Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Частный дом разделен судом на 2 части

Раздел жилого дома: закон и его применение

Полезно знать

Недвижимое имущество в России может находиться как в собственности одного лица, так и принадлежать нескольким лицам на праве общей (совместной или долевой) собственности. Режим общей собственности характеризуется необходимостью учёта интересов всех сособственников. Если доли в общем имуществе определены, сособственники имеют право выделить их в натуре (разделить объект недвижимости), образовав новые самостоятельные объекты, переходящие в индивидуальную собственность каждого из них. Данные правила распространяются и на жилой дом, принадлежащий нескольким лицам.

Управление Росреестра по Тверской области информирует, что с вступлением в силу с 1 января 2017 года Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменилась практика раздела жилых домов: закон запрещает осуществлять государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на помещения (в том числе квартиры) в индивидуальных жилых домах.

Теперь жилой дом не может быть разделён на жилые помещения (квартиры) без изменения его назначения (без преобразования в многоквартирный дом) и изменения вида разрешённого использования земельного участка под ним на вид, разрешающий размещение многоквартирного дома. Если такие жилые помещения (квартиры, комнаты) уже были поставлены на государственный кадастровый учёт и им присвоен кадастровый номер, то государственная регистрация прав на эти помещения невозможна.

Однако, указанное выше не означает невозможность реального раздела жилого дома между сособственниками. Исходя из положений Градостроительного кодекса РФ, жилые дома, которые имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседними жилыми домами, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, с количеством этажей не более чем три, и расположенные на отдельном земельном участке, являются жилыми домами блокированной застройки. Каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит кадастровому учёту.

При разделе жилого дома необходимо учитывать вид разрешённого использования земельного участка, на котором он расположен, поскольку земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Кроме того, при разделе жилого дома особое внимание стоит обратить на техническую сторону вопроса. В случае если образуемые здания (блоки) не будут отвечать признакам обособленности и автономности, потребуется реконструкция, перепланировка или переустройство дома (например, возведение стен, ликвидация проёмов в стене между домами (блоками), перенос инженерных коммуникаций и т. д.).

Каждое из образуемых зданий (блоков) по признакам должно соответствовать одному из двух вариантов с указанными строительными нормами:

— блок жилой автономный – жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками;

— дом жилой одноквартирный отдельно стоящий – дом, состоящий из отдельной квартиры (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании.

Возможность реального раздела жилого дома может подтвердить соответствующая строительная экспертиза, произведённая уполномоченным лицом, обладающим специальными знаниями.

Читать еще:  Санитарные сооружения баня бассейн от границы участка

Для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости должны обратиться одновременно все участники долевой собственности на исходный объект недвижимости, либо уполномоченные в установленном законом порядке их представители. Также одновременно происходит и снятие с государственного кадастрового учёта исходного (разделённого) объекта и прекращение права общей долевой собственности всех сособственников.

Документами, необходимыми для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, в рассматриваемом случае являются: технический план в виде одного документа, подготовленный в отношении всех образуемых индивидуальных жилых домов (блоков), а также соглашение о разделе жилого дома либо решение суда о разделе жилого дома.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

Читать еще:  Ходатайство о возвращении дела прокурору

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

Юридическая помощь при разделе дома

Осуществляя раздел дома, обязательно необходимо заручится поддержкой квалифицированного юриста.

Причин несколько:

  • Во-первых, стоимость недвижимости довольно высока, чтобы рисковать таким имуществом, осуществляя раздел без квалифицированной помощи.
  • Во-вторых, юрист сможет наиболее полноценно защитить интересы клиента, удовлетворить его требования. Профессионалы видят ситуацию несколько иначе, чем обыватели, не имеющие юридического образования. Можно сказать, что профессионалы видят больше.

Таким образом, если проводить раздел дома при помощи юриста, то процедура пройдет быстрее, а ее результат будет более выгодным для клиента.

Консультация по разделу недвижимости

Экспертиза договоров. Раздел имущества. Сопровождение сделок.

Как законно разделить дом в натуре?

Легализовать два самостоятельных объекта из одного строения можно по согласию или через суд. Что дает выдел долей в натуре:

  • жилье имеет отдельные входы, что позволяет избежать конфликтов между соседями;
  • расходы и права на пользование объектов сугубо индивидуально;
  • земельный участок делится по равенству долей и может использоваться собственниками по желанию.

Независимо от формы недвижимости (квартира, частный дом) при его разделе предстоит решить ряд обязательных вопросов:

  • реальная рыночная стоимость доли и всего объекта с землей и постройками в момент проведения экспертизы;
  • может ли быть разделен дом при сохранении идеальных долей, что исключает доплаты со стороны, получившей большую часть имущества, чем полагается;
  • варианты перепланировки жилья при его разделе в долях ½, ⅔ и т.д.;
  • стоимость перепланировки для выдела долей в натуре.
Читать еще:  Как узнать продлили права водительские иностранным гражданам

На практике отмечено, что собственники не знают ответов и на половину вопросов, а начиная раздел, сталкиваются с трудностями, нехваткой финансов и другими проблемами. Правильное решение — подготовка всех документов, сбор информации и оценка возможностей, в чем помогут компетентные юристы.

Правила раздела частного дома

Существует несколько способов оформить недвижимость на каждого владельца, как отдельный объект.

Мирное соглашение без выдела площади в натуре — долевая собственность, которая подразумевает ряд условий по эксплуатации помещения и оплаты услуг.

Выделить доли в натуре допускается при ряде условий:

  • должно быть 2 отдельные входа;
  • выделенная часть пригодна для проживания;
  • все помещения изолированы;
  • земля делится в соответствии с долями каждого собственника.

Аварийное/ветхое жилье не подлежит разделу даже через суд.

Мирное урегулирование проблемы требует оформление ряда документов:

  • изменения в техническом плане домостроения в соответствии с проведенной перепланировкой;
  • каждая часть дома оформляется отдельно;
  • раздел земли подтверждается межевым планом;
  • письменное соглашение о разделе дома в натуре лучше составить через юристов, которые помогут правильно оформить документ и указать все нюансы сделки, включая неравные доли с денежной компенсацией.

Подготовленный пакет бумаг передается в Росреестр. При отсутствии споров, новые домовладельцы получат право собственности на свой объект в течение 2-х недель.

Если компромиссное решение не достигнуто, то дело рассматривается в суде, что требует дополнительные финансовые расходы на экспертизу или технический план раздела, который предстоит заказать у кадастрового инженера.

Как разделить двухквартирный дом на два дома?

Раздел дома в натуре между собственниками может быть сопряжен с такой проблемой, как многоквартирное строение, под категорию которого попадают двухэтажные здания. При кажущейся простоте дилеммы, Росреестр может выдать отказ в регистрации права по причине многоквартирного домостроения на земле ИЖС.

Как решить вопрос в сложившейся ситуации:

  • переоформить строение в общую долевую собственность;
  • подать заявление о выделении долей в натуре.

Постройки после 2006 года могут быть разделены при наличии акта о сдаче жилья в эксплуатацию.

Получить акт можно после заключения комиссии, которая устанавливает санитарное, пожарное состояние объекта и нарушения при строительстве. При наличии любого несоответствия требованиями, в разделе в натуре будет отказано до устранения нарушений.

Дома, попадающие под действие за дачной амнистии, а также земельные участки, могут быть оформлены в собственность на основании Федерального закона.

Разделить дом между супругами, детьми или совладельцами можно, если знать все тонкости данного вопроса:

  • раздел частного дома допустим только при соответствии технической составляющей;
  • старые постройки относятся к неделимой недвижимости;
  • если раздел невозможен по причине малой площади или необходимой реконструкции, то один из владельцев должен возместить компенсации по установленной цене его доли;
  • двухэтажные дома делятся в случае долевой собственности или по №218-ФЗ.

При любых спорах следует знать свои права, что позволит решить дело быстро и без финансовых расходов. Опытные юристы нашей компании готовы предоставить устную, письменную консультацию, подготовить пакет документов или представлять интересы заказчика в суде.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector