Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор об аренде помещения форма права

Договор аренды — бланк и образец

Согласно статье 606 ГК РФ, договор аренды это гражданско-правовой договор по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Из определения следует, что соглашение является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

В отличие от купли-продажи, аренда не влечет смены собственника, следовательно, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Цель такого соглашения – обеспечить временное пользование имуществом. Арендатор нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности приобрести его в собственность. Арендодатель, в свою очередь, получает прибыль от предоставления имущества в аренду.

Законодательная база

Обратимся к Гражданскому кодексу. Типовой контракт передачи в пользование нежилой недвижимости составляется на основе параграфа 1 главы 34. В соответствии со статьей 606 арендодатель предоставляет объект нанимателю во временное владение за установленный размер платы. Последний не обязан делиться с владельцем доходами, полученными от работы в этой недвижимости.

Рассмотрим пример договора аренды нежилого помещения, сторонами выступают физическое лицо и ИП.

Особенности договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

Когда в качестве предмета соглашения является не только аренда, но еще и последующий переход права собственности, то обязанность по внесению аренды является не имеющей юридической силы после того, как арендатор выкупил объект.

Факт выкупа подтверждается обращением в государственный регистрирующий орган для регистрации факта перехода права от собственника к арендатору. Такая обязанность должна быть выполнена, не зависимо от того, был и ранее зарегистрирован договор об аренде.

Помните, что право собственности в случае аренды, а затем дальнейшего выкупа собственности наступает только после государственной регистрации факта перехода права. До наступления этого момента лицо, в качестве собственника признано не будет.

В части соглашения, которая содержит информацию об арендных отношениях между сторонами, рекомендуем включить положения, содержащие информацию о техническом состоянии того помещения, которое будет передано.

Сторонам следует обратить внимание еще на несколько особенностей такой сделки:

  • В случае, когда регистрационный орган имеет запись о соглашении, об аренде, то это не значит, что факт передачи прав собственности на объект регистрировать не нужно;
  • Арендатор должен понимать, что не следует вносить какие-либо капитальные улучшения в помещения, до того момента, пока этот процесс не будет согласован с собственником или государственным органом. Также стоит понимать, что некоторые капитальные улучшение не допускается производить, без разрешения уполномоченных органов власти.

Незаключенность договора аренды

Договор считается заключенным, когда в подлежащей форме стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. В договоре может быть недостаточно четко определен предмет пользования, при этом соглашение может долго исполняться. На определенном этапе у сторон может возникнуть конфликт, в ходе которого одна из них заявит, что договора нет, так как предмет не согласован. Раньше судебная практика исходила из того, что в таком случае договор является незаключенным.

«В течение долгого времени незаключенность договора была магистральной проблемой, связанной с арендой. Болезнью незаключенности были поражены два договора: договор подряда и договор аренды. Почему болезнью? Потому что недобросовестные стороны пытались признать незаключенным вполне работоспособный договор, который они исполняли. Долгое время существовала судебная практика, которая к этому относилась сдержанно и поддерживала иски о признании договоров незаключенными несмотря на исполнение. Теперь незаключенность и ничтожность договора – это разные понятия, но их все еще сложно отличить.»

Читать еще:  Как правильно принимать квартиру в новостройке

Михаил Церковников, доцент Российской школы частного права

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 7 от 2011 года (редакция 2013 года) говорится: «Если стороны в договоре аренды надлежащим образом не индивидуализировали вещь, которая передается в пользование, но при этом договор исполняли, они не могут ссылаться на недействительность или незаключенность договора». Эта идея воплотилась в 432 статье ГК.

Незаключенность в связи с отсутствием государственной регистрации является спорным вопросом. Дело в том, что в постановлении Пленума ВAС РФ от 25.01.2013 № 13 говорится: «Договор подписан и исполняется, значит действует между сторонами». Момент заключения в 433 статье ГК обозначен так: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». «Для третьих лиц» – это новая и очень важная формулировка, так как заключенный и исполняемый, но не зарегистрированный договор будет действовать для тех, кто его подписывал, но не будет действовать для третьих лиц. В то время как из информационного письма Президиума ВAС РФ от 25.02.2014 № 165 следует, что покупатель, который согласился приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, выражает согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды.

Больше об особенностях заключения договора аренды – в тематической лекции Михаила Церковникова.

Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в органах Росреестра можно лишь тогда, когда арендодатель имеет подтверждающий право документ на передаваемое в аренду имущество.

Примером может служить случай, когда дом, в котором находится помещение, построен, но еще не сдан в эксплуатацию. По факту свидетельства на право собственности еще не существует, но будущий арендатор уже хотел бы «придержать» площадь за собой до момента госрегистрации.

В таких случаях часто оформляется предварительный договор или договор о намерениях аренды нежилого помещения, предусматривающий в дальнейшем подписание и регистрацию основного документа об аренде. Сам предварительный договор не регистрируется Росреестром.

Способы борьбы с нечестными арендодателями

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Условия возврата средств

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами. Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения». Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Форма и структура соглашения

Договор составляется в произвольной форме, которую стороны могут разработать самостоятельно, но при этом он должен иметь следующую структуру:

  • Шапка с указанием основных данных о сторонах и периоде его формирования;
  • Названия документа;
  • Основная часть, в которой имеются важные пункты договоренности;
  • Заключительная часть с указанием реквизитов сторон и их подписями.

При необходимости он должен иметь регистрацию Росреестра или удостоверение нотариуса в качестве его записи и печати конторы.

Читать еще:  Как узнать прописан ли человек в квартире

Формировать документ доступно на обычном листе формата А4 в письменном варианте или составленном посредством компьютера.

Пошаговая инструкция при сдаче помещения под офис

Формировать документ необходимо в следующей последовательности:

  • Изначально указать наименование документа, место и дату составления;
  • Наименование сторон с указанием ФИО представителей и реквизитов документов, на основании которых они действуют;
  • Предмет и срок договора – тип помещения, общая площадь, адрес нахождения и период действия документа, если он не бессрочный, с мебелью или без, если существует мебель необходимо обозначить ее количество и качество в отдельном документе;
  • Права и обязанности каждой стороны в отдельности – по уплате платежей, надлежащем содержании помещения, обеспечении всей документацией, соблюдением пожарной безопасности и прочее;
  • Оплата аренды – необходимо указать на дату выполнения платежей, в каком объеме, распределение расходов между сторонами. Указать на неизменность размера платы в течение всего периода аренды. Что представляет собой обеспечительный платеж в договоре аренды и в чем его особенности – читайте здесь;
  • Ответственность сторон при срыве договоренность и уплата неустойки, ее объем, так как в противном случае ее размер согласно законодательству будет ничтожным;
  • Заключительные положения – указание на невозможность одностороннего разрыва, обязательств относительно сообщения об изменениях в личных данных, указание количества экземпляров и перечень приложений. Тут вы узнаете, как составить уведомление о расторжении договора аренды;
  • Реквизиты сторон и подписи.

Бланк договора аренды.

Существенные условия, подлежащие согласованию

В процессе формирования договора об аренде необходимо составлять акт приема-передачи помещения, это очень важно для обеих сторон, так как:

  • Состояние самого помещения влияет на арендную плату;
  • Полное описание всех изъянов и недостатков избавляет арендатора от выплаты неустойки в случае предъявления претензий со стороны владельца;
  • Если помещение сдается с оборудованием, например, склад с погрузчиками, линиями перемещения и фасовки продукции или офисное помещение с оргтехникой, то полное описание количества и качества техники избавит владельца от его утери или повреждений, которые впоследствии не кому будет устранять.

Какую сумму можно получить?

При поиске работы после заключения соцконтракта человек получает единовременную выплату в размере одного прожиточного минимума для трудового населения. После того как он трудоустроится, в течение трех месяцев ему перечислят еще три выплаты в том же размере.

Для получения дополнительного образования или профобучения могут выдать не более 30 тысяч рублей за курс. Размер максимальной выплаты для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности – 250 тысяч рублей .

На ведение личного подсобного хозяйства помощь могут предоставить в размере 100 тысяч рублей . Обязательное условие – регистрация в качестве самозанятого.

Для других целей поддержка по соцконтракту не может превышать величину прожиточного минимума в месяц.

В каждом регионе страны максимальный размер выплат может отличаться, так как он устанавливается региональными властями. Срок действия социального контракта также может варьироваться от трех месяцев до одного года – это зависит от конкретной программы социальной адаптации.

Фото: портал мэра и правительства Москвы/Владимир Новиков

Общие положения договора аренды нежилого помещения

Предмет договора (объект сделки)

Точное определение объекта аренды – является существенным условием договора.

Сторонам необходимо указать в договоре все данные, позволяющие точно определить объект аренды (например, в отношении объекта недвижимости — наименование, месторасположение, вид, технические характеристики, кадастровый/условный номер, этаж, площадь и др.).

Читать еще:  Договор аренды торгового оборудования образец

Целевое назначение объекта аренды нежилой недвижимости.

В договоре аренды необходимо четко обозначить цель использования объекта аренды. Важность данного условия для арендодателя заключается в том, что арендатор уведомлен о возможных целях использования объекта, при нарушении которых договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (п.1 ст.619 ГК РФ).

Арендатор также вправе расторгнуть договор, если объект аренды перестал соответствовать целям использования, установленным в договоре, более того, можно предусмотреть в договоре штраф, либо существенное снижение арендной платы (ст.620 ГК РФ).

Арендная плата

Размер арендной платы – также является одним из ключевых моментов договора аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут быть определены в тексте договора аренды или в приложении к договору аренды.

Если же указанные условия отсутствуют, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).

Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы. К примеру, в отношении объекта недвижимости:

  • полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
  • за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
  • за каждую из составляющих объекта аренды частей помещения.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

Срок действия договора

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Обратите внимание на условия одностороннего расторжения договора (возможность одностороннего расторжения, сроки уведомления, наличие предусмотренной договором платы за односторонний отказ от договора).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Общие обязанности по содержанию объекта аренды определяются ГК РФ и иными правовыми актами. Однако, во избежание спорных ситуаций в момент исполнения договора, советуем именно договором аренды закрепить обязанности каждой стороны по содержанию имущества (осуществление текущего и капитального ремонта, ремонт инженерных коммуникаций, содержание и благоустройство прилегающей территории и др.), например, подписав акт разграничения зоны ответственности сторон по содержанию объекта аренды.

Улучшения арендованного имущества

По общим правилам:

  • произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, подлежит возмещению, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в договоре аренды нежилого помещения необходимо четко определить в каких случаях стоимость улучшений подлежит возмещению, а также закрепить в договоре порядок, сроки и возможные ограничения по сумме возмещения. Например, договором можно ограничить сумму возмещения определенным размером; предусмотреть, что все улучшения компенсируются арендодателем в случае отказа от договора ранее определенного срока и др.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector