Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа дома пошаговая инструкция

Как быстро продать квартиру | 9 шагов для самостоятельной продажи недвижимости

Для продажи квартиры недостаточно просто разместить объявление в интернете. Нужно пройти много этапов, быть внимательным и осторожным на каждом из них, иначе есть риск попасть на мошенников. Чтобы этого избежать, сэкономить свои силы и время, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, как продать квартиру без риелтора. В ней отражены основные этапы продажи, важные нюансы и несколько полезных советов.

Подготовительный процесс перед продажей

Подготовительные процедуры перед осуществлением сделки играют очень важную роль, поэтому стоит уделить им особое внимание. Для того чтобы узнать, как можно продать квартиру на выгодных условиях, рекомендуется связаться с Экспертом Компании МГСН . В первую очередь, на стоимость жилого объекта будут влиять следующие критерии:

  • Тип дома;
  • Этаж расположения;
  • площадь жилых комнат;
  • площадь кухни;
  • расположение — удаленность от метро или ж/д станции;
  • состояние квартиры, подъезда, придомовой территории;
  • наличие балкона;
  • планировка;
  • инфраструктура.

При этом главное, чтобы квартира была в отремонтированном состоянии, иначе продать ее за хорошую цену будет просто невозможно. Для этого потребуется сделать хотя бы небольшой косметический ремонт, чтобы внешний вид комнат произвел впечатление на будущих покупателей. Также перед тем, как продать квартиру, следует отремонтировать мебель, если существуют явные недочеты или поломки предметов интерьера. Именно они сразу бросаются в глаза.

Инструкция по оформлению сделки

Оформление сделки продажи дома осуществляется в несколько этапов:

  1. Подготовка продавцом дома к продаже.
  2. Определение стоимости сделки.
  3. Подготовка необходимых документов.
  4. Подготовка договора, согласование сторонами его содержимого.
  5. Подписание договора у нотариуса.
  6. Расчет.

Жилая загородная недвижимость пользуется немалым спросом. Если вы хотите заключить сделку на максимально выгодных условиях, то следует заранее разобраться во всех формальностях.

Подготовка дома

Подготовка объекта недвижимости к продаже подразумевает не только генеральную уборку, но и приведение всех документов в порядок. Это основная задача продавца. У вас должны быть на руках не только документы на дом и землю, подтверждающие право собственности, но и технический план, кадастровый паспорт объекта. Эти сведения должны полностью совпадать с той информацией, которая содержится в Росреестре. Если есть несовпадения, придется воспользоваться услугами кадастровой службы.

Определение стоимости

Окончательная стоимость дома определяется до совершения сделки. Задача продавца – установить стартовую цену. Покупатель может торговаться. На стоимость влияют следующие факторы:

  1. площадь объекта недвижимости;
  2. состояние;
  3. наличие ремонта;
  4. наличие облагороженной приусадебной территории;
  5. расположение;
  6. транспортная доступность;
  7. близость социальных и инфраструктурных объектов.

Если покупатель готов сделать приобретение, но пока не имеет полной необходимой суммы, заключается предварительный договор, вносится залог.

Подготовка документов

Только прямой владелец может инициировать продажу недвижимости. Он готовит необходимые документы. От покупателя требуется подтверждение персональных данных, которые вносятся в договор и обновленные документы для регистрации перехода права собственности.

Вы можете воспользоваться услугами агента, который поможет подготовить необходимые документы для купли-продажи дома с участком. Специалист знает, что может понадобиться и продавцу, и покупателю для государственной регистрации.

Подготовка договора, его подписание

Договор, который потребуется для регистрации права собственности, подписывается и продавцом, и покупателем. Без этого документа сделка незаконна. Обычно стороны подписывают типовой договор, но документ нужно обязательно предварительно изучить. Вы можете внести предложение по изменению определенных пунктов, но такие действия возможны только с согласия второй стороны. После подписания и у продавца, и у покупателя остается по экземпляру договора, его нужно хранить вместе со всеми документами на недвижимость.

Регистрация сделки, расчет

Расчет осуществляется после официальной регистрации сделки. Необходимая сумма перечисляется на банковский счет продавца, стороны оплачивают все необходимые налоги и сборы. То, за чей счет будет осуществляться оформление сделки, оговаривается заранее, тоже прописывается в договоре.

Если вы заинтересованы в покупке дома, сразу решите, где вы будете искать недвижимость. Рассматривайте только проверенные варианты, чтобы не стать жертвой мошенников.

Если ответственно подходить к таким процессам, то никаких проблем, связанных с заключением сделок купли-продажи у вас не возникнет. Остается только выбрать хороший дом, уточнить условия, выдвигаемые продавцом и обсудить варианты приобретения.

Как составить договор купли-продажи дома с земельным участком?

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в произвольной письменной форме: путем составления одного документа, подписанного продавцом и покупателем.

Какие пункты можно указать в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка? В соответствии с действующим гражданским законодательством такой договор должен содержать следующую информацию:

  • Данные продавца и покупателя(ФИО, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
  • Описание жилого дома(точный адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер и т.д.);
  • Описание земельного участка(точный адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования и т.д.);
  • Сумма, подлежащая уплате(как правило, цена жилого дома, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка);
  • Условия передачи недвижимости(стороны договора могут либо оформить передаточный акт, либо указать, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости).

Как продать квартиру — пошаговая инструкция продажи квартиры в Москве

Совершить успешную продажу квартиры в Москве поможет пошаговая инструкция:

  • изучить рынок и определить объективную стоимость вашего объекта;
  • обойти учреждения и получить необходимые справки;
  • оформить нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение имущества;
  • составить простой письменный договор и получить задаток;
  • подготовить полный пакет документов, необходимый для сделки;
  • передать документы на регистрацию и произвести окончательный расчёт.
Читать еще:  Как оформить недострой

В общем, ничего сложного, если не принимать во внимание, что Москва входит в десятку самых больших городов мира по численности населения и рынок недвижимости довольно насыщен.

5. Регистрируем документы

Теперь Вы стали полноправным владельцем недвижимости в Испании, но до завершения сделки остался еще один шаг — регистрация в реестре недвижимости. В течение первого месяца со дня заключения сделки нужно:

  • обратиться в регистр собственности в Испании — Registro de Propiedad;
  • заполнить специальный бланк с личными данными;
  • оплатить в банке таксу за регистрацию недвижимости;
  • отнести копию квитанции в Регистр.

Вся процедура займет не более 60 минут. Вы можете заняться этим лично или попросить об этом наше агентство. В течение 1-2 месяцев Вы получите документ Nota Simple, подтверждающий регистрацию.

Какие документы нужно проверить перед сделкой?

Как покупатель вы больше заинтересованы в том, чтобы сделка прошла по закону. В противном случае ваше право собственности на дом и участок может быть оспорено.

Чтобы исключить это перед покупкой частного дома рекомендуем обратить внимание на:

  • документ, подтверждающий право собственности на дом. Продавец должен предоставить свидетельство о госрегистрации, а если он построил дом самостоятельно, то еще и акт приема постройки в эксплуатацию;
  • техпаспорт – нужно 2 таких документа. Первый касается строений, в нем есть поэтажные планы каждой постройки на территории участка, второй – домовладения в целом. На втором документе содержится план участка со всеми постройками, указанием их реальной стоимости. Обратите внимание – на документе должна быть печать областного БТИ;
  • из домовой книги продавец обязан сделать выписку. Так вы поймете сколько людей прописано в доме;
  • желательно, чтобы все зарегистрированные в доме жильцы дали письменное согласие выписаться из него в оговоренные при заключении договора сроки;
  • не должно быть долгов;
  • выписку ЕГРП;
  • кадастровый паспорт.

Если продавец – семейная пара, то к перечисленному набору документов добавляется согласие супруга/супруги. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то понадобится еще и согласие со стороны органов опеки.

Отсутствие одного из перечисленных документов – не повод записывать продавца в мошенники. Но сделку заключать рекомендуем только при наличии всего перечисленного пакета документов.

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

  1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
  2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
  3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
  4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
  5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
  6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.
Читать еще:  За что лишают права управления автомобилем

Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

  1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
  2. Снимают обременение с квартиры.
  3. Наделяют детей долями.
  4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
  5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

«При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

Если ипотека уже погашена, нужно:

  1. Наделить детей долями.
  2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
  3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).

Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

Как узнать, был ли использован материнский капитал?

Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

«Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

Читать еще:  Образец заявления об отмене заочного решения

Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Отметим еще раз, что правильное оформление сделки требует внимательности и некоторых подготовительных процедур. Найти покупателя – лишь часть дела, основную часть займет подготовка к сделке и посещение ряда инстанций с целью получения всех документов. Разберем порядок сделки.

Шаг 1. Подборка документов, указанных в пункте ранее.

Шаг 2. Обращаемся в управляющую компанию для получения лицевого счета. Получить их можно, предъявив паспорт всех жильцов. Эти документы подтверждают факт того, что в квартире на данный момент никто не прописан, то есть она готова для продажи.

Шаг 3. Покупатель должен быть уверен, что вместе с приобретаемой квартирой не возьмет на себя неоплаченные счета за коммунальные услуги (если сторонами сделки не оговорена продажа с долгами). Поэтому продавцу нужно обратиться в свои организации, которые обслуживают квартиру за получением справки о том, что долги отсутствуют.

Шаг 4. Если продаваемая квартира или ее доля приобреталась в собственность в период зарегистрированного брака, понадобится согласие супруга, заверенное нотариально. Стоимость бланка приблизительно от 1000 рублей.

Если в качестве собственника указан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получение согласия на продажу от органов опеки. Срок получения ответа на запрос может составлять не более месяца.

Шаг 5. Чтобы вместе с квартирой не получить головную боль в виде обременений и арестов, нужно получить выписку из Единого реестра сделок с недвижимостью. Это проверка жилья на «чистоту» сделки. Выписку можно заказать в многофункциональном центре или отделении Росреестра. Срок на предоставление ответа составляет три рабочих дня.

Шаг 6. После того, как на руках окажутся все необходимые документы и справки, время приступать к составлению договора купли-продажи. Существуют типовые формы договоров, которыми можно воспользоваться, можно убрать некоторые пункты или добавить. Но есть несколько обязательных реквизитов, которые следует указать:

  • название объекта недвижимости с указанием адреса и площади помещения, согласно официальным документам,
  • стоимость, за которую продавец передает квартиру покупателю,
  • паспортные данные и иные реквизиты сторон.

В договоре также должен быть указан способ передачи денег от покупателя к продавцу. Средства могут быть переданы одним из нескольких способов:

  • наличными,
  • на расчетный счет продавца,
  • банковским аккредитивом,
  • через банковскую ячейку,
  • банком по ипотеке.

Составить этот документ можно самостоятельно или обратиться к услугам юриста. В случае обращения в юридическую палату вы будете полностью уверены, что права ни одной из сторон не будут ущемлены и документ будет составлен максимально правильно. Договор распечатывается в трех экземплярах и подписывается сторонами в простой форме без нотариального удостоверения.

Шаг 7. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ, предоставив все экземпляры договора купли-продажи, документы, а также квитанцию об уплате госпошлины.

Уточним также, что документ, подтверждающий уплату пошлины, предоставлять не обязательно, но в течение 5 дней информация о поступлении этих средств должна отразиться в информационной системе государственных платежей. Иначе документы не будут рассмотрены и вернутся сторонам сделки.

Подать документы можно также через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности, или по почте. При подаче документов на государственную регистрацию вам обязаны выдать расписку в их получении. Срок на обработку документов составляет 10 рабочих дней.

Шаг 8. Заключительным этапом оформления сделки продажи квартиры является получение документов из Росреестра. В подтверждение того, что право собственности перешло к покупателю, можно запросить выписку из ЕГРН.

После регистрации права на недвижимость покупатель приобретает не только квартиру, но и налоговое бремя. Налоговый орган получает информацию о смене владельца из Росреестра, то есть специально идти туда и заявлять нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что процесс продажи квартиры сопряжен с юридическими деталями, которые обязательно нужно учитывать для успешной и законной сделки. Не стоит забывать и о возможных дополнительных расходах и возможно оговорить их не только на словах, но и указать в договоре.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector