.

Типы договоров на услуги риэлтора при аренде жилья

Любая риэл­тор­ская кам­па­ния предо­став­ля­ет воз­мож­ность заклю­че­ния двух видов договора:

  • типо­вой и эксклюзивный.

Типовой договор об оказании посреднических услуг

Типо­вые дого­во­ры заклю­ча­ют в основ­ном для стан­дарт­ных недо­ро­гих одно­ком­нат­ных и двух­ком­нат­ных квар­тир эко­ном-клас­са. Напри­мер, для Моск­вы – это такие квартиры:

  • одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в спаль­ных рай­о­нах, соот­вет­ству­ю­щей сто­и­мо­стью до 35000 – 45000 руб (сто­и­мость – это еже­ме­сяч­ная аренд­ная плата);
  • одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в цен­тре до 40000 – 50000 руб.

Состав услуг по типо­во­му дого­во­ру будет следующим:

  • при­ем заяв­ле­ния от собственника;
  • под­бор потен­ци­аль­но­го кли­ен­та (нани­ма­те­ля) через кли­ент­скую базу;
  • показ квар­ти­ры буду­ще­му нани­ма­те­лю в при­сут­ствии хозяина;
  • заклю­че­ние дого­во­ра найма.

Эксклюзивный договор на услуги риэлтора

Такой дого­вор заклю­ча­ет­ся для квар­тир бизнес-класса:

  • одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в спаль­ных рай­о­нах от 35000 – 45000 руб.;
  • одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в цен­тре от 40000 – 50000 руб.

Состав услуг такой же, как и в типо­вом паке­те, одна­ко есть раз­ли­чия в под­бо­ре кли­ен­тов и в сте­пе­ни ответ­ствен­но­сти риэл­то­ров перед соб­ствен­ни­ком недвижимости.

Отли­чия экс­клю­зив­но­го дого­во­ра от типового:

  • При экс­клю­зив­ном ока­за­нии услуг нани­ма­тель под­би­ра­ет­ся, исхо­дя из тре­бо­ва­ний собственника.
  • Если нани­ма­тель, най­ден­ный в кли­ент­ской базе, не удо­вле­тво­рит запро­сы соб­ствен­ни­ка, то агент­ство рекла­ми­ру­ет квар­ти­ру и подыс­ки­ва­ет кли­ен­тов под нее.
  • Риэл­тор несет ответ­ствен­ность, если нани­ма­тель нару­шит дого­вор, высе­лив­шись рань­ше ука­зан­но­го в нем сро­ка: агент­ство подыс­ки­ва­ет ново­го нанимателя.

Что­бы нагляд­но понять пре­иму­ще­ства «экс­клю­зив­но­го» под­бо­ра нани­ма­те­ля, загля­нем в пере­да­чу «Давай поженимся»:

При заклю­че­нии типо­во­го дого­во­ра соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти — как одна и трех «невест на выда­нье» (толь­ко на бир­же недви­жи­мо­сти таких «невест» гораз­до боль­ше). Потен­ци­аль­ный жених все­го один и пра­во выбо­ра — у него, а ваши шан­сы – один к трем.

При заклю­че­нии же экс­клю­зив­но­го посред­ни­че­ско­го дого­во­ра сва­хи Гузее­ва и Сяби­то­ва (риэл­то­ры) тор­же­ствен­но вво­дят вас в зал ожи­да­ния невест на выда­нье (кли­ент­скую базу данных).

Теперь вы в роли “жени­ха” и сами выби­ра­е­те “неве­сту” (нани­ма­те­ля).

Ваши шан­сы сто­про­цент­ные, если толь­ко не полу­чит­ся так, что вас не устро­ит ни один вариант.

Договор с агентством недвижимости. Необходимость или «деньги на ветер»?

В 90% случаев деньги за помощь в опросах аренды жилья агентству платит потенциальный арендатор. И это понятно — ему нужен надёжный посредник, который найдет подходящую квартиру и поможет заключить договор найма. А что же в остальных 10 процентах случаев? На что может надеяться арендодатель, обращаясь в агентство недвижимости? За что он платит и вообще: нужен ли собственнику риэлтор?

В случае, если арендодатель обращается в риэлторское агентство, между сторонами заключается договор на оказание услуг по поиску нанимателя. Естественно, за работу специалистов собственник заплатит комиссионные . Как правило, это половина или полная стоимость ежемесячной арендной ставки. И только когда подходящий вариант найден, между владельцем жилья и квартирантом подписывается договор найма.

Риэлтор и цена. Может ли договор с агентством недвижимости поднять арендную ставку?

Итак, чем поможет агентство арендатору? Первое, что приходит в голову: хороший риэлтор может «содрать» с потенциального квартиранта арендную плату «пожирнее». Кажется, что и агентствам выгодно участвовать в этой схеме: если клиент будет знать, что заплатив разово, например, 20 тысяч рублей агенту, он потом будет получать 5 тысяч плюсом каждый месяц – никого не надо будет убеждать нести деньги риэлторам. Сами прибегут.

Однако реальность такова. Чтобы простимулировать сдающего, агентству потребуется достаточно недалёкий арендатор, согласный снять квартиру по завышенной цене. А где такого взять? Весь рынок сейчас, прямо с ценами, как на ладони — в интернете. Не развернёшься, квартирант мобильный и умный пошел. «На лоха» сейчас «прокатывает» реже, чем 10 лет назад.

Чисто теоретически, агентство, чувствуя особую симпатию к своему клиенту-арендодателю, может сдавать его квартиру по завышенной цене. Но эта услуга гарантированно окажется медвежьей, особенно если речь идет об элитном жилье, где спрос значительно ниже предложения. Задрать цену — это значит увеличить время поиска арендатора. Иногда это время складывается в несколько месяцев простоя, а значит, потери прибыли собственником. Поэтому, задача хорошего риэлтора — здраво оценить жилье и сдавать его по рыночной цене.

Читать еще:  Как узнать сколько человек прописано в квартире

Спустить с небес на землю

Риэлтор действительно может помочь арендодателю, выставить квартиру по адекватной цене. Но это случается лишь тогда, когда изначально выставленная цена явно завышена. Если такой факт имеет место быть, мы уже знаем, что происходит — клиенты просто не приходят смотреть такую квартиру. Если это жилье «бесплатного» клиента», его проблемы никого заботить не будут. С тем, кто принёс деньги в агентство, разговор обстоит иначе. В интересах риэлтора ткнуть «платного» арендодателя носом и объяснить почему цену нужно снизить. Ведь если этого не сделать, денег не получит никто: ни клиент, ни агентство. Последнее (по условиям договора на оказание услуг) заработает только в случае заключения договора найма между собственником и квартирантом.

Вот пара примеров, из числа наиболее «клинических», когда собственники завышали цену.

  • квартира в Марьино, на первом этаже старой пятиэтажки. Состояние полностью «убитое»: обоев нет практически нигде, из мебели – грязный матрас, на кухне – тазик вместо раковины. Однако собственница (70-летняя бабушка) выставляет ее за вполне «среднерыночные» 25 тыс. руб., уверяя, что уровень цен она знает, и не надо ее обманывать;
  • квартира в 20 мин. транспортом от м. Петровско-Разумовская. Все очень похоже, только комнаты не одна, а две. При этом хозяева не только просят вполне приличные на сегодня 30 тыс. руб., но еще и настаивают: чтобы славяне, без детей и животных.

Как уже было сказано, эти случаи являются наиболее красочными. Но часто бывает, что этой же болезнью страдают начинающие арендодатели.

Договор с агентством недвижимости гарантирует сохранность имущества?

Определились: каждый арендодатель хочет заработать. А еще он хочет сохранить свою недвижимость в первозданном виде. Чтобы ничего не ободрали, не разгромили, не вынесли. Может ли эти гарантии дать агентство?

  • Традиционно риэлтор составляет договор найма (который заключается между собственником жилья и арендатором). К этому документу прилагается акт приема-передачи жилого помещения, в котором четко описывается состояние квартиры, бытовой техники и т.д. В случае возникновения «скользкой» ситуации, эта бумага поможет разрешить её в максимально позитивном ключе для собственника.
  • Кроме того, никто не отменял «страховой депозит» — сумма, обычно равная арендной плате за один месяц. Она сумма служит для погашения невыполненных обязательств арендатора – не заплатил, что-то сломалось, и т.д.
  • И, наконец, если форс-мажорные обстоятельства возникли в последние дни проживания, когда залог уже был засчитан за последний месяц, а арендатор отказывается отвечать за поломку – такие отношения разрешаются в суде.

От себя добавим, что все перечисленное — безусловно замечательно. Но эти же меры предосторожности можно посоветовать всем арендодателям, даже тем, кто не платит агентству. Сдал квартиру своими силами — и вперёд, оформлять страховку!

Доверительное управление: хорошо, но у нас пока «зачаточно»

К такой услуге как доверительное управление обычно прибегают владельцы жилья, проживающие за границей. К примеру, вы уехали фрилансить на Гоа, а свою квартирку решили сдать, чтобы жить на деньги от аренды в солнечной Индии. В этой ситуации, без помощников, не обойтись.

В случае, если договор с агентством на доверительное управление заключен, все квартирные заботы должно брать на себя агентство – искать жильцов, следить за ними, собирать арендную плату, даже заниматься мелким ремонтом. Стоит это, конечно дороже обычных услуг – примерно 10% от арендной платы агентство забирает себе.

Тем не менее, услуга доверительного управления в России пока не очень распространена. Ею пользуются в основном владельцы дорогого жилья, где арендная плата не менее 80 тыс.руб. в месяц. В эконом-секторе сдача жилья через управляющего вообще теряет экономический смысл. И все же добавим: если вы решили передать бразды правления своим имуществом агентству, выбирайте его так же тщательно, как если бы выбирали спутника жизни.

Читать еще:  Как снять с учета недвижимое имущество

Резюме

На наш взгляд, платить агентству недвижимости для арендодателя имеет смысл только в двух случаях. Первый — если он начинающий рантье. Тогда советы риэлтора по поце, подготовке квартиры к сдаче и так далее, действительно могут оказаться полезными. Второй случай – когда надо уехать надолго из страны и квартиру придется сдавать. Вероятно, здесь придётся поразмыслить о договоре доверительного управления. Но прежде чем заключить такое соглашение, прикиньте: а потяните ли вы его?

○ Условия, при которых риелтору можно не платить на законных основаниях.

Услуги, которые должен предоставить риелтор при аренде или продаже/покупке жилья оплачиваются согласно договоренности. Если при этом заключается договор, законным основанием для отказа от оплаты его труда станет только нарушение условий соглашения и невыполнение возложенных на себя обязанностей.

Если сотрудничество осуществлялось на основе устной договоренности без заключения письменного соглашения, не нужно платить ему, если подходящий вариант так и не был найден, соответственно, он поставленную задачу не решил.

Что надо сделать перед оформлением договора

1. Проверьте паспортные данные хозяина квартиры.

2. Проверьте правоустанавливающие документы на недвижимость. Это может быть один из документов:

-нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, дарение, мена, лизинг, пожизненное содержание);

-свидетельство о праве собственности;

-свидетельство о приватизации;

-свидетельство о праве на наследство;

-свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов и аукционов; -свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе;

-договор о выделении (разделении) части в натуре;

— ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;

-решения судов о признании права собственности, о передаче бесхозной недвижимости в коммунальную собственность;

-договоры отчуждения недвижимости, находящейся в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;

— мировое соглашение, утвержденное судом;

— дубликаты правоустанавливающих документов, выданные в установленном порядке. Все выше перечисленные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Государственном реестре. Факт регистрации прав собственности на квартиру подтверждается извлечением из реестра вещных прав на недвижимость, подтверждающего, что информация о собственнике квартиры является актуальной.

Если же документы вам не показывают, ссылаясь на всяческие причины, лучше не связываться и сразу уходить. Вас явно хотят развести на деньги (как не стать жертвой мошенников смотреть здесь).

3. Поинтересуйтесь у соседей об «истории» понравившейся вам квартиры и о ее собственнике. Действительно ли человек, сдающий вам жилье, его собственник.

4. Оформляйте договор только с владельцем квартиры.

Если вдруг окажется что квартира принадлежит жене, теще, брату, свату и.т.д — а псевдохозяин просто хочет помочь ее сдать, потребуйте присутствия хозяина квартиры при подписании договора аренды и при оплате.

Что учесть при составлении договора

Юрист Европейской юридической службы Геннадий Локтев советует:

1. Обязательно пропишите точную стоимость услуг риелтора. В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риелтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке. Необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную сумму, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы (получение справок БТИ, выписок из ЕГРП, оплата банковской ячейки и т.п.) Также в договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов.

2. Пропишите предельную цену объекта, месторасположение, количество комнат, этаж, площадь, чтобы у риелтора не было соблазна предлагать самую дорогую квартиру. В интересах покупателя также указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены.

3. Установите сроки поиска квартиры и возможность расторгнуть договор при несоблюдении установленного срока. Предусмотрите право покупателя отказаться от исполнения договора, если риелтор не справляется с поставленной задачей, в таком случае вы сможете расторгнуть договор без выплаты неустойки.

Настаивайте на заключении договора! Всегда внимательно читайте все его положения! Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора с хозяином жилья!

При аренде жилья всегда необходимо составлять в простой письменной форме договор, в котором будут указаны реквизиты сторон, объект договора, размер и условия оплаты, срок аренды, кто будет проживать, кто будет оплачивать коммунальные услуги, показания счетчиков, кто, когда и на каких условиях должен делать ремонт в квартире, возможность повышения арендной платы, перечень и состояние предметов бытовой техники, условия расторжения договора. Следствием несоблюдения данного условия может стать отрицание факта сдачи в аренду недвижимости арендодателем, при этом другой стороне почти невозможно будет доказать законность проживания в этом помещении. Кроме того, это является необходимым, если Вы хотите себя обезопасить от дальнейших обвинений в краже или порче имущества, которого на самом деле не было или которое изначально находилось в ненадлежащем состоянии.

Читать еще:  Заявление о заключении договора социального найма

Очень часто встречаются случаи, когда риелторы предлагают жилье по привлекательной цене, человек соглашается, подписывает договор с агентством и оплачивает наперед его услуги. Потом оказывается, что квартира уже сдана или телефон хозяина отключен. Человек начинает перечитывать договор и замечает положение о том, что в случае, если по каким-либо причинам арендатор не заселится в изначально выбранную им квартиру, агентство обязуется предоставить другие варианты. И только если после 5-10 просмотров (или по истечению какого-то срока) ему ни один вариант не подойдет, агентство вернет деньги, оплаченные за его услуги. Но, конечно же, дешевых квартир больше нет. Потому либо приходится соглашаться на жилье, арендная плата которого в 2-3 раза выше, либо отказываться от дальнейших услуг данного агентства и терять оплаченные деньги.

Акт передачи квартиры – его важная роль

Договор найма на недвижимость в Одинцово следует составлять вместе с актом приема-передачи жилья. Без составления этого документа сам арендный договор не будет иметь юридической силы.

Этот документ важен как для одной стороны сделки, так и для другой. Если арендатор решил снять квартиру без посредников, не обращаясь при этом к риэлтору, то акт приема-передачи жилья для него является очень важным аспектом сделки. С его помощью он может подтвердить, что действительно снял квартиру и арендодатель не сможет выставить его оттуда, когда ему захочется. Арендатор же с его помощью подтверждает, что у него действительно сняли квартиру и дальнейшие проблемы, которые могу с ней возникнуть, будет решать не он, а арендатор.

Кроме этого, документ позволяет избежать множества конфликтных ситуаций. В нем указываются все те незначительные аспекты, которых нет в договоре найма. В теле документа описывается имущество, имеющиеся в квартире, становящееся зачастую предметом конфликтов между сторонами сделки, а также множество других нюансов, которые также могут привести к взаимным претензиям.

После составления и подписания передаточного акта, вся ответственность за сохранность жилья в изначальном состоянии, ложится на арендатора, а договор аренды приобретает юридическую силу.

Моменты, обязательные при заключении договора с риэлтором

Независимо от того, заключаете вы договор с риэлтором или агентством, нужно знать важные моменты:

  1. Любое соглашение содержит информацию о том, что клиент не вправе самостоятельно продавать или сдавать в аренду жилье. Это – обязанность риэлтора. Даже если собственник нашел покупателя, то специалист по недвижимости все равно получает вознаграждение. Продавать недвижимость родственникам вы можете по цене, обозначенной в документе.
  2. Договорные отношения обязывают четко соблюдать прописанные в них требования. И если вы сегодня заключили контракт с одним риэлтором, а завтра решили воспользоваться услугами другого специалиста, то за такие действия придется заплатить штраф.
  3. Законность действий риэлтора или агентства подтверждает ее юридический статус. Выбирайте организации или специалиста, официально зарегистрированного в ЕГРЮЛ.
  4. Официальное сотрудничество с риэлтором означает передачу ему полномочий по продаже квартиры, вы обязаны соблюдать прописанные обязательства.
  5. Желание расторгнуть договор повлечет за собой денежные расходы. Оплату нужно будет внести за предоставленные услуги плюс заплатить за понесенные расходы (реклама, составление актов осмотра, распечатки).
  6. Перед подписанием соглашения желательно проконсультироваться по поводу правомерности обозначенных на бумаге пунктов с юристом.
  7. При ознакомлении с соглашением каждую непонятную формулировку попросить специалиста прокомментировать.

Согласившись на заключение договора на услуги риэлтора, вы быстро продвигаетесь в очереди и ускоряете процесс продажи/покупки квартиры, сдачи в аренду. Подписывать его или отказываться – ваше право.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector