Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды с правом субаренды

Образец договора аренды с правом субаренды нежилого помещения

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды с правом субаренды нежилого помещения

Часто можно услышать от арендаторов один и тот же вопрос – «Можно ли отдать в аренду то имущество, которое уже было арендовано?». Если искать ответ на этот вопрос в законодательстве нашей страны, то следует понимать, что оно вовсе не исключает этого, более того у данного термина есть свое название, а именно – «субаренда».

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст. 445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Бизнес на субаренде квартир — с чего начать?

Бизнес по пересдаче квартир может основываться:

  • На сдаче жилья посуточно;
  • На сдаче койко-место;
  • Пересдаче третьим лицам всего помещения.

Последний вариант не самый выгодный, если это не ваше личное жилье. Из трех вариантов, наиболее прибыльно сдавать посуточно.

Как организовать бизнес по субаренде квартир?

  • Промониторить рынок недвижимости и понять насколько этот бизнес актуален в вашем городе. Он может быть интересен, если: есть курорт и туристическая зона, производственная сфера обеспечит командировочными, учебные заведения – студентами. Есть еще контингент, который ищет подобное жилье для личных встреч. Все зависит от размеров вашего города. При желании можно попробовать построить такой бизнес в более крупном городе;
  • Определиться стартовым капиталом. Жилье может быть: собственным, взятым в аренду, в ипотеке;
  • Обеспечить привлекательность жилья для потенциальных клиентов. Оно должно быть: с хорошим ремонтом и интересным дизайном, сантехникой в отличном состоянии, проветриваемое. Возможно, на улучшение условий в снятом жилье необходим будет дополнительный бюджет;
  • Месторасположение квартиры для такого бизнеса играет большую роль. Выигрышные варианты: рядом с метро, хорошая транспортная развязка, рядом с локацией потенциальных клиентов — возле университета, завода, санатория, в центре города, возле вокзала;
  • Реклама: в интернете, в газете, возле учебных заведений, на вокзале и т. п.

Бизнес-план субаренды квартир

Бизнес по сдаче квартир в субаренду может стать как дополнительным, так и основным источником дохода.

Моменты, на которые необходимо обратить внимание:

  • Желание пересдать квартиру нужно озвучивать сразу. Это сэкономит время на поиски подходящего жилья. Пересдача без разрешения владельца грозит неприятностями;
  • Жилье лучше сразу снимать на период не менее года. Внесение большого залога оградит вас от внезапного выселения;
  • Проверяйте документы на квартиру перед съемом у владельцев, чтобы не попасть на мошенников. Имущество не должно быть в споре или залоге, сдавать его должен собственник или представитель, действующий на основании доверенности;
  • С посуточных квартирантов берите предоплату за весь период проживания и залог на случай, если что-то будет повреждено. Как правило, он составляет стоимость проживания за одни сутки.

Субаренды квартир как бизнес — отзывы

По отзывам, этот вид бизнеса довольно прибыльный и относиться к пассивному доходу, но это актуально в случае передачи квартиры агентству. Больше заработать можно без посредников, но нужно учитывать, что необходимо будет время на общение с клиентами и поддержание квартиры — уборка, чистка канализации, вынос мусора, смена белья и т. д..

А также, стоит задуматься, как оформить все юридически. Оптимальный вариант налогообложения — упрощенный, индивидуальное предпринимательство ИП — оплата только по налу. ИП не подходит командировочным, так как им нужно официально отчитываться за расходы. Ели они — ваши потенциальные клиенты, то лучше открыть ООО.

К негативным моментам относятся съемщики-дебоширы, компании шумных, молодых людей. Это влечет жалобы соседей и общение с участковым и патрулем. Если пустите парочку несовершеннолетних — это тоже грозит неприятностями.

Читать еще:  Компенсация за наем жилья военнослужащим

Субаренда как бизнес

В современном мире бизнес на субаренде набирает большую популярность, имея ряд преимуществ:

    приносит хороший доход; малозатратный бизнес, не требующий больших вложений; нет необходимости оформлять разрешительную документацию на вид деятельности (лицензию и т.п.).

При совершении сделок по субаренде две стороны получают доход:

    владелец недвижимости; субарендатор.

Получение прибыли обязывает каждого из них оплатить НДФЛ в размере 13%.

Юридические аспекты субаренды

Субаренда земли — это предоставление во временное пользование земельного участка арендатором третьему лицу, если это не противоречит законодательству и договору аренды.

Передать землю в субаренду пользователь может только при двух условиях:

Если в договоре аренды прописана возможность передачи этого участка или его части во временное пользование субарендатору

Если есть письменное согласие собственника земельного участка на такие действия

При заключении договора на субаренду земли необходимо соблюдать следующие положения:

Условия договора субаренды на землю не могут быть шире договора с владельцем

По окончании срока аренды или досрочном расторжении договора аренды земли, действие соглашения о субаренде тоже прекращается

Договор субаренды должен быть нотариально заверенным и зарегистрированным в Реестре имущественных прав на недвижимое имущество

При передаче части земельного участка в субаренду необходимо разработать техническую документацию по землеустройству относительно установления границ части земельного участка, на которую распространяется право субаренды.

Основания регистрации субаренды на земельный участок

Субаренда земельного участка подлежит обязательной Государственной регистрации, и основанием для этого являются следующие документы:

Договор субаренды и договор аренды недвижимого имущества с правом субаренды на земельный участок

Необходимые документы

Кроме вышеперечисленных документов для регистрации субаренды также понадобятся:

Паспорт и ИНН заказчика, или же копии учредительных документов, в случае если заказчиком выступает юридическое лицо

Помощь в получении необходимых документов от компании Land and We

Компания LAW предоставляет полный спектр услуг по разработке документации и получению разрешительных бумаг. Процедура оформления всей необходимой документации и работы с государственными учреждениями является достаточно сложной и долговременной. Наша компания предлагает комфортный и простой способ получения документов. Индивидуальный менеджер поможет с процедурами, и предоставит полное юридическое сопровождение на всех этапах. Получить документ в сфере земельных отношений с компанией Land and We легко и быстро!

Получение согласия по договорным условиям

Основной принцип договорного права гласит, что законным будет любое договорное условие, не противоречащее закону. Если говорить предельно утрированно, то в договорах действует правило «что не запрещено, то разрешено».

То есть, если стороны договора аренды с правом субаренды решат включить в договор пункт, обязывающий арендатора испрашивать согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду, то этот пункт будет законным и обязательным для исполнения.

Во исполнение подобного договорного условия арендатор будет обязан до заключения сделки по субаренде направить арендодателю соответствующее извещение и запросить его согласия.

В извещении арендатору потребуется указать:

  1. наименование или ФИО арендодателя;
  2. собственное наименование или ФИО;
  3. сведения об основном договоре, по которому он получил имущество в аренду и право передавать его в субаренду;
  4. сообщение о желании заключить договор субаренды;
  5. сведения о потенциальном субарендаторе;
  6. просьбу о даче согласия на субаренду;
  7. дату направления и подпись.

Арендодатель, в свою очередь, во исполнение условий договора, должен будет передать арендатору письменный ответ, содержащий в себе либо согласие, либо отказ в его даче. Поскольку договор, в нашем случае, предполагает право арендатора на субаренду, отказ в согласии арендодатель должен мотивировать.

Согласно законодательству, которое применяется на территории Российской Федерации, правоотношения между сторонами договора субаренды регулируются Гражданским кодексом глава 34 Аренда.

Статья 615 Гражданского кодекса: «К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.»

От сюда можно сделать вывод, что при составлении договора субаренды стороны руководствуются правилами заключения договора аренды.

Ограничения и правила, которые применяются к договору субаренды, в соответствии с главой 34 ГК РФ.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) — статья 615 ГК, то есть, договор субаренды, должен быть заключен только с письменного согласия собственника помещения. Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни. Для субарендатора лучше будет получить письменное согласие собственника в любом случае.

Читать еще:  Договор аренды юридического адреса образец

2. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. — статья 615, глава 34, ГК РФ. Здесь все понято, договор субаренды не может быть дольше, чем договор аренды, то есть, арендатор не имеет право заключать договор субаренды на срок больше чем, договор аренды заключенный с собственником помещения.

3. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. — ст. 615 ГК РФ. Вывод, правила составления, реквизиты, обязанности и права сторон, основания для расторжения договора и др. правила определяются главой 34 ГК РФ.

4. Расторжение договора субаренды при досрочном расторжении (прекращении) договора аренды. «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.» п.1, ст. 618 ГК РФ.

5. п. 2, ст. 618 «Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.«

Риски для собственника недвижимости:

  • потенциальная возможность сделать юридический адрес недвижимости местом массовой регистрации юридических лиц. Это может произойти, если арендатор начинает «торговлю» юридическими адресами. Этого можно избежать, если в договоре аренды прописать обязанность арендатора, получать письменное разрешение собственника при заключении договора субаренды;
  • изменение целевого назначения использования объекта недвижимости. В договоре аренды, должно быль четко прописано целевое назначение помещения, а еще лучше прописать примерные виды деятельности, для которых можно использовать данное помещение;

Информация для субарендатора:

Прежде чем заключать договор субаренды, потребуйте от арендодателя: правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство на право собственности помещения, кадастровый паспорт и/или технический паспорт, договор аренды с собственником помещения. Если есть возможность свяжитесь с собственником и проверьте, оригинальный документ или нет.

Документы, которые должны быть «на руках» у субарендатора:

  • копия свидетельства на право собственности заверенная собственником помещения, желательно еще поставить свежую дату, будет совсем замечательно если будет нотариально заверенная копия;
  • копия технического паспорта и/или кадастрогого паспорта не старше 5-ти лет, копии должны быть прошиты и пронумерованы, заверены собственником объекта;
  • заверенная копия документов документов на собственника помещения: для физического лица: паспорт, ИНН; для ИП: паспорт ИНН, свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, для юридического лица: свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, протокол (решение) о назначении Директора, Приказ о назначении директора, доверенность, если договор аренды подписывал не Директор, можно еще паспорт подписанта.
  • копия договора аренды заверенная собственником, договор должен быть прошит и пронумерован.

Часто задаваемые вопросы:

Как назвать стороны в договоре субаренды?

Т.к. в законодательстве нет прямых указаний на то, как обозначить стороны в договоре, то можно использовать названия данные в главе КГ посвященного аренде: арендатор, арендодатель. Не будет ошибкой если стороны в договоре обозначить как: субарендатор и субарендодатель.

Какой ОКВЭД у субаренды?

Деятельность субаренды не определена классификатором (ОКВЭД). Некоторые рекомендации ФНС предлагают указывать код 70.20.2 — Сдача внаем собственного нежилого имущества. Но лучше будет если укажете дополнительно код 70.31.12 — Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды. Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Читать еще:  Договор аренды с последующим выкупом образец

г.________________ «____»______________ 201__ года

Мы, Нижеподписавшиеся: _____________________________________________________

паспорт серия: ____________№__________________ выдан __________________________

зарегистрированный (ая) по адресу: ______________________________________________

контактный телефон: ________________________________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и _____________________________________________

паспорт серия: _____________№_________________ выдан __________________________

зарегистрированный (ая) по адресу: ______________________________________________

контактный телефон: ________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем.

1. Предмет настоящего договора.

1.1 Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из _____ комнат(ы), в ____ комнатной квартире по адресу _____________________________________________ за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2 Наймодатель сдает помещение в субаренду на основании

1.3 Совместно с Нанимателем в квартире будут проживать в течение срока субаренды:

1.4 Срок субаренды устанавливается с «___» _____________201 __ г. по «___»____________201__г.

1.5 В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

2. Права и обязанности сторон.

2.1 Наймодатель обязуется:

  • Предоставить указанное помещение Нанимателю с «___» ____________ 201 __ года.
  • Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
  • При досрочном расторжении Договора, предупредить Нанимателя не позднее, чем за один месяц до даты предполагаемого прекращения найма
  • При расторжении настоящего Договора, возвратить авансируемую арендную плату за вычетом прожитых дней, при соблюдении Нанимателем всех его обязательств по настоящему договору.
  • Возвратить в обязательном порядке сумму гарантийного платежа (залога) по истечению срока аренды, при исполнении Нанимателем п.п. 2.2; 3.3; 3.8.

2.2 Наниматель обязуется;

  • Использовать данное помещение, только по назначению, указанном в пункте 1.1.;
  • Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам;
  • При досрочном расторжении Договора, предупредить Наймодателя не позднее, чем за две недели до даты предполагаемого прекращения найма;
  • Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за взятое внаём (аренду) данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма (аренды);
  • Принять на себя полную материальную ответственность за всё переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте.
  • Соблюдать правила пожарной безопасности;
  • При освобождении данного помещения, передать его Наймодателю в состоянии не худшем, чем при подписании данного Договора.

3. Платежи и расчеты.

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет _____________________ рублей РФ.

3.2. Оплата за аренду производится Нанимателем за текущий месяц, не позднее 10 числа каждого месяца.

3.3. В качестве гарантийного платежа (залога), Нанимателем внесена сумма в размере

________________________________ руб. РФ

3.4. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере _________________________________________ рублей РФ.

3.5. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.6. Коммунальные платежи осуществляет Наниматель.

3.7. Оплату телефонных переговоров производит ___________________________.

4. Ответственность сторон.

4.1. Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору или по обоюдному согласию сторон.

4.2. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.3. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.4.Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

Как досрочно расторгнуть сделку

Правила досрочного расторжения как у аренды: по общему правилу, внесудебный односторонний отказ не допускается, если такая возможность отсутствует в контракте или не предусмотрена законом.

ГК РФ допускает односторонний внесудебный отказ в случае, если сделка заключена не неопределенный срок: необходимо уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

При досрочном расторжении основной сделки субаренда прекращается (ст. 618 ГК РФ).

По решению суда допустимо расторжение по требованию арендодателя, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):

  • ухудшает имущество или использует его не по назначению;
  • более двух раз подряд не вносит оплату;
  • не производит капитальный ремонт при наличии такой обязанности.

По решению суда допустимо расторжение по требованию арендатора, если арендодатель (ст. 620 ГК РФ):

  • не предоставляет имущество или препятствует использованию;
  • выявит недостатки имущества, о которых он не был осведомлен;
  • имущество непригодно для использования;
  • не производит капитальный ремонт при наличии такой обязанности.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector