Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ндфл продажа коммерческой недвижимости

Имущество физического лица не разделяется на имущество, принадлежащее ему как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П).

По общему правилу физические лица, которые приобрели статус ИП, исчисляют и удерживают НДФЛ с доходов, полученных от осуществления такой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса).

Доходы от реализации имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ.

Физические лица должны исчислять и уплачивать НДФЛ по доходам, полученным от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).

Исключение установлено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению НДФЛ.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса это возможно в случае:

  • получения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе;
  • получения доходов от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Но это освобождение не распространяется на доходы:

  • от продажи ценных бумаг:
  • полученные физическими лицами от продажи любого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, до 1 января 2019 года.

С 1 января 2019 года доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от НДФЛ при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Налоговый кодекс к такому имуществу отнес жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них, а также автомобили.

Однако, в отношении доходов от продажи нежилых помещений, используемых для ведения бизнеса, ситуация не изменилась.

Покупка коммерческой недвижимости: этапы и налоги

Практически каждый предприниматель сталкивается с вопросом приобретения коммерческой недвижимости на определенном этапе развития собственного бизнеса.

Рассмотрим алгоритм покупки коммерческого объекта.

Вне зависимости от того, какое помещение Вы планируете приобрести (склад, офис, производство), Вам необходимо пройти несколько этапов, чтобы совершить сделку.

1. Определение характеристик и бюджета. Поиск объекта.

2. Осмотр помещений и сбор документов.

На данном этапе важно обратить внимание на:
* правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, акт приватизации, наследство, договор дарения).
* документы продавца: если это физическое лицо – убедитесь, что он не лишен дееспособности и правоспособности, не ограничен в них; если это юридическое лицо – не лишено ли оно правоспособности, не находится ли на стадии реорганизации, ликвидации или банкротства
* Запросите выписку из ЕГРП Росреестра на объект недвижимости.

3. Поиск и привлечение юриста.

Важно привлечь юриста, который является экспертом именно в сфере купли-продажи объектов коммерческой недвижимости.
Задача юриста — провести полный анализ документов на приобретаемый объект недвижимость и оценить юридическую чистоту, не повлечет ли его приобретение налоговые и прочие тяжбы по задолженностям или иным просрочкам предыдущего собственника.

Отметим, что агентство коммерческой недвижимости SPB4RENT оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок.

4. Составление договора купли-продажи.

Важные моменты, на которые следует обратить внимание:

* схема сделки и порядок расчетов;
* сроки и способ передачи недвижимости;
* штрафные санкции для сторон договора в случае его нарушения;
* имеются ли гарантии продавца или покупателя, что будет происходить в случае уклонения одной из сторон от регистрации права в государственных органах;
* как и когда можно отказаться от сделки, не понеся соответствующих убытков, если выяснились обстоятельства, при наличии которых объект недвижимости не будет Вами приобретен;
* имеются ли долги, которые переходят к покупателю вместе с объектом.

Читать еще:  Образец бланка сзв м

5. Подписание договора.

Все документы, превышающие объем одного листа, подлежат прошивке, а также скреплению подписями и печатями, в том числе все дополнения и приложения.
Необходимо проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений (или справки о том, что сделка не является крупной для общества), если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагентом является физическое лицо.

6. Регистрация сделки или перехода права собственности.

После подписания договор купли-продажи недвижимости и сопутствующие ему документы согласно требованиям сделки и законодательства, направляются в Росреестр для регистрации договора и (или) перехода права собственности соответственно.

Отдельно необходимо обратить внимание на уплату налогов, если она имеет место быть, на порядок платежей по сделке и на документы, закрывающую сделку после получения зарегистрированных документов из Росреестра, т.к. на получении документов из указанного органа сделка не заканчивается.

Каким образом происходит освобождение от выплаты налога в случае, если собственник помещения — физическое лицо?

Освобождение от выплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества происходит, как правило, в двух случаях:
1. Если помещение находится в собственности более 3 лет и было оформлено до 31 декабря 2015 года включительно.
2. Если помещение находится в собственности более 5 лет и было оформлено c 01 января 2016 года.
Также платить НДФЛ не придется, если сумма дохода при продаже была меньше расходов на приобретение объекта.

Как рассчитывается НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для граждан России составляет 13%. В случае с продажей коммерческой недвижимости НДФЛ рассчитывается следующим образом: например, помещение было приобретено 24-11-15 за 18 млн. рублей. Собственник хочет продать его за 21 млн рублей. Если дата продажи до 24-11-18, то налог составит (21 000 000 — 18 000 000) * 0,13 = 390 000 руб. Если продажа совершается после 25-11-18, то собственник избежит уплаты НДФЛ.

Еще раз обращаем Ваше внимание: налог взимается с разницы между начальной стоимостью помещения и той стоимостью, за которую собственник продает помещение на данный момент. Для вычета суммы расходов при расчете налогооблагаемой базы необходимо предоставить в налоговую платежные документы, чеки или расписку, подтверждающие расходы на приобретение объекта.

Отметим, что субъекты РФ могут снизить установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью. Также они вправе снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход в целях обложения НДФЛ.

Налог на имущество

С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Читать еще:  Как приватизировать дачу, если есть только садовая книжка

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Расчет

Налог «по Кадастру» на недвижимость коммерческого назначения будет рассчитывать с использованием таких ставок:

  • 1,2% в текущем году;
  • 1,5% в следующем;
  • 1,8% ставка будет в 2017 году;
  • 2018 – 2%.

Ставка может быть дифференцирована местной властью по таким признакам: привлекательность и рентабельность объекта, тип его использования, категория недвижимости и самого владельца. Льготы также предоставляются на региональном уровне.

Налоговые льготы сохранены и в новой редакции закона, также предусмотрен вычет в виде уменьшения налогооблагаемой площади объекта на 300 квадратных метров для одной единицы недвижимости. Случается, что кадастровую оценку прошло здание в целом, а помещения «остались» на балансовой стоимости. В этом случае расчет налога осуществляется в виде доли от кадастровой оценки здания полностью. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.

Кадастровая оценка устанавливает для любой, в том числе и коммерческой, недвижимости реальную стоимость, которая берется во внимание при реализации имущества. Инвентаризационная же определяется БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.

К 2020 году планируется всю недвижимость коммерческую и жилую физических лиц и организаций перевести на «кадастровые» рельсы. Размер налога вырастет существенно и, прежде всего, для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов.

Итоги

Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

Покупка коммерческой недвижимости: важен каждый нюанс

Решив приобрести в собственность объект коммерческой недвижимости, необходимо тщательно изучить все данные, его касающиеся. Причем речь идет не только о правовой «чистоте», отсутствии обременений, проблем с землей, находящейся непосредственно под зданием. Стоит внимательно рассмотреть перспективы финансового вложения с точки зрения получения предполагаемой выгоды от покупки, лучше, если они будут долгосрочными и гарантированными.

На вышеуказанный аспект влияет месторасположение коммерческого здания или помещения, его физическое состояние. Этот пункт может потребовать в дальнейшем крупных денежных и временных затрат, связанных не только с ремонтом, но и модернизацией, перепрофилированием. Следует просчитать возможности развития деятельности, под нужды которой приобретается объект, с учетом его особенностей. Обязательно осведомиться о планах городской власти насчет района, в котором находится недвижимость (не предвидится ли в нем глобальных изменений, неблагоприятных для владельца).

Читать еще:  Перевод в нежилое решение суда

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Слово риэлтора

Юридически подкованные риэлторы также считают, что при продаже недвижимости прогрессивная шкала действовать не будет. В частности, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит: «Многие наши законы написаны таким языком, что обычному гражданину бывает сложно уловить суть написанного. Нормальной практикой стали письма-разъяснения разных государственных структур вплоть до Верховного суда.

Так произошло и с новыми изменениями в Налоговый кодекс РФ. В интернете стало распространяться мнение, что и при продаже недвижимого имущества с суммы, превышающей 5 млн руб., продавец будет обязан уплатить 15% НДФЛ.

Однако из Письма Налоговой службы следует, что ставка НДФЛ для доходов от реализации недвижимости в случае превышения суммы 5 млн руб. не меняется и составляет 13%».

Налоги от продажи коммерческой недвижимости в примерах

Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.

© 2018 — 2021, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector