Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

  • предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
  • срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
  • права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
  • порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
  • ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
  • заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
  • адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Особенности содержания договора аренды с последующим выкупом

Итак, основу договора аренды с правом выкупа составят положения, стандартные для обычного договора аренды, но оформить его нужно будет по правилам договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Т. е. особенности такого договора определит указание в нем тех моментов, которые сыграют свою роль, если выкуп имущества состоится:

  • стоимости, по которой будет осуществляться выкуп;
  • порядка соотнесения этой стоимости с величиной внесенной арендной платы;
  • возможного изменения выкупной стоимости;
  • прямой отсылки к отсутствию обстоятельств, делающих сделку выкупа недействительной.
Читать еще:  Как принудительно выписать человека из квартиры

При этом в отношении сделок обоих видов важно отразить в договоре:

  • характеристики объекта аренды (выкупа), дающие возможность его однозначно идентифицировать;
  • наличие у арендодателя права собственности или распоряжения объектом, позволяющих осуществить как сдачу его в аренду, так и продажу.

Образец договора аренды оборудования, содержащего условие о праве его выкупа, смотрите на нашем сайте.

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Переход квартиры в собственность арендатора согласно договора

Процесс перехода квартиры в собственность арендатора при заключении договора об аренде с правом выкупа оговаривается сторонами отдельно. Заранее устанавливаются четкие сроки выкупа квартиры, сумма ежемесячной арендной платы, обсуждается общая стоимость квартиры, за которую покупатель готов купить, а продавец продать помещение, и оговариваются условия выкупа. В договоре аренды квартиры можно обозначить одно из двух возможных условий выкупа:

  1. Постепенный выкуп. Предусматривает, что дополнительно к арендной плате арендатор будет ежемесячно выплачивать оговоренную сумму для постепенного выкупа квартиры. Стоимость выкупа также может входить в арендную плату. Таким образом, если арендатор будет ежемесячно уплачивать арендодателю обозначенную в договоре сумму, то по истечению срока договора, к нему перейдет право собственности на квартиру. Что делать, если квартиросъемщик не платит за квартиру, читайте тут.
  2. Выкуп несколькими платежами. Отдельно определяется сумма арендной платы, которая уплачивается арендатором ежемесячно, а также размер платежей, необходимых для выкупа квартиры, которые могут уплачиваться ежеквартально либо один раз в несколько месяцев в зависимости от желания и договоренности сторон. Таким образом, арендатор выкупает квартиру несколькими большими платежами, после чего он имеет право стать собственником оговоренной недвижимости.
Читать еще:  Лопнула канализационная труба в квартире что делать

Обязательно оговаривается также возможность досрочной уплаты арендатором суммы, в которую согласно договора оценена квартира. В таком случае арендатор раньше указанного в договоре срока может стать собственником квартиры и соответственно прекратить выплаты арендной платы. Никаких штрафных санкций за досрочный выкуп не взымается, если их необходимость не была оговорена заранее. Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, арендатору после выплаты полной стоимости недвижимости нужно зарегистрировать право собственности в ЕГРП.

Договор об аренде с постепенным выкупом действителен до тех пор, пока стоимость квартиры не будет полностью оплачена арендатором либо пока не истекут оговоренные сторонами ранее сроки. Если договор будет расторгнут по какой-либо причине, арендодатель и арендатор больше не будут иметь никаких обязанностей друг перед другом. О расторжении договора аренды по инициативе арендатора, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem. Деньги, уплаченные арендатором арендодателю, не будут возвращены, поскольку они покрывают стоимость арендной платы за время проживания в квартире. Условия расторжения договора нужно обязательно оговаривать до оформления сделки. Образец договора аренды квартиры с правом выкупа можно увидеть ниже.

Содержание

  • Право выкупа как особое условие договора аренды
  • Договор лизинга

В данной статье мы расскажем об основных плюсах аренды с выкупом. Указанный способ приобретения имущества окажется для большинства неожиданным. Действительно, договор аренды с последующим выкупом встречается достаточно редко, однако он может быть наиболее выгодным вариантом покупки в определенных ситуациях. Итак, перейдем к основным способам закрепления такой правовой конструкции.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

Читать еще:  Как выглядит технический паспорт на квартиру

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Условия заключения договора и его риски

Как было уже указано выше, в связи с тем, что Закон прямо не регулирует правоотношения, связанные с договором аренды и выкупа жилого помещения, его лучше заключать с человеком, которого покупатель хорошо знает. Это вызвано различными рисками.

Риски такого соглашения следующие:

  1. в случае отказа владельца жилья от своих обязательств, уплаченные деньги не возвратятся, так как они шли за аренду помещения;
  2. с учетом периодического повышения и понижения цен на жилые объекты, владелец квартиры, или будущий покупатель могут понести серьезные финансовые потери;
  3. слабая практика по рассмотрению споров по таким соглашениям практически отсутствует, результат в случае спора непредсказуем;
  4. риск внесения значительных изменений в первоначальное соглашение;
  5. право собственности на такое имущество может быть получено в отдаленном будущем;
  6. форма данного соглашения не предусмотрена ни одним действующим Законом или кодексом;
  7. большой риск выселения из жилого помещения, при невыполнении условий договора одной из сторон.

Вообще данные соглашения несут в себе множество рисков, которые связаны, прежде всего, с плохой правоприменительной практикой. У судов нет единого мнения по разрешению данных споров.

Договор аренды жилья со следующим его выкупом, хорошо подходит для приобретения жилья по низкой стоимости, если нет собственных сбережений. Но к его заключению нужно подходить с особой осторожностью, так как существует много рисков остаться без жилья и частично уплаченных денег.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector