Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор переуступки права аренды

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец

  • Допустимость уступки прав по договору аренды земли
  • Переуступка права аренды земельного участка: видео
  • Уступка права аренды государственной/муниципальной земли
  • Последствия заключения договора перенайма
  • Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка
  • Образец договора переуступки аренды земельного участка

Что такое уступка?

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

  • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
  • Передавать легальные возможности на съем в залог.
  • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
  • Заключать сделки субаренды.
  • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

  • Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
  • Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
  • Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2018 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

  • Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
  • Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
  • Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости сейчас довольно частое явление, в основном, применяется как «вариант продажи бизнеса». Арендатор переступает свои права на аренду другому лицу по договору переуступки прав. По данным экспертов, около 25% всех договоров аренды торговых объектов были заключены по договору переуступки прав на помещение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – нюансы

Конечно, уступка права аренды позволяет развивать бизнес, но такая сделка сопряжена и с некоторыми сложностями. Во-первых, условия и цена аренды, согласованные с прошлым арендатором, остаются неизменными. Во-вторых, с ремонтом, перепланировкой и перепрофилированием арендуемого вновь помещения могут возникнуть трудности. В-третьих, от нового арендатора требуется внимательно изучать все документы на аренду, все условия, права и обязанности сторон, потому что после заключение договора внести какие-либо изменения будет практически невозможно.

Читать еще:  Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды, нужно собрать и оформить множество документов: заявление; копия доверенности (заверенная нотариусом); платеж; протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя); копия и подлинник учредительных документов арендатора; свидетельство ОГРН; свидетельство ИНН; устав; если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения; учредительный договор, если заключался; подлинники БТИ (менее годичной давности); план каждого этажа; экспликация; выписка по форме 1-а из технического паспорта; решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки; протокол собрания совета директоров, акционеров; копия и подлинник зарегистрированного договора аренды; подлинник протокола соглашения переуступки.

Самое главное — нужно правильно оформить договор о переуступке прав, который является дополнением к договору аренды. В договоре должны быть указаны обязанности сторон по переуступке помещения и ряд дополнительных условий. Например, таких как: арендатор не должен действовать от имени арендодателя, и давать от его имени какие-либо обязательства, также арендатор обязуется оградить арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, в случае издержек или неуплаты взносов.

Выгодна ли переуступка права аренды (ППА)?

В наши дни аренда площадей нежилых помещений уже действующего бизнеса довольно популярна. Конечно, это связано исключительно с выгодой для всех сторон сделки. Обычно договор аренды в очень доходном месте заключаются на срок более 5 лет. Далее, в случае необходимости, происходит переуступка права аренды новому арендатору за оговоренную сумму. Таким образом, первый арендатор получает доход за сделку по переуступке, а второй арендатор получает себе в распоряжение доходную площадь для собственного бизнеса.

Продажа права аренды нежилого помещения – нюансы

Продажа прав аренды осуществляется прямым арендатором муниципальной собственности, лицо, арендующее недвижимость у города, переуступает право аренды нежилого помещения у местных органов самоуправления.

Брать в аренду помещения у муниципалитета выгодно, в связи с тем, что арендные ставки здесь не так высоки. Покупателю прав аренды передаются все права и обязанности по договору аренды помещения, однако, нужно помнить, что город оставляет за собой право изменить условия аренды.

Оценка права аренды помещения — для чего необходима, от чего зависит её стоимость

Оценка прав аренды зависит от нескольких факторов: площадь арендуемого помещения, возможность использования данного объекта в различных целях, расположение объекта, предполагаемые доходы, расходы на содержание объекта, объем получаемых прав, стоимость объекта оценки прав аренды.

Оценка прав аренды понадобится при передаче прав временного пользования помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, проведенная оценщиком, является главным критерием при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.

Оценка права аренды недвижимости является защитой от несанкционированных действий должностных лиц, уполномоченных рассматривать вопросы, связанные с имуществом, а самое главное, повышает прозрачность процедуры заключения договора аренды.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.
Читать еще:  Договор аренды производственного оборудования

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором — по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту. В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Последовательность действий

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

Согласие должно включать в себя:

  • ФИО собственника и арендатора;
  • Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
  • Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
  • ФИО цессионария;
  • Подпись, дата.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

Для этого надо собрать следующий пакет документов:

  • Копия договора аренды;
  • Согласие арендатора на переуступку;
  • Кадастровый план участка;
  • Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
  • Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
  • Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

Договор переуступки содержит реквизиты:

  • Паспортные данные и информация об юридических лицах;
  • Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
  • Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
  • Данные о договоре аренды;
  • Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
  • Цена уступки;
  • Порядок разрешения споров;
  • Дополнительные условия и обстоятельства;
  • Дата вступления в силу;
  • Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
  • Подписи сторон на бланке.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

  • Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
  • Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
  • Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
  • Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.
Читать еще:  Захламление приквартирного холла

Заключение договора

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения представляет собой важный этап процедуры. Он проводится после завершения аукциона или конкурса с победителем.

При этом важно воспользоваться помощью профессионального юриста, чтобы не допустить ошибок при заключении.

Содержание

Договор переуступки права аренды нежилого помещения содержит в себе следующие положения:

  • предмет соглашения;
  • обязанности обеих сторон;
  • ответственность участников;
  • заключительные положения;
  • указание адресов и реквизитов сторон.

Чтобы он вступил в действие, необходимо написать дату и проставить подписи участников.

Ответственность сторон

В договоре обязательно находятся положения, касающиеся ответственности обеих сторон.

В случае невыполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных соглашением в конкретное время:

  • оно будет являться расторгнутым в одностороннем порядке;
  • уступка будет признана несостоявшейся.

Если арендодатель отказывается от проставления подписей на дополнительных соглашениях либо нарушает сроки подписания, то фирма имеет прав подать иск в Арбитражную судебную инстанцию, чтобы арендодателя принудили к подписанию соглашения.

В случае положительного решения суда с арендодателя будут взысканы расходы, последовавшие в связи с нарушением пунктом договора.

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке? Читайте здесь.

Как оформляется уступка прав по договору долевого участия в строительстве? Подробная информация в этой статье.

Образец

Договор переуступки прав должен быть правильно оформлен.

Каждый пункт раскрывается в надлежащем порядке, кроме того верно составляется верхняя часть. Она включает в себя наименование организации и арендодателя, основание документа, в соответствии с которым заключается договор.

Важно не допустить ошибок во время организации конкурса или аукциона, иначе вся процедура может быть признана несостоявшейся.

Именно поэтому к её организации необходимо относится ответственно и внимательно, чтобы не допустить нежелательных последствий.

Регистрация договора переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы соглашение обрело силу, в обязательном порядке нужно зарегистрировать его, для этих целей принято обращаться в Росреестр.

Что касается такой процедуры, как регистрация, то она потребуется исключительно тогда, когда соглашение будет заключаться менее чем на год, и только лишь с физическим лицом.

Типовой образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами.

Как выглядит договор аренды квартиры на длительный срок , смотрите тут.

Желая пройти через такую процедуру, важно подготовить необходимый пакет документов. Вот он:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Те бумаги, подтверждающие тот факт, что вопрос в действительности был согласован с комитетом по земельным ресурсам;
  • Согласия супругов сторон на то, что они желают распоряжаться участком;
  • Согласие залогодержателя.

В том случае, если в сделке принимают участие юридические лица или предприниматели, то потребуется предоставить еще несколько документов.

Вот они:

  • Прежде всего, это бумаги, которые станут подтверждать полномочия представителя;
  • Но и, конечно же, копии учредительных и уставных документов, так как обойтись без них не получится.

В случае непонимания тех или иных пунктов, можно обратиться к юристам за помощью, которые проконсультируют и позволят составить договор правильным образом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector