Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды квартиры нюансы

Согласно статье 34 Гражданского кодекса РФ, аренда – это передача прав пользования (а не владения) помещением.

Жилое помещение (квартира или дом) также может быть сдано в аренду.

Стороны такой сделки именуются арендатором и арендодателем соответственно.

Обязательным условием соглашения является плата. Ее размер, срок, порядок перечисления обязательно указываются в договоре – документе, сопровождающем сделки по передаче имущества одного лица другому.

Аренда в отличие от найма жилого помещения имеет некоторые особенности:

  • предоставляется юридическим лицам – организациям, предприятиям;
  • жилье может быть использовано исключительно физическими лицами и только для проживания в нем.

Право собственности на жилье остается у владельца, оно не переходит к арендатору. А вот полученная выгода от пользования жильем – продукция, товары – принадлежат лицу, снявшему жилье.

На практике аренда жилых помещений чаще всего происходит после устных соглашений, без составления договора.

Последнее действие влечет за собой необходимость уплаты налогов, что останавливает владельцев недвижимости от уведомления государственных органов о сдаче жилья.

Что необходимо проверить

Главное отличие долгосрочной аренды от краткосрочной в том, что при долгосрочной (от 12 месяцев) договор необходимо регистрировать в Росреестре. Многие арендодатели из-за этого предпочитают заключать договор на 11 месяцев, а потом его продлевать.

Какую бы форму аренды вы ни обсуждали с хозяином квартиры, в первую очередь вам нужно убедиться в его благонадежности. Для этого попросите его показать документ на право собственности. Это может быть свидетельство о собственности, договор дарения (если квартиру хозяину подарили), договор купли-продажи (если квартира куплена), свидетельство о наследовании (если жилье осталось в наследство) либо свидетельство о приватизации.

Все документы должны быть оригиналами. Если хозяин квартиры предъявляет только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.

Крайне важно посмотреть, сколько человек владеет собственностью. Идеальный вариант, если это будет один человек. Тогда в договоре указывается две стороны: владелец квартиры и вы; если же в свидетельстве на право собственности прописаны несколько человек, вам нужно будет собрать и их подписи.

Нюансы составления договора найма

Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.

Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.

Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:

  • отсутствие платежей более 6 месяцев;
  • существенная порча имущества;
  • конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
  • использование жилья не для проживания.

В непредвиденных ситуациях собственника квартиры защищает статья 698 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует основы досрочного расторжения соглашения. Согласно ей:

  • ответственность за необоснованное и неправомерное использование жилья несет жилец.
  • К тому же жилец несет ответственность, если при пожаре он проигнорировал имущество собственника, спасая лишь личные вещи.
Читать еще:  Доп соглашение к договору аренды образец

Однако чтобы обезопасить себя максимально, хозяину квартиры необходимо правильно подойти к составлению договора.

В чём особенности составления договора аренды

Когда помещение сдаётся в хозяйственное использование юридическому лицу, это считается арендой. Когда договор о сдаче помещения для проживания подписывается с физическим лицом, применяется термин «наём». Таким образом, можно выделить договор аренды, найма или поднайма. О договоре найма говорят в том случае, когда заключается он между физическими лицами. В нём одна сторона выступает наймодателем, а другая – нанимателем. Несмотря на то, что термин «арендовать» применим при сдаче помещения во временное пользование юридическому лицу, всё же часто понятия «наём» и «аренда» приравниваются.

Арендовать жильё можно на короткий или длительный срок. При первом варианте хозяин сдаёт жилплощадь на срок до 1 года. В этом случае наниматель весьма ограничен в своих правах – к примеру, он не может подселять к себе других временных жильцов или приводить гостей, ему не разрешается сдавать жильё в поднаём. При долгосрочном договоре найма квартиры для нанимателя жилья складываются более мягкие условия. Этот договор предполагает проживание квартиросъёмщика в арендованном жилом помещении от 1 до 5 лет. Арендаторы при таком варианте имеют более привилегированное положение – например, они не должны съезжать с квартиры по первому приказу хозяев, если договор аренды еще действующий. По истечении 5 лет правильный договор аренды квартиры продлевается автоматически на следующий максимальный срок.

Договор поднайма предполагает сдачу в аренду жилплощадей, которые не являются приватизированными. То есть, жильцы, таких помещений могут сдавать свою жилплощадь другим людям. Но для этого требуется составить правильный договор аренды квартиры – лучше сделать это с помощью опытного в делах недвижимости юриста.

Нет каких-либо чётких рамок для оформления документа, прописывающего условия сделки, а также обязательства собственника и квартиросъёмщика. Как такового бланка договора в ГК нет, но условия предоставления жилой недвижимости в аренду на срок до 5 лет чётко прописаны в главе 35 ГК РФ.

В интернете без особого труда можно найти образец договора аренды квартиры и взять его за основу, внося свои коррективы. Главное, указать в документе предмет договора, участвующие стороны, их права и обязанности. К составлению договора следует подойти ответственно и внимательно, так как любая мелочь может стать важной при возникшем спорном вопросе.

В договоре аренды должно быть чётко оговорено, кто будет проживать в квартире. Если заранее не обсудить этот момент и не зафиксировать в документах, могут возникнуть сложности. Например, обсуждалось, что жить будет 2 человека, а по факту в квартире находится больше людей. Или собственник жилья без согласия арендаторов подселяет к ним кого-то ещё. Также и с домашними животными – это также можно и нужно оговорить заранее и зафиксировать в договоре.

Нелишним будет включить в договор право на проживание в квартире других людей – гостей, например. Возможно, сейчас квартирант планирует жить один. Но в будущем это может измениться.

Читать еще:  Как проверить в собственности квартира или нет

Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.

Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:

ФИО и паспортные данные собственника;

срок аренды и размер платы;

оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);

условия повышения стоимости аренды;

условия и порядок досрочного расторжения договора;

количество визитов собственника.

По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.

Договор аренды квартиры: юридические нюансы

Рынок аренды жилья в Москве можно назвать самым подвижным в стране. Ежедневно сотни человек здесь сдают и нанимают жилье. Правовые отношения между собственником и арендатором регламентируются договором аренды. О юридических нюансах составления этого документа расскажем сегодня.

Где искать квартиру?

Договор аренды — это финишная прямая на пути к квартире мечты. Однако, иногда подойти к этой прямой бывает непросто. Один поиск подходящей квартиры иногда затягивается на недели и даже месяцы. Прежде чем заключить соглашение, нужно четко определиться с параметрами квартиры, которая вам подходит, со своими требованиями к району, инфраструктуре, нужно решить, какую сумму вы готовы ежемесячно тратить на аренду и так далее.

Самый простой вариант поиска квартиры — через сайты недвижимости в интернете. Однако, остерегайтесь информационных агентств и мошенников, которые будут «ловить» вас на наживку в виде объявления о сдаче в аренду квартиры, по цене ниже рыночной. Запомните, сказочных квартир за копейки — не бывает. А если вы нашли подобную — ждите подвоха.

Еще один вариант поиска квартиры — через агентства недвижимости. Однако и здесь стоит проявить особенное внимание. Если вы решили прибегнуть к помощи специалистов — обращайтесь к лучшим из них. Выбирайте компании, которые давно работают на рынке, слушайте отзывы знакомых, рекомендации друзей и родственников. Это убережет вас от вероятности нарваться на жадных до денег мошенников.

Договор аренды квартиры: обязательные пункты

Арендодатель и арендатор. В отношениях между ними у каждого есть свои права и обязанности, закрепить которые необходимо договором найма. Этот документ защищает обе стороны соглашения и может помочь в случае возникновения конфликтных ситуаций между ними.

Обязательные пункты договора найма это предмет договора (сама квартира), стороны соглашения (необходимы их паспортные данные), порядок и условия оплаты аренды, возможность и порядок досрочного расторжения договора, возмещение ущерба, в случае наступления форс-мажорных ситуаций и так далее. Обговаривая условия договора, заглядывайте вперед. Допустим, сейчас арендатор не планирует обзаводиться детьми, но не исключено, что этого не произойдет через полгода. Такие моменты лучше обсудить » на берегу».

Читать еще:  Кадастровый номер жилого помещения по адресу

Договор аренды: юридические нюансы соглашения между собственником и арендатором

Чаще всего во время подписания договора возникает проблема с наличием правоустанавливающих документов. К примеру, не редки ситуации, когда квартира принадлежит собственнику, но есть некоторые ограничения, когда сдача в аренду невозможна без согласия третьих лиц. Подобным ограничителем может стать рента или ипотека.

Еще одна типовая ситуация, когда собственник сдает квартиру в аренду, но может предложить нанимателю только инвестиционный договор, вместо типового договора аренды. Это возможно в тех случаях, когда речь идет о квартире в новостройке, право собственности — уже на руках, ремонт сделан, но сам дом, к примеру, еще не прошел государственную приемку.

В том случае, если собственником жилья выстукает несовершеннолетний, а квартира сдается в аренду более чем на год, на этапе регистрации договора будет необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Некоторые вопросы могут затрагивать интересы собственников при миграционном учете иностранцев в Российскую Федерацию.

Следующий аспект касается непосредственно собственника квартиры. Если он решил сдавать квартиру «в белую», то ему необходимо платить налоги. Для физических лиц, доход , полученный с аренды квартиры, облагается налогом в 13%. Однако, налог можно легально уменьшить с 13% до 6% или даже до 4%, если арендодатель зарегистрируется как индивидуальный предприниматель или самозанятый.

Кому из двух сторон наиболее выгоден договор аренды?

Договор должен быть выгоден и собственнику квартиры, и арендатору, так же как любой другой гражданско-правовой договор должен защищать и регулировать интересы обеих сторон, подписывающих договор. Заключение договора на невыгодных для себя условиях бессмысленно.

Поэтому, имеет смысл тщательно обсуждать каждый пункт договора и стараться приходить к решениям, которые устроят обе стороны. В случае, если одна из сторон не уверена в том, что она сможет грамотно изложить в документе свои права и обязанности по договору — советуем прибегнуть к помощи профессиональных риэлторов. Хорошие компании могут предложить своим клиентам не только помощь в составлении договора, но и содействие в случае возникновения спорных ситуаций.

Страховой депозит при аренде жилья

Сдавая помещение, владелец доверяет дорогостоящее имущество малознакомым людям. Часто наниматели съезжают, не оплатив коммунальные услуги или сломав что-нибудь из обстановки. Для того снизить возможные убытки в соглашение включают пункт о внесение нанимателем страхового депозита или обеспечительного платежа.

Как правило, он равен месячной плате за аренду. Страховой депозит возвращается нанимателю после окончания срока найма и проверки владельцем сохранности имущества и оплаты коммунальных услуг.

Так, нельзя вычесть из гарантийного платежа стоимость выцветших на солнце обоев или незначительных потертостей на ковровом покрытии. И, напротив, цена порванных домашними питомцами штор или разбитой люстры возмещается в полном объеме.

Правильно оформленный договор найма защищает интересы всех сторон сделки. При возникновении трудностей в его составление нелишним будет обращение к специалистам риэлторам. Агентства недвижимости за небольшое вознаграждение сопровождают сделки, даже в том случае, если владелец и будущие жильцы самостоятельно нашли друг друга.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector