Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор о расторжении аренды нежилого помещения

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

Читать еще:  Как узнать налоги на недвижимость

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Если арендодатель согласен

Если вы хотите расторгнуть договор аренды, и арендодатель с этим согласен, то все проходит максимально просто. Вы вместе должны подписать соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. В законодательстве четких требований к оформлению этого документа нет, но лучше отразить там следующее:

Читать еще:  Договор аренды оборудования между юридическими лицами

Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления допсоглашения.

Персональные данные арендодателя и арендатора.

Название контракта, который расторгается, и дату, с которой действует расторжение.

Даты с подписями сторон.

Можно написать соглашение в свободной форме или заполнить его по образцу.

Еще нужно будет подготовить дополнительные документы:

Копию арендного договора, который вы расторгаете.

Документы, подтверждающие личность арендодателя и арендатора.

Акт приема-передачи недвижимости с указанием ее состояния. Его можно составить в свободной форме или по образцу.

Нужно два экземпляра всех документов, по одному на каждого участника арендного контракта.

Если стороны заключали договор аренды нежилого помещения более, чем на год, они внесли о ней информацию в ЕГРН. При расторжении сделки нужно также обратиться в Росреестр. Достаточно принести туда все указанные бумаги, тогда после исключения записи из реестра договор будет считаться расторгнутым.

Какими документами нужно дополнить соглашение о расторжении сделки

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

  • копия арендного договора (действие которого прекращают);
  • документы, которые подтверждают личность участников;
  • акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Регистрация доп соглашения о расторжении договора аренды

Допсоглашение следует составлять в той же форме, что и сам расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Допсоглашение, являясь неотъемлемой частью ДА:

  1. Не подлежит госрегистрации, если посредством его заключения расторгается ДА, не требующий госрегистрации. Например, заключенный на период до 1 года ДА:
    • здания или сооружения – см. п.2 ст. 651 ГК РФ. К ДА нежилых помещений применяются положения указанной нормы со всеми вытекающими последствиями (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53);
    • земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).
  2. Подлежит госрегистрации, если посредством его использования расторгается договор, подлежащий госрегистрации.

Вывод! Соглашение о расторжении договора аренды оформляется письменно, подписывается обеими его сторонами, подлежит госрегистрации, если и расторгаемый договор требует проведения такой процедуры.

Назначение соглашения

Причин, по которым контрагенты могут пожелать расторгнуть ранее заключенный договор, может существовать множество, в том числе и односторонних. Но если другая сторона выражает согласие, то инициатива все равно будет двусторонней.

Однако вопреки желаю контрагентов, условия договора продолжают действовать. Поэтому, во избежание потенциальных неприятностей, договор нужно расторгнуть.

Под потенциальными неприятностями можно понимать опасность недобросовестности любого из контрагентов. Например, арендодатель может потребовать от арендатора оплату за аренду, в то время как арендатор de-facto давно не пользуется арендованным объектом. Однако de-jure он все еще арендует объект и обязан исполнять свои договорные обязательства по оплате.

В данном аспекте следует обратить внимание на одно существенное обстоятельство. Даже истечение срока действия договора не всегда является основанием для прекращения договора.

Например, договоры с возможностью их автоматического продления могут иметь неограниченный срок действия. И в судебной практике иногда всплывают такие «продленные» контракты, о которых арендатор давно забыл и вспомнил лишь после поступления иска о взыскании арендной платы за несколько лет.

Именно поэтому недействующий фактически договор должен быть расторгнут путем составления соглашения.

Что это за документ и когда он составляется?

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения – это документ, который является основанием для прекращения действия правоотношений Арендодателя и Арендатора досрочно по каким-либо причинам.

Основания для изменения и расторжения договора содержатся в статье 450 Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии с частью 1 данной статьи: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Читать еще:  Как выписать ребенка из квартиры отца

Заключение договора и факт завершения его действия должны представлять собой особые формы возникновения и прекращения обязательств сторон.

Есть три способа, посредством которых и происходит окончание правоотношений аренды нежилого помещения. К ним относятся:

  1. Односторонний отказ.
  2. Само соглашение о расторжении правоотношений.
  3. Иск в суд.

Процедура расторжения имеет определенный перечень оснований. Это:

  • окончание срока действия договора;
  • стороны могут прийти к общему соглашению на каких-либо основаниях расторгнуть правоотношения;
  • инициатива может исходить от арендодателя, но для этого должны быть весомые причины, чтобы действительно прекратить юридически оформленные отношения с арендатором.

Расторжение договора аренды арендатором

Однако свои права есть и у другой стороны отношений. Законом допускается и досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Оно производится, если есть одно из следующих обстоятельств, предусмотренных законом:

  1. Арендодатель либо вообще не передал помещение в пользование, либо каким-то образом мешает им пользоваться (например, не вывез оттуда свои вещи, хотя по договору он обязан был это сделать).
  2. В момент, когда договор подписывался, не были оговорены недостатки объекта – а они внезапно обнаружились во время использования. При этом недостатки должны быть такого рода, что не могли быть обнаружены при осмотре, но при этом препятствуют использованию помещения по назначению.
  3. Нет капремонта, если его обязан проводить арендодатель.
  4. Помещение по любым причинам не может быть использовано. Какого рода препятствия использованию существуют – неважно, главное, чтобы причиной недостатков были не действия арендатора.

Этот перечень оснований не является полным. В конкретных случаях допускается досрочное расторжение договора аренды арендатором и по иным основаниям, предусмотренным в тексте соглашения либо в законе. К примеру, если речь идет о жилых помещениях, снимаемых обычными гражданами (то есть, по сути, о договоре найма), такими основаниями будут:

  • просто желание жильца. Если он предупредил за три месяца – договор прекращает действие и будет рассматриваться в качестве расторгнутого независимо от желания владельца квартиры;
  • аварийное состояние жилья или невозможность использовать помещение для проживания. Здесь нужно ориентироваться на санитарные и жилищные нормы.

В том случае, если арендодатель возражает, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора должно производиться через суд. И в суде лучше иметь на своей стороне адвоката или юриста, специализирующегося по вопросам недвижимости.

Бланк и образец

Для того чтобы оформить соглашение о расторжении договора аренды, можно составить документ в произвольной форме. В том случае, если организация периодически сталкивается с вопросами аренды и иногда приходится заключать такие документы, можно заранее составить типовую форму, которая будет содержать общие положения, характерные для всех заключаемых договоров.

  • Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Кроме того, при составлении в обязательном порядке требуется действовать исключительно по текущей договоренности и законодательным нормам, регулирующим вопросы расторжения договоров аренды как по инициативе одной стороны, так и обеих – в этом случае какие-либо претензии со стороны второй стороны будут исключены.

Такой факт, в свою очередь, предотвратит от возможных негативных последствий в плане штрафных санкций, потери средств или даже привлечения к ответственности.

Подробности по расторжению договора аренды представлены на видео.

Содержание соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Обязательными элементами юридически значимого соглашения являются:

  • дата и место составления, сведения о сторонах
  • реквизиты (дата и номер) договора и причина его расторжения. Почему важно указывать причину? Если договор расторгается в связи с нарушением обязательств, то соглашение с указанием перечня таких нарушений может стать одним из доказательств по гражданскому делу и подтверждением вины ответчика
  • дата вступления документа в силу (дата подписания, регистрация иди др.)
  • наличие претензий у Сторон, в том числе по арендной плате, состоянию имущества.
  • количество экземпляров соглашения, реквизиты и подписи сторон.

Если одна из сторон уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, неизбежно обращение в суд.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector