Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать жилье с материнским капиталом

Законодательство Российской Федерации жестко регулирует права несовершеннолетних в силу того, что не все родители выполняют свои обязанности. Правительством утверждено несколько законодательных актов, нормами которых нужно руководствоваться при реализации недвижимости, купленной на средства материнского капитала:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Федеральный закон №256;
  • Письмо №9М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Определим, что изначально материнский капитал выделяется государством для улучшения жилищных условий малолетнего, оплаты обучения и создания пенсионного запаса для матери.

Условия для продажи жилья

Согласно федеральному закону №256-ФЗ запрета на продажу подобного жилья нет. Однако появляются нюансы благодаря тому, что купить квартиру на материнский капитал можно, только оформив ее в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей. Это и создает трудности в дальнейшем.

Для продажи такой квартиры нужно соблюсти следующие условия:

  • сохранение или улучшение жилищных условий в квартире;
  • разрешение от органов опеки (если кому-то из собственников меньше 18 лет);
  • у детей младше 18 лет, имеющих доли в квартире, должно остаться право на доли, равные выделенным;
  • согласие совершеннолетних собственников;
  • разрешение банка (если квартира обременена ипотекой).

Поиск подходящих вариантов

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Подобное жилье просто продать не разрешается, ведь в таком случае детям просто на просто будет негде жить. Среди исключений из этого правила следует выделить наличие необходимости прохождения дорогостоящего лечения ребенку. Но если не рассматривать критические ситуации, идеальным будет вариант, подразумевающий обмен квартирами либо же одновременная продажа и покупка жилья. Для отчуждения собственности, которая принадлежит детям, потребуются веские основания. Поэтому можно продать жилье, купленное на материнский капитал, только при соблюдении ряда условий:

  • детям будет принадлежать не меньше квадратов в собственности, нежели до момента продажи;
  • дом, где находится квартира, должен отличаться аналогичным уровнем комфорта (обмен на разваливающийся дом никогда не будет одобрен);
  • положительное решение выносится при переезде из провинции в большие города, из окраин в центр города;
  • важно, чтоб стоимость нового жилья превышала цену старой квартиры.

Также в качестве варианта можно рассмотреть выделение долей для ребенка в квартирах родственников до того момента, пока не будет решена квартирная неопределенность.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Если квартира куплена в ипотеку?

Если вы хотите продать квартиру, которая куплена в ипотеку при помощи средств материнского капитала, для начала вам необходимо узнать возможно ли по договору досрочное погашение кредита. Если нет ограничений на досрочное погашение, то можно заняться поисками покупателя.

РК «МАРИС-Недвижимость» имеет большой опыт в сфере продажи квартир, купленных на материнский капитал. Агент по недвижимости поможет провести сделку «обмена квартир», найти покупателя на вашу квартиру, соберет и оформит все документы и проведет сделку «день в день».

Читать еще:  Существуют более ранние проведенные документы

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Улучшение жилищных условий – самый популярный способ использования материнского капитала. Большинство получателей гасят за счет семейной выплаты ипотеку, часть семей направляют маткапитал на покупку жилья, строительство или реконструкцию дома.

При использовании семейной выплаты родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире. Это условие осложняет дальнейшую продажу такого жилья.

Продажа квартиры с материнским капиталом: в чем сложность?

Когда семья покупает квартиру в ипотеку, она направляет материнский капитал в качестве первоначального взноса, на гашение части долга по ипотеке или оплату процентов по кредиту. Чаще всего банки разрешают использовать средства МСК только при условии, что родители-заемщики выделят детям доли в праве собственности на объект после полного погашения ипотеки. Причина тому — квартира выступает залогом по кредиту, а обременять детские доли сложно.

Через некоторое время, когда дети подрастут, семья может задуматься о расширении жилплощади. Однако продать ипотечную квартиру, если в нее вложены средства материнского капитала, заемщики не смогут. Пока не погашен кредит, далеко не каждый банк выдает разрешение на выделение долей детям.

В Пенсионном фонде требуют наделять детей долями именно в той квартире, на покупку которой был направлен маткапитал, поясняет заместитель директора красноярского агентства недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова. Нельзя приобрести ей на замену квартиру побольше, выплатить за нее ипотеку и только после этого выделить детям доли в этом объекте.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Идеальная ситуация – когда покупатель передает в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца.

Для начала узнайте, согласится ли ваш банк на выделение детям долей в собственности на обремененную ипотекой квартиру до полного погашения кредита. Если это возможно, для продажи квартиры нужно выполнить следующие действия.

  1. Получить в банке разрешение на выделение долей.
  2. Взять в органе опеки распоряжение, разрешающее обременять долю несовершеннолетнего (оформляется в среднем две недели).
  3. Составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в Росреестре.
  4. За счет выданного покупателем задатка погасить остаток долга по ипотеке.
  5. Получить в банке закладную (в среднем от трех дней до месяца) и снять с квартиры обременение в Росреестре (три рабочих дня после предоставления закладной).
  6. Оформить у нотариуса договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на покупателя. Нотариус готовит сделку около трех дней, этот срок зависит от скорости работы сервисов, которые присылают ему ответы на запросы при проверке документов. Регистрация договора купли-продажи происходит за один день.

Описанный способ требует меньше времени, поэтому предпочтителен для покупателя.

Если банк не дает согласия на выделение долей детям, схема продажи следующая.

  1. Продавцы получают задаток и гасят ипотеку в банке.
  2. Снимают обременение с квартиры.
  3. Наделяют детей долями.
  4. Получают разрешение органов опеки на продажу детских долей.
  5. Заключают с покупателем договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сдают его на регистрацию в Росреестр. После перехода права собственности на покупателя семья получает остаток суммы за квартиру.

«При такой сделке мы предлагаем сторонам заключить предварительный договор. В нем прописываем, что за счет средств покупателя продавцы гасят остаток долга по ипотеке, после чего обязуются наделить детей долями в собственности, как того требует Пенсионный фонд, и продать квартиру покупателю. Также ему выдается расписка в получении денег, — объясняет Светлана Русанова. — Это максимальная подстраховка, какая может быть».

Для покупателя такая сделка сопряжена с рисками, поскольку он отдает немалую сумму денег и ждет минимум полтора – два месяца, пока оформляются документы. Заинтересовать его продавцы могут только низкой ценой. Сейчас выбор на рынке недвижимости достаточно большой, и покупатели находят более безопасные для себя варианты.

По описанной выше схеме, отмечает эксперт, ипотечные квартиры с материнским капиталом продают редко. Большинство продавцов предпочитают более простой путь: продать, как обычный ипотечный объект, не выделяя доли детям. Однако такая сделка серьезно нарушает правила использования материнского капитала, поэтому впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры с материнским капиталом после выплаты ипотеки

Если ипотека уже погашена, нужно:

  1. Наделить детей долями.
  2. Получить в отделе опеки разрешение на продажу квартиры. Для этого продавцы подают в орган опеки два комплекта документов: на продаваемую квартиру, доли в которой выделены несовершеннолетним, и на ту, которую покупают. По ним сотрудники отдела опеки проверяют, что условия проживания в новой квартире будут не хуже прежних и детские доли не уменьшатся. Официально на это отведено 15 рабочих дней.
  3. Оформить сделку купли-продажи квартиры у нотариуса (нотариально заверяются все сделки по продаже долей несовершеннолетних).
Читать еще:  Экологическая безопасность вооруженных силах рф

Почему при покупке квартиры нужно проверять, не вложен ли в нее материнский капитал?

Даже если в документах на квартиру нет собственников-детей, перед ее покупкой обязательно надо убедиться, что ее владельцы не направляли средства материнского капитала на погашение ипотеки по ней. Использование материнского капитала сейчас не отражается в правоустанавливающих документах. С этим связан риск для покупателей.

Если собственники не выполнили свою обязанность при использовании материнского капитала и перед продажей не выделили доли детям, суд может признать сделку недействительной. Иск могут подать сами дети, достигшие совершеннолетия, прокуратура или органы опеки. В этом случае квартира возвращается предыдущим владельцам, чтобы они наделили детей правом собственности.

Напомним, в 2020 году Госдума рассмотрела в первом чтении закон, который предлагает делать в ЕГРН отметки о том, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Зарегистрировать сделку с такой квартирой можно будет, только если дети получили доли в собственности. Сейчас документ готовят ко второму чтению.

Как узнать, был ли использован материнский капитал?

Проверьте правоустанавливающие документы. Если продавец купил квартиру, а не приватизировал ее и не получил в наследство, узнайте, есть ли в семье дети. Материнский капитал получают семьи с двумя или более детьми, один из которых родился позже 1 января 2007 года, или с одним ребенком, рожденным позже 1 января 2020 года.

Если семья имеет право на материнский капитал и внесла его как часть платы по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве, это будет прописано в договоре. Но для квартиры, купленной в ипотеку, в договоре купли-продажи и ДДУ указывается только использование кредитных средств. Информация о том, что кредит гасили с помощью маткапитала, в нем не отражается. В этом случае можно запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о том, реализовано ли его право на материнскую выплату.

«Более глубокую проверку проводит участвующий в сделке риелтор. Мы проверяем все квартиры уже на стадии задатка. Запрашиваем справку из банка, где сейчас есть действующая ипотека, о том, что на погашение ипотечного кредита не направляли средства маткапитала. Банки такие справки дают, — рассказывает Светлана Русанова. — При сделках, требующих нотариального заверения, юридическую чистоту проверяет нотариус. В этом случае риелтор отвечает за организацию процесса, чтобы стороны не теряли время из-за недостатка опыта. Специалист договаривается с нотариусом, помогает собрать все необходимые документы для сделки, координирует действия сторон в органах опеки».

Семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, можно прочитать здесь.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики. Обзоре судебной практики. », утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи. Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители. Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Читать еще:  Как оспорить нормативный правовой акт

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб. Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги. Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Покупка квартиры с материнским капиталом

  • Проверьте историю приобретения права собственности на квартиру продавцами. Недвижимость, приобретенная за собственные средства, несёт куда меньше возможных проблем, чем та, что была получена в порядке приватизации или по наследству.
  • Выясните имел ли продавец возможность купить квартиру с использованием средств сертификата. На маткапитал, как известно, могут претендовать лица, чьи дети родились после 01.01.2007г. (второй ребенок) и 01.01.2020г. (первый ребенок).

Собственник жилого помещения мог воспользоваться сертификатом, купив недвижимость. В зависимости от условий сделки, сведения о его использовании фиксируются в договоре купли-продажи. В случае покупки недвижимости на заемные средства, использование средств сертификата также возможно. В данном случае риск возникает, если он был использован на погашение, а не на первый взнос по какому кредиту. Все дело в том, что в договоре будет отражаться только факт внесение средств сертификата в качестве первого взноса. В остальных случаях факт использования средств нигде не найдет отражение.

  • получение у продавца банковской выписки для контроля движений средств по кредиту;
  • выяснение семейного положения продавца;
  • получение сведений в ПФР РФ.

Все о продаже квартиры с маткапиталом

Маткапитал предоставляется семьям как мера социальной поддержки. Выделяется он из государственного бюджета, поэтому расходоваться может только по назначению. А именно для улучшения условий проживания. Получивший такую господдержку обязан отчитаться в целевом использовании средств. За исполнением всех требований законодательства в этой области следят специалисты из опеки, прокуратуры и ПФР.

Купленную с привлечением маткапитала недвижимость при необходимости можно продавать. Но обязательно соблюдается целый ряд ограничений и требований. Они составлены так, чтобы защитить интересы детей, не допустить ухудшения условий их проживания и предотвращения мошенничества, например, обналичивания средств. Таким образом, если все требования закона выполнены, жилье можно продавать.

Рассрочка – удобная покупка квартиры без собственных накоплений

Молодые семьи, получившие сертификат, интересуются, можно ли купить жилье с использованием мат капитала в ипотеку. Мы предлагаем наиболее выгодные варианты приобретения, среди которых не только ипотечное кредитование, а и рассрочка. При рассрочке выплата задолженности возможна деньгами маткапитала. В этом случае между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, где прописываются все пункты, касающиеся погашения долга.

Покупка жилья в рассрочку в новостройке – отличный вариант для тех, кто не имеет возможности и времени собирать горы справок и документов. При покупке жилья с привлечением материнского капитала в рассрочку нужно выбрать квартиру в офисе «Унистрой», вступить в ЖНК, сообщить сотрудникам кооператива о вашем намерении использовать маткапитал, получить сертификат. Затем надо подготовить необходимый пакет документов для ПФР, предоставить их в Пенсионный Фонд. Срок рассмотрения документации – до 30 дней. После положительного решения вы сможете купить квартиру с использованием мат капитала.

Вопрос «Можно ли купить жилье с мат капиталом в ипотеку» или без кредитования – непростой и требует детального рассмотрения. Чтобы быстро разобраться в особенностях приобретения жилплощади семьям с детьми с привлечением заемных ресурсов и понять, можно ли купить квартиру с использованием мат капитала – обратитесь в офис продаж компании «Унистрой» или воспользуйтесь формой для обратной связи. Наши специалисты подробно расскажут о существующих правилах и помогут подобрать оптимальную кредитную программу, согласно которой можно купить жилье в счет мат капитала без существенной нагрузки на семейный бюджет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector