Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новые правила сдачи имущества в аренду

За последний год многие вложили сбережения в квартиры, в том числе в расчете на сдачу в аренду. Но если доход от квартир у рантье около 4-6% от их стоимости в год, то средняя доходность от аренды ликвидной коммерческой недвижимости — 12-15%, отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин. Этот показатель варьируется от минимальных 8-9% до 22-28%. В топе — торговые помещения с сетевыми арендаторами, небольшой стрит-ретейл, реже — офисные помещения с крупными арендаторами и долгосрочными контрактами. Популярны также склады и производственные помещения, они окупаются за 5-6 лет. И не обязательно, чтобы они были в идеальном состоянии.

Экономические изменения по-разному влияют на интерес инвесторов к тому или иному сегменту недвижимости, отмечает первый заместитель гендиректора «Профис Недвижимости» Ольга Антонова. Внимание физлиц к инвестициям в жилье скорее связано с квалификацией инвестора: ему понятнее данный сегмент, а также очевидно, как им управлять.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Читать еще:  Документы для включения в реестр требований кредиторов

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Возвращение доходных домов

Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.

Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости — это около 9 тыс. квартир и апартаментов.

Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.

Масштабирование инициативы

Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.

Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.

Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.

Читать еще:  Можно ли поменять паспорт по временной регистрации: сроки

Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной — дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.

Вопросы к инициативе

Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.

Во-первых, самый важный — цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.

Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда — единственный источник доходов.

В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.

Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.

Договор аренды

В случае, когда жилье сдается в аренду на срок год либо более, нужно в обязательном порядке провести регистрацию договора в Росреестре. По этой причине определенная часть владельцев арендуемых квартир заключают его лишь на 11 месяцев. По закону владелец жилья после подписания договора должен зарегистрировать новых арендаторов по их месту пребывания. Однако эта регистрация многим арендодателям кажется опасной, поскольку они опасаются, что новые жильцы могут забрать их жилье. Однако не нужно ставить в один ряд временную регистрацию и прописку.

В целом нет никаких обязательных требований к тому, как должен быть оформлен договор. Однако каждый такой договор должен содержать в себе следующее:

  • сам предмет договора (то, что вы сдаете в аренду), причем с полным адресом, площадью, этажностью и прочими характеристиками
  • стоимость, а также сроки оплаты, наличие залога, возврат задатка, штрафы и прочие условия, связанные с денежными средствами
  • паспортные данные участников
  • дата, место заключения, а также указание срока действия данного договора.

В случае отсутствия конкретного срока действия договора аренды, он будет по умолчанию считаться действительным в течение 5 лет. Поэтому для того, чтобы сохранить свое имущество, следует обязательно указывать, каким именно образом стороны могут расторгнуть данный договор (отсутствие оплаты, несвоевременные платежи, наличие в квартире посторонних людей и другие причины).

Также следует составить так называемый акт приема-сдачи, в котором нужно тщательно прописать, что конкретно имеется в жилье на момент заезда новых жильцов, какие есть неисправности и повреждения. Лишь при наличии такого акта можно будет в дальнейшем доказать, что новые дефекты появились после данных жильцов либо что в квартире присутствовали те или иные предметы. Поскольку есть случаи, когда не особо добросовестные квартиросъемщики забирали с собой вещи арендатора. И лишь такой акт приема-передачи может помощь в доказательстве кражи имущества.

Читать еще:  Как подарить часть квартиры

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

  • заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
  • план квартиры с техническим описанием;
  • план дома по этажам.

Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Владельцы недвижимости должны предоставить:

  • Документы, удостоверяющие личность;
  • Сведения о недвижимости (Nota Simple с именем владельца, кадастровый номер, лицензия на пользование с указанием допустимого количества проживающих, регистрационный номер, присвоенный Реестром туризма);
  • Фотографии недвижимости (при необходимости Drumelia предоставляет эту услугу — бесплатно, поэтому фотографии являются собственностью компании);
  • Código de inscripción для уплаты налогов (сумма свыше 3.000€).

Арендующие должны предъявить документ, удостоверяющий их личность, а домовладельцы зарегистрировать все их данные, в соответствии с нормами регистрации путешествующих (как в отелях). Гости получают документ с указанием имени домовладельца, регистрационного номера недвижимости в Реестре туризма, дат своего пребывания, цен, контактных телефонов.

Заявленная цена включает стоимость воды, освещения, услуг по уборке. Условия и цены устанавливаются сторонами до подтверждения бронирования. Домовладельцы имеют право запросить депозит до 30% от общей стоимости проживания. В случае аннулирования арендатором бронирования не менее, чем за 10 дней до въезда, домовладелец может удержать до 50% депозита; при сроке менее 10 дней — весь авансовый платеж.

Если аннулирование производится арендодателем минимум за 10 дней, предоплата возвращается, если менее чем за 10 дней — арендодатель компенсирует 30% от цены, указанной в контракте. Если аренда отменяется любой из сторон из-за форс-мажорных обстоятельств, компенсация не выплачивается.

Инвентаризация, проводимая арендодателем и сдающим агентом/представителем арендатора, решает, возвращается арендатору при выезде депозит полностью, частично или не возвращается вообще (в случае повреждения имущества).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector