Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры у наследника подводные камни

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Задайте вопрос юристу

Завещание представляет собой письменное распоряжение наследодателя на случай смерти и является одним из способов приобретения наследства. Покупка квартиры, полученной по завещанию, таит в себе немало опасностей, и связано это прежде всего со сложностью получения достоверной информации о возможных наследниках, которые могут оспорить завещание. Рассмотрим, на что необходимо обратить внимание покупателю перед приобретением такой квартиры.

Первичное и вторичное жилье: что выбрать?

Рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Их разница заключается в том, оформлено или нет право собственности на объект. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы.

Среди основных преимуществ первичной недвижимости стоит отметить юридическую чистоту сделки, относительно невысокую стоимость квартир и апартаментов, отсутствие необходимости делать капитальный ремонт и модернизировать проведенные коммуникации. Наряду с достоинствами существуют и недостатки: довольно долгий срок регистрации права собственности, удаленное от центра столицы географическое положение, ввиду строительства новостроек на окраинах города, отсутствие отделки и т.д.

Может сложиться впечатление, что приобретать недвижимость на вторичном рынке быстрее, дешевле и удобнее. Но это только на первый взгляд. Главный риск кроется в юридических вопросах. Перед покупкой необходимо убедиться, что все предыдущие жильцы выписаны из квартиры и нет лиц, которые имеют право проживания здесь. Не менее важным будет удостовериться в том, что жилплощадь не сдана в аренду и не находится в обременении.

Какие меры нужно предпринять?

Можно обезопасить себя от нежелательных последствий от покупки квартиры, полученной по наследству. Для этого нужно знать очень детально «историю» заинтересовавшей квартиры. Существует несколько правил проверки недвижимости:

  1. Сначала следует посетить паспортный стол. Попросить специалистов найти информацию о продавце. Такая проверка поможет получить дополнительную информацию о продавце и исключить риск возможного мошенничества.
  2. Получить выписку из ЕГРП, в которой подробно указаны сделки, совершенные с квартирой в течение 10 лет. Также в справке могут быть указаны обременения по квартире.
  3. Узнать у нотариуса данные о завещательных отказах, расспросить о возможных родственниках второй и третьей очереди.
  4. Ни в коем случае не соглашаться на указание в договоре купли-продажи заниженной оценочной стоимости недвижимости.

Специалисты рассказали о подводных камнях при покупке вторичного жилья

Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.

Мошенничество или проблемы с психикой?

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Схема с задатком

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

Читать еще:  Которых заключение таких договоров является

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.

Шесть угроз при покупке-продаже квартиры

Конституционный суд недавно встал на сторону добросовестных покупателей квартир, которым продали кота в мешке. А законом им предусмотрена компенсация в случае утраты приобретённой недвижимости. Тем не менее риски, сопутствующие столь важной сделке, ещё остаются. «Парламентская газета» разбиралась, какие опасности подстерегают тех, кто решил купить жильё.

Недееспособный продавец

По статистике, 6 процентов сделок с недвижимостью в России сегодня по той или иной причине признают недействительными. Поэтому, прежде чем покупать квартиру на вторичном рынке, первым делом следует проверить на вменяемость самого продавца, советует риелтор-адвокат агентства недвижимости «Правовесть» Кирилл Иванов.

«Нужно установить, не состоит ли он на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если состоит, то есть вероятность, что сделку суд может потом отменить, так как гражданин не понимал значения своих действий», — пояснил эксперт «Парламентской газете».

Впрочем, возможны исключения, уточнил риелтор. Дело в том, что недееспособность устанавливает только суд. И если в момент совершения сделки человек, даже состоя на учёте в психодиспансере, прекрасно понимал суть происходящего, то договор купли-продажи считается правомочным.

«В своей практике несколько раз я приобретал жильё для клиентов у лиц, официально состоящих на учёте в ПНД, но всё было в рамках закона. Прежде чем подписывать документы, продавец прошёл экспертизу в институте имени Сербского. Два психиатра и психолог в течение двух часов разговаривали с ним, после чего дали заключение, что на момент обследования человек полностью отдает отчёт в своих действиях», — уточнил адвокат.

Он добавил, что совершать сделку в подобной ситуации необходимо в день получения такого заключения, если позже, то у продавца появится «аргумент» в пользу своей недееспособности. Если же человек официально судом признан недееспособным, то совершать сделки с недвижимостью имеют право только опекуны.

Несовершеннолетние собственники

Игнорирование интересов несовершеннолетних при продаже квартиры, по словам Иванова, вполне легитимный повод, чтобы потом оспорить результаты сделки. Ведь по закону дети не должны оставаться без жилья и регистрации при операциях с недвижимостью, а их жилищные условия не могут ухудшиться.

«Например, если в приватизации квартиры дети не участвовали, но имели на это право, а в момент продажи квартиры их выписали. Продавцы скрыли этот факт, права детей были нарушены. Суд в этом случае встанет на их сторону», — сказал Кирилл Иванов.

Свои права на жильё могут предъявить и люди, находившиеся много лет в местах лишения свободы, которые не воспользовались своим правом приватизации.

Чтобы избежать знакомства с неожиданным владельцем, на этапе заключения договора следует тщательно проверять документы и сведения о квартире, советует адвокат. Лучше это делать не самостоятельно, а с привлечением профессионалов в сфере недвижимости.

Одна квартира — десять покупателей

Можно стать жертвой мошенничества и иного рода. Нередко объект недвижимости продают сразу нескольким покупателям одновременно. Когда новый покупатель приходит регистрировать жильё, выясняется, что собственник совсем другой человек. Чтобы избежать финансовых потерь, необходимо перед заключением сделки уточнить, кто на самом деле записан владельцем квартиры.

Поддельные документы

Ещё один неприятный сюрприз, который может ожидать неискушённого покупателя жилья, — подделка продавцом документов. «Бывает, что настоящий собственник квартиры скончался. Мошенник подделал паспорт — вклеил свою фотографию. И так как в Росреестре нет базы фотографий собственников, то обнаружить подвох удаётся не сразу», — пояснил Иванов. Позже покупатель обнаруживает, что жилплощадь не принадлежит продавцу, и здесь можно уповать только на профессионализм правоохранительных органов.

Бывшие супруги как фактор риска

Покупать квартиру у бывших супругов следует с особой осторожностью, так как имущество, нажитое в браке, — совместная собственность мужа и жены. Если согласия на продажу квартиры одного из них не будет, второй имеет законное право в течение трёх лет оспорить в суде результат сделки. Ранее такие договоры признавали недействительными, но своим недавним решением Конституционный суд внёс определённость в спорную ситуацию.

Читать еще:  Аренда машины с экипажем налоги

В августе 2015 года гражданин Г. продал гражданину М. квартиру в Ангарске без согласования с бывшей супругой. Позже та подала в суд, требуя признать сделку недействительной. Конституционный суд встал на сторону покупателя, обосновав своё решение тем, что женщина ничего не сделала, чтобы оформить своё право собственности, предъявив иск «добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно».

Читайте также:

Удовлетворение иска «нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота», говорится в постановлении КС от 13 июля 2021 года. Конституционные судьи решили, что и в других подобных делах жилое помещение должно оставаться за покупателем. При этом ущемлённые права бывшего супруга тоже требуют защиты, но «путём предъявления им требований к другому супругу».

Нежданные наследники

Спорные ситуации возникают и после сделок с квартирами по наследству. Внезапно появляется человек, который требует признать соглашение недействительным на том основании, что проживал в другом городе и не был оповещён о наследовании. В этом случае есть причины оспорить сделку.

Если суд удовлетворит его иск, то по закону покупатель может рассчитывать на компенсацию. Но только если приобретатель добросовестный. Если выяснится, что он знал о рисках или не проявил должного усердия для выяснения деталей сделки, то компенсации ему не видать. Но если он заблаговременно запросил выписку о владельцах жилья из ЕГРН, получил ещё кучу справок от продавца, то это может быть истолковано как поведение добросовестного покупателя.

«У меня был случай, когда одну и ту же квартиру три раза покупали и перепродавали, но последний покупатель никаких проверок не заказывал, осмотрел квартиру визуально и отдал деньги, — рассказал Кирилл Иванов. — Суд признал его недобросовестным приобретателем, так как посчитал, что покупатель имел представление о рисках».

Необходимый перечень документов при покупке квартиры:

  • Документы, подтверждающие право собственности: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договор купли-продажи квартиры или договор дарения.
  • Выписка из домовой книги в МФЦ. Она подтверждает регистрацию в квартире граждан или, напротив, отсутствие регистраций. Выписка нужна для последующей регистрации в Росреестре.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учёте.

По данным Финансового университета при Правительстве, на которые ссылается ТАСС, в России в 2020 году на рынке недвижимости было совершено 4,3 тысячи преступлений в крупном или особо крупном размерах. За пять лет этот показатель вырос на 33 процента.

За 2020 год было зафиксировано 7,2 тысячи мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью, — это на 16 процентов больше, чем пять лет назад (6,2 тысячи). При этом до приговора в прошлом году дошло только 964 преступления, тогда как в 2005 году наcчитывалось 1,5 тысячи приговоров.

Причина, по мнению замдекана юрфака Финансового университета Венеры Шайдуллиной, в том числе в экономическом кризисе, из-за которого люди стали экономить на услугах профессиональных участников рынка. Как показало исследование, жертвами мошенничеств с недвижимостью чаще всего становятся люди до 30 лет (45%), а также состоящие в браке (62%).

Что проверить до покупки квартиры, которую продавец получил в наследство

Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство. Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры. Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:

  1. Супруги, дети и родители;
  2. Братья и сестры, бабушки и дедушки;
  3. Дяди и тети;
  4. Остальные родственники.

Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.

Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.

Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?

Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Дарья пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

  • Выписку из ЕГРН. Дарья заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
  • Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
  • Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
  • Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.

Также Дарья изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Виктор осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.

Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Виктор с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме. Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.

Читать еще:  Какого числа перечисляют детские пособия до 1

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений. Сделайте это прямо сейчас!

Несовершеннолетние дети

Наряду со взрослыми дети могут иметь право собственности на квартиру( по договору купли-продажи или после приватизации) либо право пользования жильем. В таких случаях для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов попечительства и опеки. Как правило, органы опеки такое разрешение дают на определнных условиях ( например, если покупка новой квартиры имеет не меньший метраж). Если продавцы нарушают эти условия, суд, скорее всего расторгнет ваш договор, соблюдая интересы ребенка.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, но не являются собственниками, нужно проследить, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Не пропустите еще один момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми нужно заручиться согласием обоих родителей, в случае если они не лишены родительских прав.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Существует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов.

Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной. В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Основные признаки мошенничества, которые должны насторожить граждан, покупающих квартиру:

  1. Посредники работают на основании доверенности или без нее.
  2. Продают недвижимость частные посредники,но хозяин при этом появиться не может, он находится в другом месте, или сильно занят.
  3. Посредники предлагают внести сразу большой задаток за недвижимость, в некоторых случаях внесенная сумма должна составлять 2,5% от цены недвижимости.
  4. Продавцы имеют полностью готовый пакет документов на продаваемую собственность и предлагают сразу же заключить сделку у нотариуса.
  5. Когда посредники быстро хотят провернуть сделку пока клиент, не опомнился,и предлагают низкую цену на квартиру.
  6. Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
  7. Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
  8. Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.

Как избежать проблем при покупке квартиры по договору дарения?

Приобретение жилья по дарственной в большинстве случаев не таит серьезных рисков, но полностью исключать их не стоит. Еще на этапе обсуждения с продавцом деталей стоит проконсультироваться с юристом – он подскажет, какие моменты заслуживают особого внимания и откуда можно получить необходимые сведения. В общих чертах алгоритм будет выглядеть следующим образом.

Получение сведений из Росреестра

Это – обязательный шаг при приобретении недвижимости, вне зависимости от способа получения продавцом прав собственности (это могут быть как дарение, так и купля-продажа или вступление в наследство).

Расширенную выписку из ЕГРН можно получить в многофункциональном центре, территориальном органе Росреестра РФ, на сайте Росреестра или с помощью сервиса «Госуслуги». В любом случае требуется оплатить госпошлину. Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, придется обратиться за сведениями в МФЦ – будет предоставлена расширенная выписка из домовой книги.

В документе приводится подробная информация, касающаяся перехода прав на объект – анкетные данные всех владельцев и период времени, в течение которого они владели жильем. В справке указываются сведения об обременениях, претензиях/притязаниях, количестве собственников в случае долевого участия. Это позволит исключить риск появления притязаний на права собственности со стороны третьих лиц.

Беседа с продавцом и дарителем

Если в процессе изучения информации возникли вопросы к продавцу, то стоит получить от него аргументированные ответы (факты подтверждаются справками, выписками и прочими документами). В частности, это касается оплаты налога за дарение (13% для физического лица, не являющегося дарителю близким родственником). Подтверждением факта внесения в государственную казну НДФЛ служит справка из налоговой. Если продавец утверждает, что имеет право не платить налог, то он обязательно должен предоставить соответствующие документы (свидетельства о рождении или браке, решение суда об усыновлении).

Если даритель жив, нужно обязательно побеседовать с ним – это позволит оценить его дееспособность и убедиться, что дарственная не будет аннулирована по тем или иным причинам.

Разработка текста документа

Удостоверившись, что препятствий к заключению сделки нет, можно приступить к составлению договора. В этом вопросе стоит довериться юристу – при самостоятельной разработке текста можно допустить ошибку или пропустить важные пункты.

Чтобы исключить возможные риски, стоит внести в договор дополнительный пункт. В нем нужно указать, что в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц продавец берет на себя всю ответственность и обязуется компенсировать ущерб.

Правильно составленный документ гарантирует безопасность сделки. Благодаря ему даже в случае возникновения сложностей покупателю удастся отстоять свои права на приобретенную недвижимость. Ответственность ляжет на плечи продавца и именно ему придется нести ответственность.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(495)128-69-80
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)509-13-65
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector