Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды нежилого помещения между физ лицами

Пример договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — документ, закрепляющий отношения наймодателя и нанимателя коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость занимает немалую долю на арендном рынке. Для собственников это стабильная возможность получать доход или продать свое владение по более высокой цене (не просто как стены, а как прибыльный бизнес). Для начинающих предпринимателей, неспособных сразу купить офис, это единственный вариант для старта. Мы расскажем, как составить простой договор аренды нежилого помещения для фиксации таких отношений.

Как правильно заполнить договор аренды нежилого помещения?

Заключение соглашения об аренде нежилого помещения между физическими или юридическими лицами происходит по общим основаниям и регулируются гл. 34 Гражданского кодекса. Но при этом необходимо учитывать некоторые особенности сделки.

Чтобы договор имел юридическую силу и учитывал интересы арендодателя и арендатора, обязательно укажите в нем:

1. Дату место составления.

2. Сведения о каждой из сторон сделки с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адреса места жительства.

3. Описание предмета договора, т.е. нежилого объекта недвижимости, которое передается в рамках договора аренды. Идентифицировать помещение можно, указав его: кадастровый номер, точный адрес, этаж, на котором расположено в здании, площадь. Приложением к договору сделайте поэтажный план и экспликацию, где будет отмечен нежилой объект.

Отсутствие точного описания помещения, позволяющего выделить его из других подобных, может позволить признать договор недействительным (ст. 607 ГК).

Если вместе с нежилым объектом по договору аренды передается иное имущество, отразите его перечень и состояние, а также укажите состояние инженерных систем, отделки и иных существенных элементов в передаточном акте.

4. Порядок расчетов и размер арендной платы устанавливаются в соответствии со ст. 614, 654 ГК. Рекомендуется не только указать сумму платежей, периодичность и сроки, но и входят ли в их состав платежи за коммунальные услуги.

В случае, когда включены, разделите арендный платеж на составляющие:

  • постоянная будет соответствовать периодичному платежу;
  • переменная – стоимости ЖКУ.

Учтите тот факт, что арендная плата не может быть только покрытием стоимости коммунальных услуг.

5. Договор аренды должен устанавливать срок пользования арендатором нежилого помещения или быть бессрочным. При этом, следуя норме п. 2 ст. 610 ГК, во втором случае допустимо расторжение договора любой из сторон, предупредив другую за три месяца или в срок, установленный договором.

6. В разделе Права и обязанности обязательно закрепите срок, в который арендодатель должен передать помещение арендатору и процесс его возвращения. Здесь также следует распределить обязанности каждой из сторон по проведению необходимого ремонта, содержанию и иных мероприятий (ст. 616 ГК). Укажите также цель использования этого помещения арендатором и возможность контроля за порядком использования со стороны арендодателя.

7. Обязательно определите права на нежилое помещение со стороны третьих лиц, если оно обременено (например, находится в залоге у банка). При отсутствии таковых, укажите этот факт в тексте.

8. При наличии прочих условий, оговорите их отдельным пунктом. Например, предусмотрите наказание за нарушение сроков внесения арендной платы, а также передачи и возврата предмета договора, установив размер неустойки.

Содержание типового договора аренды нежилого помещения

Любой образец договора аренды нежилого помещения содержит в себе следующие основные условия.

В первую очередь — это предмет соглашения, в котором описываются все характеристики арендуемого объекта (его площадь, адрес, целевое назначение, отдельные особенности использования).

Далее договор аренды нежилого помещения – образец (типовая форма) должен включать в себя срок, на который имущество передаётся в пользование. Желательно при этом указать и конечную дату, до которой будет существовать аренда.

Читать еще:  Как составить брачный договор на ипотечную квартиру

Значительным в договоре аренды является финансовый блок. В нём оговариваются не только арендная плата, но и компенсация коммунальных платежей и амортизационных отчислений.

Если предполагается, что арендодатель будет оказывать дополнительные услуги, то следует оговорить тарифы и по ним

Не забудьте прописать взаимные обязательства сторон относительно осуществления капитального ремонта, проверки использования объекта аренды и т. д.

Если речь идёт об офисном помещении, то целесообразно оговорить и режим доступа (по времени). Ведь многие арендаторы предпочитают офисные центры, собственник которых может установить особенности распорядка дня.

Наконец не нужно забывать о пунктах о взаимной ответственности сторон, а также относительно прекращения взаимоотношений досрочно. Этот момент важен как для арендатора, так и для арендодателя. Ведь если заходит речь о производстве или торговле, то необходимо определённое время для освобождения использованных площадей.

Соглашение между арендатором и арендодателем может содержать и другие условия. Приблизительное представление о них можно получить, если скачать договор аренды нежилого помещения на нашем ресурсе.

Критерии определения предпринимательства в отношении договора аренды нежилого помещения с физическим лицом

Позиция Верховного суда РФ (далее — ВС РФ) в отношении аренды нежилых помещений, заключенной гражданами, основана на индивидуальном подходе к каждому конкретному случаю (определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17).

По мнению ВС РФ, необходимо выявить ряд объективных критериев отнесения деятельности к предпринимательской, а именно:

  • разрешенное использование земли, на которой расположен объект аренды;
  • цель и назначение его использования;
  • цели и основания приобретения недвижимости физлицом.

Схожей позиции придерживается Федеральная налоговая служба РФ (далее — ФНС РФ). Оценочные критерии для определения предпринимательства ФНС РФ (письмо ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@) следующие:

  • Приобретение объекта договора для получения прибыли от использования.
  • Связь сделок гражданина за конкретный период и хозучет операций, обусловленных ими.
  • Стабильная взаимосвязь с контрагентами.
  • Прослеживание риска и системного получения прибыли как признаков предпринимательства.

Вывод! То есть если лицо уверено, что конкретно в его случае признаки предпринимательства отсутствуют, можно заключить сделку, избежав в дальнейшем негативных последствий. Регистрация в форме ИП в этом случае не требуется, и с полученных доходов исчисляется налог на доходы физических лиц (письмо Министерства финансов РФ от 17.11.2009 № 03-04-05-01/808).

Обратите внимание! Новый специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», введенный с 01.01.2019, в отношении сдачи нежилого имущества в аренду не применяется. Применим он только для жилых объектов (подп. 3 п. 2 ст. 6 закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход”…» от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Что входит в обязанности арендатора?

Временный собственник обязан:

  • поддерживать техническое состояние помещения;
  • своевременно вносить оплату;
  • при необходимости проведения неотделимых улучшений можно попробовать согласовать это с владельцем объекта. Но в типовом договоре аренды нежилого помещения нет пункта, обязующего собственника компенсировать расходы на это. Так что если договориться с ним не удастся, то улучшение провести можно, но компенсацию получить не удастся.

Нарушение описанных условий может стать причиной досрочного прекращения действия документа.

Что следует знать

Нередко возникает необходимость взять во временное пользование нежилое помещение. Неважно, что это будет, – офис, склад или что-то иное, главное в данной ситуации – правильно оформить договор аренды нежилого помещения.

Этот документ гласит, что арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за определенную плату нежилое помещение. Однако каждый договор уникален и имеет ряд индивидуальных условий, обсуждаемых непосредственно сторонами.

В целом же договор аренды является своего рода юридической гарантией соблюдения прав для обеих из сторон. В случае невыполнения обязательств стороны на основании документа сделка может быть расторгнута, а ущерб возмещен.

Читать еще:  Как прописать жену в квартиру

Особенности документа при участии физлиц

Как говорит нам ст. 609 ГК, аренда сроком больше года, либо если договор заключается с юридическим лицом, оформляется письменно. То есть, если два человека решат арендовать помещение меньше, чем на 1 год, то составление письменного документа не потребуется.

Еще одна важная особенность данного соглашения, заключаемого с гражданином – если он арендодатель, то арендные услуги не будут облагаться НДС. Такие разъяснения дал Минфин в Письме от 10 февраля 2004 года N 04-04-06/21.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Форма и структура соглашения

Договор составляется в произвольной форме, которую стороны могут разработать самостоятельно, но при этом он должен иметь следующую структуру:

  • Шапка с указанием основных данных о сторонах и периоде его формирования;
  • Названия документа;
  • Основная часть, в которой имеются важные пункты договоренности;
  • Заключительная часть с указанием реквизитов сторон и их подписями.

При необходимости он должен иметь регистрацию Росреестра или удостоверение нотариуса в качестве его записи и печати конторы.

Формировать документ доступно на обычном листе формата А4 в письменном варианте или составленном посредством компьютера.

Пошаговая инструкция при сдаче помещения под офис

Формировать документ необходимо в следующей последовательности:

  • Изначально указать наименование документа, место и дату составления;
  • Наименование сторон с указанием ФИО представителей и реквизитов документов, на основании которых они действуют;
  • Предмет и срок договора – тип помещения, общая площадь, адрес нахождения и период действия документа, если он не бессрочный, с мебелью или без, если существует мебель необходимо обозначить ее количество и качество в отдельном документе;
  • Права и обязанности каждой стороны в отдельности – по уплате платежей, надлежащем содержании помещения, обеспечении всей документацией, соблюдением пожарной безопасности и прочее;
  • Оплата аренды – необходимо указать на дату выполнения платежей, в каком объеме, распределение расходов между сторонами. Указать на неизменность размера платы в течение всего периода аренды. Что представляет собой обеспечительный платеж в договоре аренды и в чем его особенности – читайте здесь;
  • Ответственность сторон при срыве договоренность и уплата неустойки, ее объем, так как в противном случае ее размер согласно законодательству будет ничтожным;
  • Заключительные положения – указание на невозможность одностороннего разрыва, обязательств относительно сообщения об изменениях в личных данных, указание количества экземпляров и перечень приложений. Тут вы узнаете, как составить уведомление о расторжении договора аренды;
  • Реквизиты сторон и подписи.

Бланк договора аренды.

Существенные условия, подлежащие согласованию

В процессе формирования договора об аренде необходимо составлять акт приема-передачи помещения, это очень важно для обеих сторон, так как:

  • Состояние самого помещения влияет на арендную плату;
  • Полное описание всех изъянов и недостатков избавляет арендатора от выплаты неустойки в случае предъявления претензий со стороны владельца;
  • Если помещение сдается с оборудованием, например, склад с погрузчиками, линиями перемещения и фасовки продукции или офисное помещение с оргтехникой, то полное описание количества и качества техники избавит владельца от его утери или повреждений, которые впоследствии не кому будет устранять.
Читать еще:  Кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости

Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются §1 Главы 34 ГК РФ. Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.

Особенности составления договора

  1. Скачать образец договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
  2. Заполненный образец договора
  3. Какие требуются документы
  4. Содержание договора
  5. Особенности заключения договора

Какие требуются документы

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды передаётся право временного пользования и владения на имущество. Так как мы рассматривает договор аренды нежилого помещения, то объектом аренды у нас выступает нежилое помещение.

Для заключения договора аренды помещения необходимы следующие документы сторон:

  • Документы на нежилое помещение, подтверждающие право арендодателя на распоряжение им.
  • Личные документы физического лица – паспорт.
  • Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его банковские реквизиты.

Содержание договора

Во-первых, объект аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ при отсутствии или недостаточности сведений о нём договор может быть признан недействительным. Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно:

  • Юридический адрес объекта недвижимости, в котором расположено это помещение.
  • Этаж
  • Номер офиса
  • Общая площадь помещения

Во-вторых, срок аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае о прекращении договорных обязательств, стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев.

В-третьих, арендная плата. Согласно ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон. Размер её может изменяться не чаще одного раза в год. Оплата аренды может производиться в виде:

  • Услуг арендатора.
  • Твёрдой суммы, установленной договором.
  • Доли доходов, полученных от использования арендованного нежилого помещения.
  • Вещи, переданной арендодателю в аренду или собственность.
  • Услуг по улучшению арендованного помещения.

В-четвёртых, обязанности сторон по пользованию нежилым помещением. А именно производства в нём капитального и текущего ремонта. Согласно ст. 616 ГК РФ если ремонт производиться самим арендатором, то он имеет право требовать возмещения расходов, затраченных на него.

То же относится и к улучшению арендованного помещения, но только при наличии согласия арендодателя, в противном случае согласно ст. 623 ГК РФ затраченные средства возмещению не подлежат.

В-пятых, выкуп имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ если договор аренды содержит соглашение о передаче имущества в собственность арендатора, то оно переходит к нему только при условии полной выплаты стоимости недвижимости.

Особенности заключения договора

При заключении договора аренды недвижимости необходимо также учесть стоимость коммунальных платежей. Они могут входить в общую стоимость аренды, и тогда это желательно отразить в договоре, либо они могут рассчитываться ежемесячно.

В таком случае в договоре отражается, что арендная плата состоит из твёрдой денежной суммы, вносимой за аренду и коммунальных платежей за истёкший период. Для определения суммы коммунальных платежей арендатор вправе требовать копии счетов за коммунальные услуги.

Согласно ст. 651 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма сделки для договора аренды зданий и сооружений. Причём заключён, он должен быть одним документом.

Важно! Если договор аренды нежилого помещения заключается на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации.

В таком случае договор считается действующим с момента его регистрации в государственных органах. А при отсутствии такой регистрации может быть признан недействительным.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector